Bereits zum dritten Mal in Folge belegen Fach- und Supermärkte den ersten Platz bei den Einzelhandelsimmobilien - auch an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) hat sich das fehlende Angebot in den Zahlen niedergeschlagen

Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Deutschland. Foto: BNP Paribas

Mit einem Transaktionsvolumen von rund 12,96 Milliarden Euro verpassen Retail-Investments den Anschluss an das hervorragende Vorjahresergebnis um rund 30 Prozent. Der Rückgang ist jedoch weniger auf ein nachlassendes Interesse an der Assetklasse, sondern vielmehr auf einen Angebotsengpass, speziell im großvolumigen Segment, zurückzuführen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

 

Gerade mit Blick auf Portfolios, die sich im Jahr 2015 noch auf 9,42 Milliarden Euro summierten, war das Angebot deutlich geringer, sodass das Volumen zum Jahresende 2016 mehr als die Hälfte unter dem Vorjahreswert bleibt“,  erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland. Zudem wurde 2015 auch von außerordentlich großen Portfoliodeals, u. a. Kaufhof und Corio, geprägt, die in dieser Form im vergangenen Jahr nicht wieder registriert wurden. Erfreulicherweise konnten im Portfoliosegment im Schlussquartal jedoch noch einige größere Verträge, unter ihnen das Christie-Portfolio und der Verkauf von rund 40 Metro-Großmärkten, unterschrieben werden, sodass insgesamt fast die Hälfte des Portfoliovolumens auf die letzten drei Monate entfällt. Hinsichtlich des Handels mit einzelnen Objekten, fiel der Umsatzrückgang mit knapp sieben Prozent dagegen vergleichsweise moderat aus.

Bereits zum dritten Mal in Folge belegen Fach- und Supermärkte den ersten Platz bei den Einzelhandelsimmobilien. Mit rund 6,35 Milliarden Euro konnte der sehr gute Vorjahreswert sogar noch einmal um rund neun Prozent übertroffen und der Beitrag auf 49 Prozent ausgebaut werden. Auf Platz zwei folgen innerstädtische Geschäftshäuser, die mit 24 Prozent nur noch auf etwa die Hälfte des Volumens kommen. Das Investitionsvolumen in Shopping Center fällt aufgrund des geringen Angebots mit 2,26 Milliarden Euro im langjährigen Vergleich unterdurchschnittlich aus, gleiches gilt für Kaufhäuser, in die rund 1,24 Milliarden Euro angelegt wurden.

Wie auch im Vorjahr hängt der Retail-Investmentumsatz in hohem Maße von Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich ab, die aktuell rund 43 Prozent zum Ergebnis beisteuern. Insgesamt ist der Umsatz in diesen Segmenten jedoch um mehr als die Hälfte zurückgegangen, wofür speziell das geringe Volumen in der Kategorie über 500 Millionen Euro verantwortlich zeichnet (-73 %). Die grundlegend hohe Nachfrage unterstreicht jedoch die Tatsache, dass in allen anderen Größenklassen mehr investiert wurde. Rund 21 Prozent tragen Abschlüsse zwischen 50 und 100 Millionen Euro bei, weitere jeweils 15 Prozent entfallen auf Kategorien zwischen 10 und 50 Millionen Euro gefolgt vom kleinsten Segment bis zehn Millionen Euro (7 %).

Hamburg und München erfreuliche Ausnahmen

Auch an den Big-Six-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München) hat sich das fehlende Angebot in den Zahlen niedergeschlagen. Mit rund 3,73 Milliarden Euro liegt das Volumen analog zur bundesweiten Entwicklung rund 30 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Dabei wurden in nahezu allen Städten Rückgänge verzeichnet. Einzige Ausnahmen sind Hamburg, wo eine Vielzahl von Abschlüssen über alle Größenklassen zu einem Anstieg um 139 Prozent auf 758 Millionen Euro geführt hat, sowie München mit einem Anstieg um 30 Prozent auf 827 Millionen Euro. Am meisten investiert wurde jedoch nach wie vor in Berlin mit rund 1,43 Milliarden Euro (-32 %). Düsseldorf findet sich mit 381 Millionen Euro (-58 %) auf dem vierten Platz vor Frankfurt mit 175 Millionen Euro (-75 %) und Köln mit 158 Millionen Euro (-76 %).

