Einzelhandelsinvestment Topos einer aktuellen Analyse

Lebensmittelmärkte haben sich in der Corona-Krise als sicheres Pfund erwiesen. Symbolbild: Pixabay / Photo Mix

In den ersten drei Quartalen 2020 stiegt das Transaktionsvolumen am deutschen Einzelhandelsimmobilien-Investmentmarkt auf 9.4 Milliarden Euro. Eine aktuelle Analyse von CBRE beleuchtet die Szene.

Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist ein Anstieg um 32 Prozent erfolgt. Treiber dieses Wachstums waren laut CBRE vor allem einige Großtransaktionen. So wurden im ersten Halbjahr unter anderem verschiedene Kaufhaustransaktionen und mehrere Portfoliotransaktionen von Lebensmittelmärkten erfasst. Im dritten Quartal trugen ein Paketankauf durch SIGNA von Quantum sowie eine Fondstransaktion von drei Shopping Centern zwischen zwei ECE-Fonds zum hohen Gesamtvolumen bei.

Marktaufschwung erst nächstes Jahr

Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment: „Das große Transaktionsvolumen sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass Corona und seine Auswirkungen weiterhin den Einzelhandelsimmobilienmarkt prägen. Denn bei den Mietern lebensmittelgebundener Immobilien gab es keine schließungsbedingten Umsatzeinbußen, und es besteht nicht so eine große Ungewissheit über deren Zukunft wie in anderen Branchen. Einen klassischen und breiteren Marktaufschwung erwarten wir erst für 2021.“

 

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany: „Gleichwohl gibt es auch positive Zahlen aus dem Einzelhandel. So stieg laut Statistischem Bundesamt der Umsatz im Handel im August im Vergleich zum Vorjahresmonat um real 3,7 Prozent. Und jüngst prognostizierte der Handelsverband Deutschland für das Jahr 2020 ein solides Umsatzplus von nominal 1,5 Prozent auf 552 Milliarden Euro. Gewinner hierbei sind neben dem Onlinehandel und dem lebensmittelgeankerten Einzelhandel auch jene Konzepte, die es verstehen, mit einem funktionierenden Omni-Channel-Ansatz auf die veränderten Bedürfnisse der Konsumenten einzugehen.“

Schutzschirme bremsen aus

Jan-Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Invesment: „Das Schutzschirmverfahren für den Einzelhandel bedeutet eine verhaltene Investmenttätigkeit bei Geschäftshäusern und bei Shopping Centern. Sobald das Insolvenzschutzverfahren ausläuft, wird es Käufern und Verkäufern einfacher fallen, die aktuell meist noch unterschiedlichen Vorstellungen bei der Preisführung zusammenzuführen.“

Anne Gimpel, Team Leader Valuation Advisory Services: „Die erneut gestiegenen Renditen zeigen, dass Shopping Center bei einigen institutionellen Investoren aktuell einen schweren Stand haben.“

So liegen die Spitzenrenditen für Shopping Center an A-Standorten bei 4,75 Prozent, was im Vergleich zum zweiten Quartal 2020 einen erneuten Anstieg um 0,25 Prozentpunkte bedeutet. Ebenfalls um 0.25 Prozentpunkte stiegen die Renditen für Shopping Center an B-Standorten – auf nun 5,75 Prozent. Für andere Objekte wie Fachmärkte, Fachmarktzentren oder Baumärkte und auch für 1A-Handelsimmobilien blieben die Renditen im Vergleich zum zweiten Quartal 2020 stabil. Für Supermärkte wurde zuletzt gar ein Corona-Aufschlag bezahlt, was sich in zuletzt sinkenden Renditen um 0,20 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal auf nunmehr 5,00 Prozent ausdrückt.

Ausblick aufs Gesamtjahr

„Wir erwarten ein aktives viertes Quartal am Einzelhandelsinvestmentmarkt, sodass das Gesamtjahresergebnis über dem langjährigen Durschnitt von elf Milliarden Euro liegen dürfte – zumal bereits nach den ersten drei Quartalen 2020 rund 93 Prozent des Transaktionsvolumens des Gesamtjahres 2019 erzielt wurden und die Investorennachfrage weiterhin groß ist“, sagt Poppinga.

„Der Fokus wird weiterhin auf Immobilien mit einem hohen Lebensmittel- und Drogerieanteil liegen,  wobei auch Baumärkte als Quelle eines verlässlichen Cashflows immer mehr an Bedeutung gewinnen werden“, ergänzt Schönherr. Speziell das Angebot an Lebensmittelmärkten könne zudem eine weitere Dynamik erfahren, wenn das Kartellamt Klarheit hinsichtlich der Real-Märkte schaffe, die dann in der Zukunft für den Investmentmarkt interessant werden könnten. „Daneben wird es aber auch weitere Transaktionen mit innerstädtischen Geschäftshäusern geben, bei denen die Käufer oftmals auch auf Umnutzungen abzielen“, so Schönherr weiter.

„Wir gehen davon aus, dass die Renditen für Shopping Center noch weiter steigen werden, Grund dafür ist nicht zuletzt die Unsicherheit über die Entwicklung der Geschäftssituationen vieler Mieter in diesen Objekten“, sagt Gimpel.