Städte wie Lübeck, Wiesbaden oder Oberhausen profitieren stark von diesem Trend. Die Zahl der Deals ist stark gestiegen.

Die meisten Transaktionen wurden seit 2014 in Lübeck abgeschlossen. Foto: mareneinfeldt / pixabay

Die B- und C-Standorte sind bei Einzelhandelsinvestoren gefragter denn je. Das Transaktionsvolumen in Städten wie etwa Bochum, Lübeck oder Wiesbaden ist weitaus größer als in den Metropolen. Zu diesem Schluss kommt JLL. Das Dienstleistungs-, Beratungs- und Investment-Management-Unternehmen sieht in dem Trend keine Eintagsfliege.

2015 machten die Big 7 nur noch 22 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens im Einzelhandel aus. Und auch im laufenden Jahr ist der Anteil der B- und C-Standorte bislang mit rund 366 Millionen Euro mehr als drei Mal so hoch wie der der Big 7. Das ist eine Entwicklung, die JLL schon in den vergangenen Jahren beobachtet hat: Zwischen 2010 und 2015 stiegen die Investitionen im Einzelhandel in den Big 7 um 61 Prozent. Außerhalb dieser Spitzengruppe war das Wachstum mit 157 Prozent hingegen um ein Vielfaches höher.

 

Finanzierung durch Zinstief günstig

„In den Metropolen können die Anfragen der Investoren, auch unabhängig von den in den Big 7 vorherrschenden Ankaufsrenditen, oft nicht mehr bedient werden“, sagt Berthold Becker, Head of Asset Management bei ACREST, einer 100-prozentigen Tochter von JLL. Zugleich seien die Finanzierungsmöglichkeiten durch das Zinstief grundsätzlich nach wie vor sehr günstig. Davon profitieren auch nicht-institutionelle Investoren. „Diese kleineren Akteure agieren vor allem in den B- und C-Städten“, so Becker.

Eine hohe Investitionsbereitschaft zeigt sich vor allem im dichtbesiedelten Ruhrgebiet. Addiert man die Volumina der Jahre 2014 und 2015 sowie das erste Quartal 2016, liegt Oberhausen mit 550 Millionen Euro deutlich vor Bochum mit 420 Millionen Euro. Dahinter folgt die norddeutsche Stadt Bremen mit 410 Millionen Euro. Eine vergleichsweise hohe Investitionsnachfrage weisen auch Städte wie Hanau, Krefeld und Hürth auf. Sie liegen in direkter Nachbarschaft zu einer Big 7-Metropolen wie Frankfurt, Düsseldorf und Köln.

 

Lübeck und Wiesbaden profitieren

„Abgesehen von durch Großtransaktionen dominierten Standorten wie zum Beispiel Oberhausen (Centro), Bochum (Ruhrpark), Bremen (Waterfront), Duisburg (Forum Duisburg) und Hanau (Forum Hanau)“, erklärt Becker, „sind Städte wie Lübeck und Wiesbaden oder auch Rostock die echten Gewinner, da dort sowohl ein beachtliches Volumen als auch eine hohe Transaktionsanzahl erreicht wurden.“ So sind die meisten Transaktionen seit 2014 in Lübeck abgeschlossen worden. 18 Objekte wechselten in der Hansestadt zwischen 2014 und dem ersten Quartal 2016 den Besitzer. Danach folgen die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden (15) und die ehemalige Bundeshauptstadt Bonn (14). Neben Bonn sind Gelsenkirchen, Mönchengladbach, Dortmund, Duisburg und Wuppertal unter den 14 Städten mit den meisten Transaktionen seit dem Jahr 2014 – alles Städte aus Nordrhein-Westfalen.

Die Investoren haben laut Becker aber auch klare Anforderungen: „Sie achten besonders auf Exklusivität: Es müssen etablierte Innenstadtlagen sein oder ein Einzelhandelszentrum, das durch Flächennutzungs- und Bebauungsplan gegen Konkurrenz abgesichert ist.“ Dabei schätzten auch internationalen Investoren die deutschen B- und C-Standorte. JLL stellt fest, dass sie ihnen „als erstklassige Anlagedestinationen“ seit 2012 gegenüber den Big 7 den Vorzug geben. Das führt zu einer dominanten Marktposition im Vergleich zu den Metropolen. Im Jahr 2012 hatten sie 62 Prozent Marktanteil und nach einem Zwischentief im Folgejahr waren es 58 Prozent (2014) sowie 65 Prozent im abgelaufenen Jahr. Im ersten Quartal 2016 hielten sich nationale (53 Prozent) und internationale Investoren (47 Prozent) in den B- und C-Standorten in etwa die Waage.

Investoren aus den USA und Großbritannien

 „Bei den Investoren dominieren meist Akteure aus den USA und Großbritannien. Aber auch französische, italienische und asiatische Unternehmen, deren Einfallstor typischerweise die Big 7 sind und die dort bereits investieren, richten ihren Blick zunehmend auf die vermeintliche zweite Reihe der deutschen Städte“, so Becker. Für den Experten ist aber mit Blick auf die Ankaufsrenditen, ein eindeutiger Trend zu beobachten: „Je weiter man sich demografisch von den Metropolen in Richtung C-Stadt entfernt, desto weniger Auswirkung hat die erhöhte Transaktionstätigkeit in diesen Städten auf eine Reduzierung der Ankaufsrenditen. Je größer die Einwohneranzahl, desto stärker sind die Renditen in den vergangenen Jahren unter Druck geraten“, so Becker.