BBE und CBRE zur aktuellen Situation im Investmentmarkt für Handelsimmobilien

Transaktionen im Einzelhandels-Investmentmarkt Deutschland. Quelle: CBRE Research
Joachim Stumpf, Geschäftsführer BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien Foto: BBE
Dr. Jan Linsin, Research-Chef bei CBRE für den deutschsprachigen Markt. Foto: CBRE
Benjamin Pouwels, Retail Investment-Fachmann bei CBRE Foto: CBRE

Wie werden sich Handelsimmobilien und mit ihnen der Einzelhandel in diesem und nächstem Jahr entwickeln? Es ist viel in Bewegung, die Märkte verändern sich. Betreiber und Mieter orientieren sich neu. Die Investoren zeigen aber weiterhin großes Interesse. Was sagen die Experten?

 

Joachim Stumpf, Geschäftsführer BBE Handelsberatung und IPH Handelsimmobilien: „Investoren haben interessante Handelsimmobilien weiter sehr stark im Blick. Man könnte sagen: Die Party geht weiter – zumindest was 2016 angeht. Eigenkapital und Liquidität sind im Markt auch in naher Zukunft vorhanden bzw. für Deutschland sogar zunehmend. Es gibt weitere Finanzierungsbereitschaft der Banken, trotz niedriger Objektrenditen und Margendruck (auch value-add und opportunistisch möglich). Die Banken benötigen das Geschäftsfeld Kreditvergabe, um Geld zu verdienen. Das anhaltende Niedrigzinsniveau bietet keine risikoadäquaten Alternativen für institutionelle und private Investoren.“ Trotzdem hebt Stumpf auch mahnend den Zeigefinger: „Es besteht bei Investoren und Banken eine wachsende Unsicherheit, ob die niedrigen Objektrenditen mittel- und langfristig gerechtfertigt sind.“

Risiken lauern

Man kann und darf auch die Risiken nicht wegdiskutieren, denn sie existieren: Historisch niedrige Objektrenditen erhöhen per se die Wahrscheinlichkeit einer zumindest temporären Korrektur. Das Mietwachstum im Handel durch E-Commerce und anhaltender Flächenexpansion ist vielerorts nicht mehr realistisch. An schwächeren Standorten muss mittel- und langfristig sogar mit teils erheblichen Mietreduzierungen gerechnet werden. Auch den möglichen BREXIT darf man nicht unterschätzen. Stumpf fasst zusammen: „Eine genaue Prüfung der Zukunftsfähigkeit von Standort, Objekt und Nutzungskonzept ist mehr denn je dringend erforderlich!“

Aktuelle Situation

Aktuell sieht die Lage aber insgesamt recht erfreulich aus: Es gibt eine anhaltend hohe Nachfrage nach gut positionierten Handelsimmobilien jeden Objekttyps (vom stand-alone Supermarkt bis hin zum Shoppingcenter), auch ist keine Korrektur des Interesses bisher erkennbar. Die Objektrenditen für core-Immobilien bleiben niedrig, im Einzelfall können bei Topobjekten noch leicht sinkende Renditen 2016 erwartet werden.
Die Preissituation gestaltet sich indifferent: Objekte mit strukturellen Risiken (Standort, Drittverwendungsfähigkeit, schwache Mieterbonitäten etc.) erreichen, abgekoppelt von der Risikoklasse core, nach wie vor ein risikoadäquates Renditeniveau. Sowohl Einzelobjekte, als auch homogene Portfolien sind stark nachgefragt; insbesondere bei Portfolien muss ein klarer Businessplan möglich sein: buy-and-hold, manage-to-core etc. Mischnutzungen mit Wohnen, Büro, Hotel finden inzwischen große Akzeptanz, da vielerorts reine Einzelhandelsnutzung nicht mehr genehmigungsfähig ist. Ähnlicher Ansicht sind auch Dr. Jan Linsin und Benjamin Pouwels von CBRE. Der Research-Chef für den deutschsprachigen Markt und der Retail-Investment-Fachmann sehen folgende Punkte als bedeutend an:
„Der Markt ringt um Produkte. Nur aufgrund der geringen Verfügbarkeit von guten Investitionsmöglichkeiten hat sich das Transaktionsvolumen zu Beginn des Jahres verringert.  „Die Investoren zielen weiter mit Nachdruck auf Einzelhandelsimmobilien. Diese Strategie spiegelt sich in der Auflegung neuer Fonds für diese Assetklasse wider. Der Mangel an Produkten in den Top Standorten führt auch zu einem weiteren Ausweichen in die B-Städte. Nicht nur ‚core’-Immobilien sind nachgefragt, sondern besonders auch Immobilien mit weiteren Wertschöpfungsmöglichkeiten. Diese „value add“ Objekte bedürfen einer sehr detaillierten Prüfung auf deren Zukunftstauglichkeit. Fachmarktzentren und Supermarkt-Portfolien werden sehr nachgefragt und treiben das Transaktionsvolumen wieder nach oben.“

 

Fazit und Prognose

Schlussendlich zieht Joachim Stumpf ein positives Fazit und schaut optimistisch nach vorn. „Immer wichtiger wird bei Handelsimmobilien ein perfektes Zusammenspiel von Standort, Objektqualität und Konzept, denn das bildet die Zukunftsfähigkeit des Investments. „Schwächere Standorte können aufgrund des veränderten Konsumverhaltens oft nicht mehr einer nachhaltigen, rentablen Handelsnutzung zugeführt werden; Nutzungsänderungen werden zunehmen. Bei den 1a-Lagen wird es zu einer Komprimierung kommen. Zweifelsfreie Toplagen bleiben bei Mietern und Investoren begehrt und werden noch stärker! B- und C-Lagen und unattraktive Klein- und Mittelstädte sind die Verlierer.“

Und was heißt das für Shopping Center? „Standort, bedarfsgerechter Branchen- und Mietermix, attraktives Gastronomieangebot in Verbindung mit einer hohen Aufenthaltsqualität sind und bleiben die Erfolgsfaktoren; wer das nicht schafft wird Probleme bekommen (fast jedes zweite Einkaufszentrum befindet sich bereits jetzt im Trading-down Prozess). Die Renditen bleiben für zweifelsfreie Topobjekte niedrig. Allen anderen droht mittel- und langfristig eine Preiskorrektur!“

 

Erstellt von Thorsten Müller