Das Beratungsunternehmen JLL veröffentlichte unlängst seinen Bericht zur Einzelhandelssituation in Deutschland rückblickend auf das erste Halbjahr 2016.

Der deutsche Einzelhandel zeigt sich im ersten Halbjahr 2016 stabil. Foto: JLL

Die deutsche Wirtschaft zeigte sich im ersten Halbjahr trotz schwieriger Rahmenbedingungen robust, bilanziert JLL in seinem Halbjahresbericht zur Einzelhandelssituation in Deutschland. Im ersten Quartal wuchs das Bruttoinlandsprodukt gegenüber dem Vorquartal um 0,7 %. Consensus Economics prognostiziert derzeit für das Gesamtjahr 2016 ein Wachstum von 1,7 % und für 2017 von 1,5 %.  Auch steigerten in den ersten drei Monaten des Jahres die privaten Haushalte ihre Konsumausgaben um 0,4 % und auch die staatlichen Konsumausgaben nahmen um 0,5 % zu. Noch größer waren die Effekte bei den Bruttoinvestitionen mit 2,3 %, darunter Bauinvestitionen, die im gleichen Maße zulegten. Der Außenbeitrag von -0,1 Prozentpunkten für das Bruttoinlandsprodukt ergibt sich aus dem Saldo steigender Exporte (1,0 %) und noch stärker steigender Importe (1,4 %).

 

Die am Verbraucherpreisindex gemessene Steigerung der Verbraucherpreise stieg im Juni 2016 gegenüber dem Vorjahresmonat um 0,3 %, die Preise für Lebensmittel lediglich um 0,1 %. Der Umsatz im Einzelhandel stieg im Mai 2016 gegenüber Mai 2015 real um 2,6 %. Der Einzelhandel mit Nicht-Lebensmitteln legte real um 2,8 % zu, der mit Lebensmitteln um 2,2 %. Im gesamten Zeitraum von Januar bis Mai 2016 konnte der deutsche Einzelhandel real 2,0 % mehr umsetzen als im gleichen Zeitraum 2015. Der deutsche Arbeitsmarkt zeigt sich weiterhin stark. Die Arbeitslosenquote lag im Juni 2016 bei 5,9 % und somit 0,3 Prozentpunkte unter dem Niveau des Vorjahresmonats. Die durch den GfK-Konsumklimaindex abgebildete Verbraucherstimmung in Deutschland hellte sich in den letzten drei Monaten etwas auf. Den größten Beitrag lieferte dabei die stark verbesserte Konjunkturerwartung. Auch die Einkommenserwartung und die Anschaffungsneigung entwickelten sich in diesem Zeitraum positiv.

Retailvermietungsmarkt gibt leicht nach

Der deutsche Retailvermietungsmarkt gab im ersten Halbjahr mit einem vermittelten Flächenvolumen von 236.500 qm um rund 5 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum nach. Dafür stieg allerdings die Anzahl der abgeschlossenen Mietverträge von 484 auf 509. Die internationalen Retailer haben den deutschen Vermietungsmarkt fest im Griff, mehr als zwei Drittel der vermittelten Fläche entfiel auf sie. Nach der Anzahl der Deals waren es fast 53 %. Expansive Konzepte sind in sämtlichen Branchen zu finden, wie beispielsweise das französische Modelabel Ba&sh, das in diesem Jahr erstmals Geschäfte in Deutschland eröffnete oder das dänische Wohndesign-Label Normann Copenhagen. Aus dem systemgastronomischen Bereich ist das Konzept Kirsons aus Lettland mit gleich zwei Neueröffnungen in Berlin zu nennen. Ebenfalls in Berlin ließ sich das niederländische Taschen- und Schuhlabel Royal Republiq mit seinem ersten Shop nieder.

Der Flächenanteil der Big-10-Standorte fiel im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 von 42 % auf aktuell 34,5 %. Eine Entwicklung, die sich bereits im ersten Quartal abzeichnete. Einzig Frankfurt und Stuttgart, die beide bereits jetzt ihre Vorjahresergebnisse übertroffen haben, zeigten eine beachtliche Vermietungsleistung. Auch die Sachsenmetropole Leipzig hat noch Aussichten an das gute Ergebnis aus dem letzten Jahr anzuschließen. Berlin rangiert zwar noch unter den ersten drei, hat seine Vormachtstellung aber eingebüßt und erreicht zur Jahresmitte nur 9.500 qm, hier fehlte es vor allem an Großvermietungen ab 1.000 qm. Ähnlich stellt sich die Situation in den Metropolen Hamburg, Düsseldorf, Köln und München dar. Dies schlägt sich auch auf die Anteile der Vermietungsabschlüsse nach Ladengröße nieder. Während im ersten Halbjahr 2015 noch 15 % der abgeschlossen Mietverträge auf die Großflächen entfielen, waren es im aktuellen Halbjahr nur noch 11 %.