Die Verteilung der einzelnen Investments auf die Städtekategorien ähnelt in wesentlichen Zügen dem Vorjahr. Nach wie vor stehen nicht nur die großen Standorte über 250.000 Einwohner, sondern auch kleinere Städte unter 100.000 Einwohner im Fokus. Hier wurde nicht nur das höchste Shopping-Center-Volumen registriert, sondern auch mit Abstand am meisten Investment in Fach- und Supermärkte: Nur bezogen auf Einzeltransaktionen entfällt rund die Hälfte des Volumens auf die kleinsten Standorte. Am meisten umgesetzt wurde dennoch in den Big Six, auf die gut ein Drittel des Einzeltransaktionsvolumens entfällt. Auf dem zweiten Platz folgt aber auch schon die kleinste Stadtkategorie unter 100.000 Einwohner, die gut 28 Prozent beisteuert. Mit einem Anteil von 19 Prozent und damit fast exakt auf dem Vorjahresniveau folgen Städte über 250.000 Einwohner, die sich damit nur knapp vor Großstädte zwischen 100.000 und 250.000 Einwohner (18 %) setzen können

Spezialfonds mit hohem Umsatzanteil haben sich abgesetzt

Auch wenn Einzelhandelsimmobilien grundsätzlich bei einer Vielzahl unterschiedlichster Investoren hoch im Kurs stehen, haben sich im Jahr 2016 Spezialfonds mit einem Umsatzanteil von fast 30 Prozent relativ deutlich vom übrigen Käuferfeld abgesetzt. Dabei haben sie entgegen dem bundesweiten Trend ihr Volumen gegenüber 2015 sogar noch um fast 10 Prozent steigern können. Zweistellige Beiträge leisten darüber hinaus auch Investment Manager (knapp 18 %) und Equity/Real Estate Funds (fast 13 %). Im einstelligen Bereich steuern Immobilien AGs/REITs (gut 8 %), Immobilienunternehmen (knapp 7 %) und Privatanleger (rund 6 %) noch nennenswerte Beiträge bei. Der Anteil ausländischer Investoren beläuft sich auf 36 Prozent und ist damit etwas niedriger als im gesamten Gewerbeinvestmentmarkt (43 %).

Vor dem Hintergrund des anhaltend hohen Nachfragedrucks bei unzureichendem Angebot haben die Preise für Geschäftshäuser in den besten innerstädtischen Lagen im Jahresvergleich weiter angezogen. Im Schnitt liegt die Netto-Spitzenrendite in den Big Six fast 25 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Dabei sind Geschäftshäuser in den Top-Lagen von Düsseldorf, Frankfurt und Köln mit einer Netto-Spitzenrendite von 3,60 Prozent vergleichsweise noch am günstigsten. Tiefer in die Tasche greifen müssen Investoren in Hamburg mit 3,40 Prozent und Berlin mit 3,30 Prozent. Teuerster Standort bleibt aber nach wie vor München mit 3,25 Prozent, auch wenn die Hauptstadt immer näher rückt. Wie in keiner anderen Assetklasse lassen sich bei innerstädtischen Geschäftshäusern jedoch Ausreißer beobachten, bei denen auch Preise jenseits der Netto-Spitzenrenditen gezahlt werden.

 

Parallel zur Entwicklung bei Geschäftshäusern sind die Spitzenrenditen für Shopping Center ebenfalls gesunken, wenn auch mit einem Rückgang um 10 Basispunkte auf 4,00 Prozent in etwas geringerem Umfang. Auch Fachmarktzentren haben sich verteuert, und zwar um 30 Basispunkte auf fünf Prozent. Einzelne Fachmärkte werden in der Spitze für bis zu 5,50 Prozent gehandelt.

Nachlassen der Nachfrage nicht in Sicht

„Die Tatsache, dass das Angebot zu gering ist, um die hohe Nachfrage zu bedienen, und das Investitionsvolumen nicht die tatsächliche Nachfrage widerspiegelt, erschwert die Umsatzprognose für 2017 erheblich. Aus heutiger Sicht spricht vieles für ein anhaltend hohes Investoreninteresse, gerade vor dem Hintergrund der weiterhin günstigen Finanzierungsbedingungen, niedriger Arbeitslosenquoten und auch fehlender Investmentalternativen. Demzufolge sollte der Umsatz auch im Jahr 2017 wieder über dem langjährigen Schnitt von ca. zehn Milliarden Euro liegen. Inwieweit dieser überschritten werden kann, ist jedoch abhängig vom Angebot und bleibt abzuwarten“, so Piotr Bienkowski.