Unternehmen rechnet in Zukunft mit positiver Performance

Nach dem COMPerlX von COMFORT haben sich die 1A-Lagen Berlins am stärksten entwickelt. Symbolbild: Unsplash / Stefan Widua

Der Einzelhandelsspezialist COMFORT stellt den neuen Kapitalwertindex für Einzelhandelsflächen in 1A-Lagen vor. Beim COMPerIX, dem COMFORT Performance Index, handelt es sich um einen datenbasierten, im Hause COMFORT erstellten Index, der die Wertentwicklung von Einzelhandelsflächen innerhalb der deutschen und österreichischen Highstreets ermittelt.

In die Berechnung fließen die von COMFORT erhobenen Werte von Einzelhandelsspitzenmieten für Flächen von 80 bis 120 Quadratmetern und 300 bis 500 Quadratmetern sowie die ermittelten Spitzenrenditen der jeweiligen Lagen über einen Zeitraum von zehn Jahren ein. Darüber hinaus verfügt der Index über Bewertungs- und Bedeutungsfaktoren auf Stadtebene. Er lässt sich städteweise, aber grundsätzlich auch straßenweise innerhalb einer Stadt abgrenzen.

Corona fließt in Index ein

In der ersten Ausgabe des COMPerIX vergleicht COMFORT die Entwicklung der wesentlichen Einkaufslagen für die Städte, in denen COMFORT mit einem eigenen Büro vertreten ist. Somit handelt es sich um die Standorte Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München und die österreichische Hauptstadt Wien. Auch die aktuellen Disruptionen der Corona-Pandemie – primär durch die Mietrückgänge – fließen in den Index mit ein.

 

Grundsätzlich lässt sich an den betrachteten COMFORT-Standorten feststellen, dass sich in den 1A-Lagen der bereits seit spätestens 2019 anhaltende Trend von in weiten Teilen stagnierenden oder rückläufigen Einzelhandelsmieten durch die Corona-Pandemie – Lockdown, Frequenz- und Umsatzrückgänge, wirtschaftliche Unsicherheit unter den Verbrauchern, Maskenpflicht, sinkende Tourismuszahlen etc. – verstärkt hat. Das Jahr 2020 wirkt hier auf der Mietseite wie ein Brandbeschleuniger oftmals bereits vorher existenter Probleme.

Mietdruck bei großen Flächen

Ebenfalls lässt sich beobachten, dass die Auswirkungen auf die Einzelhandelsmieten zum Teil auch innerhalb einer 1A-Lage sehr unterschiedlich durchschlagen. Im Allgemeinen kann davon ausgegangen werden, dass, je großflächiger und mehrgeschossiger die Einzelhandelsflächen geprägt sind, der Druck auf die Mieten steigt.

Hingegen verändert sich aufgrund der anhaltenden Niedrigzinspolitik und dem Mangel an Investitionsalternativen auf der Renditeseite wenig. Gleichzeitig müsse jedoch der Blick in Bezug auf nachhaltige Mieten und zukunftsfähige Einzelhandelskonzepte geschärft werden, so COMFORT.

Berlin am stärksten entwickelt

Im Hinblick auf die betrachteten COMFORT-Standorte ergibt sich für die letzten zehn Jahre ein differenziertes Bild, das sich wie folgt darstellt. Wie nicht anders zu erwarten, hat sich im Betrachtungszeitraum dem allgemeinen Trend folgend Berlin am stärksten entwickelt. Startend von einem im Vergleich zu den anderen Metropolen recht moderaten Mietniveau und getragen von der allgemein positiven Entwicklung und dem sowohl politischen als auch wirtschaftlichen Bedeutungsgewinn auch im europäischen Kontext, ist in den letzten rund zehn Jahren eine Indexsteigerung von rund 85 Prozent zu verzeichnen. Zwischen den Jahren 2011 und 2017 war gar eine Verdoppelung des Indexes zu beobachten, was sich in den vergangenen zwei Jahren wieder etwas relativiert hat.

Zuwächse in Wien und München

Wien und München haben sich auf traditionell recht hohem Miet- und niedrigem Renditeniveau sehr konstant entwickelt und weisen in der Zehnjahresbetrachtung Zuwächse von 60 bis 70 Prozent auf. Hamburg und Düsseldorf folgen dahinter mit Steigerungsraten von rund 50 Prozent über zehn Jahre, wobei für Düsseldorf interessanterweise auch im Jahr 2020 kein Rückgang zu erkennen ist. Dieser Umstand wird insbesondere durch die sehr positive Entwicklung der Königsallee, aber auch die großen städtebaulichen Neuerungen rund um den vorderen Bereich der Schadowstraße getragen.

Der in der Betrachtung kleinste Standort Leipzig weist eine langsamere, aber grundsätzlich durchaus positive Entwicklung auf. Waren die Steigerungsraten vor drei Jahren schon bei mehr als 30 Prozent zeigt sich im Jahr 2020 ein Indexstand im Bereich von etwa plus 25 Prozent.

Ausblick in die weitere Entwicklung

Richtet man den Blick nun nach vorn, lässt sich laut COMFORT festhalten, dass der Beginn des Betrachtungszeitraums im weitesten Sinne nach der Finanzkrise 2009 zu verorten ist. Je nachdem wie weitreichend und lange die Einflüsse der Corona-Pandemie die Wirtschaft und den Einzelhandelsmarkt beeinflussen, ist auch danach wieder mit einem Anziehen der Mieternachfrage, die auch heute punktuell in bestimmten Branchen bereits zu spüren ist, zu rechnen, sodass man bei voraussichtlich gleichbleibenden Rahmenbedingungen auf der Kapitalseite wieder von einer positiven Performance des COMFORT COMPerIX ausgehen darf.