Die nachfolgenden drei Kategorien zwischen 100 und 1.000 m² verzeichneten nahezu konstante Werte, dafür stieg die Nachfrage nach Kleinflächen deutlich von 22 % auf 27 % an. Die Gastronomiebranche führt hier das Feld an. Von den 138 Deals, die in dieser Größenklasse abgeschlossen wurden, entfiel mehr als ein Viertel auf dieses Segment. Aber auch die Sparte Schuh und Lederwaren fragte vermehrt in dieser Klasse nach.

Top-3-Branchen mit stabilen Flächenanteilen

Die Flächenverteilung nach Branchen zeigte sich im laufenden Jahr stabil. Wie schon im Vorquartal erreichte die Textilsparte einen Anteil von rund 30 %, im Gegensatz zum Vorjahreshalbjahr, als die Branche noch 44 % auf sich vereinigen konnte.

67 % der in dieser Sparte vermittelten Fläche ging auf das Konto der Großflächen ab 1.000 m². Weiterhin expansiv zeigten sich die Textilanbieter TK Maxx und H&M, die im ersten Halbjahr vor allem die Klein- und Mittestädte im Visier hatten.

Die Gastronomie-/Foodsparte ist von ihrem zweiten Platz nicht mehr wegzudenken und hält einen 20-%-Anteil, sie war insbesondere an Flächen zwischen 250 und 1.000 qm interessiert. Nicht nur Restaurantketten beleben die deutschen Einkaufsstraßen, sondern auch heimische Gastronomen mit eigenen Konzepten streben in die Innenstadtlagen. Das Gesundheits-/BeautySegment konnte seinen Anteil kontinuierlich steigern und verzeichnet mit 13 % eines seiner höchsten Ergebnisse der vergangenen Quartale. Vor allem die Drogerie-marktkette Rossmann zeigt sich ungebrochen expansiv mit allein 13 Anmietungen. Die weiteren acht beobachteten Branchen verzeichneten alle, bis auf die Kategorie Warenhaus, nahezu konstante Wert im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Mietwachstum pausiert, Renditen weiter rückläufig

In den letzten sechs Monaten stieg die Spitzenmiete in den 1aLagen der unter Big 10 zusammengefassten zehn bedeutendsten deutschen Einzelhandelsmärkte lediglich in Berlin an. Die Steigerung hier lag bei 9,4 %, so dass das Niveau zur Jahresmitte 2016 mit 350 Euro/m²/Monat mittlerweile annähernd den Wert von München erreicht. In den anderen neun TopMärkten blieben die Spitzenmieten im letzten halben Jahr unverändert. Auch in der zweiten Jahreshälfte 2016 ist im Spitzensegment dieser Städte keine Bewegung zu erwarten, die Mietniveaus sollten aber überall gehalten werden. Auch auf Gesamtmarktsicht hat sich das Wachstumstempo deutlich verlangsamt. Deutschlandweit stiegen die Spitzenmieten in den vergangenen sechs Monaten um durchschnittlich 0,3 %, während ein bzw. zwei Jahre zuvor die Steigerung innerhalb eines Halbjahres noch bei jeweils rund einem Prozent gelegen hatte.

 

Die nach wie vor hohe Investmentnachfrage nach Einzelhandelsobjekten im High-Street-Segment sorgte auch im ersten Halbjahr 2016 für weiter sinkende Spitzenrenditen in den Big 10. Lediglich in Düsseldorf blieb die Nettoanfangsrendite mit 3,75 % unverändert, in den übrigen neun Märkten gab sie jeweils zwischen fünf und zehn Basispunkten nach. Der Münchener Spitzenwert liegt mittlerweile bei 3,40 %, aber auch Hannover und Nürnberg rücken mit 4,15 % bzw. 4,05 % nahe an die 4-%-Marke heran. Bis zum Jahresende 2016 erscheinen bei anhaltender Nachfrage weitere Rückgänge in den Big 10 zwischen zehn und 20 Basispunkte je Markt möglich.