Zahlen & Studien

Am Beispiel von Berlin hat COMFORT den Einzelhandelsmarkt analysiert. Symbolbild: Pixabay / Andre Drechsel

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, analysiert mit seinen Kollegen vor Ort die aktuelle Situation im Herbst 2021. Wie stellt sie sich für den Einzelhandel und die Handelsimmobilien der 1A-Lagen dar?

Als Beispiel dient Berlin als Deutschlands größte Stadt. Nach mehr als einem Jahr Würgegriff der Corona-Pandemie mit den Hauptleidtragenden Einzelhandel und Gastronomie ist die Gesamtwirtschaft wieder angesprungen. Sichtbares Ergebnis sind unter anderem die gestiegenen innerstädtischen Passantenfrequenzen, auch wenn diese vielfach das Vor-Corona-Niveau noch nicht ganz wieder erreicht habenhaben. Immerhin beeinflussen die Corona-AHA-Regeln noch immer das Einkaufsgeschehen. Insofern sind die aktuellen Passantenfrequenzen als absolut ermutigend zu bewerten. Zudem schlägt sich die lange Zeit der erzwungenen Enthaltsamkeit im stationären Einzelhandel nunmehr auch in höheren Durchschnittsbons der Innenstadtbesucher nieder.

Bessere Passantenfrequenzen

Diese bundesweiten Trends finden auch in der aktuellen Entwicklung Berlins als Deutschlands einziger globaler Metropole ihren Niederschlag. So rangiert die Arbeitslosenquote mit 9,4 Prozent (September 2021) mittlerweile wieder 1,1 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Das wieder deutlich verbesserte Niveau der Frequenzen in den innerstädtischen Toplagen wurde durch die Ende August von COMFORT durchgeführte umfangreiche Passantenfrequenz-Zählung dokumentiert.

Allerdings erreicht die Anzahl der auswärtigen Besucher aktuell noch keineswegs das Normalniveau. In 2021 fehlt es im Vergleich zur Vor-Corona-Zeit nach wie vor an Veranstaltungen, Kongressen sowie insbesondere an internationalen Städtetouristen. So erreichte in den ersten acht Monaten des Jahres die Zahl der ausländischen Gäste lediglich ein Niveau von 13 Prozent, bezogen auf den Vergleichszeitraum in 2019. Und auch im Monatsvergleich für den August erreichte ihre Zahl in 2021 nur eine Größenordnung von rund 36 Prozent - bezogen auf den August 2019.

Wettbewerb zwischen Standorten

Anders als andere deutsche Metropolen weist die Berliner Einzelhandelslandschaft eine polyzentrale Struktur auf, die über sechs 1A-Lagen verfügt. Hinzu kommen aufgrund der Größe der Stadt diverse Stadtteillagen und eine Vielzahl von zum Teil in diese Lagen integrierten, zum Teil aber auch isoliert funktionierenden Shopping-Centern. Mit 42 Einkaufszentren stellt Berlin die deutsche Hauptstadt dar. Vor diesem Hintergrund ergibt sich ein erheblicher Wettbewerbsdruck zwischen den einzelnen Standorten. Insbesondere auf einige periphere und in die Jahre gekommene Einkaufszentren, aber auch auf die eine oder andere Straßenlage kam auch schon vor dem Lockdown und der Corona-Krise ein erheblicher Neupositionierungsbedarf zu. Einflüsse des Onlinehandels und die damit einhergehenden Veränderungen im stationären Handel spielen dabei eine ebenso große Rolle wie ein verändertes Konsumentenverhalten. Einkaufen über die Deckung des täglichen Bedarfs hinaus benötigt heute höhere Aufenthaltsqualität, Service und integrierte Dienstleistungen, sodass der Einkauf zum Erlebnis wird und sich vom Internet und dem gewöhnlichen Einheitsbrei abhebt.

Dämpfer bei Investoren-Nachfrage

Nachdem Handelsimmobilien in 2020 trotz des Lockdown-Schocks noch immer ein Transaktionsvolumen von stattlichen knapp elf Milliarden Euro erzielt haben, fiel dieses in 2021 zunächst deutlich schwächer aus. Der zweite Lockdown setzte zum Jahreswechsel der Nachfrage einen deutlichen Dämpfer auf, und es fehlte an größeren Portfolio-Transaktionen. Zudem hatte sich das Investoreninteresse angesichts ihrer Systemrelevanz weiter in Richtung Lebensmittel / lebensmittelbeankerte Objekte / Projekte verschoben. Für Highstreet-Immobilien verpassten die Lockdowns der Investoren-Nachfrage dagegen einen spürbaren Dämpfer. Die Anfälligkeit dieser Assets ließen die Investoren zurückhaltend agieren und geforderte Renditen neu bewerten.

Potenzial für Neupositionierung

Solche Neubewertungen beziehen sich dabei im Wesentlichen auf die nachhaltigen Mieten. Sie müssen laut COMFORT auch längerfristig passen. Denn ältere Mietverträge werden von den Investoren sehr kritisch hinterfragt - ebenso wie die bisherige einzelhandelsdominierte Nutzungsstruktur. Hier gilt, die Machbarkeit von Neuaufteilungen der Objekte und Neubelegungen mit anderen Nutzungsarten - von Gastronomie, Büro, Wohnen, Hotel, Entertainment bis hin zu City-Logistik - zu überprüfen. Diverse große in der aktuellen Flächenkonstellation nicht mehr marktgängige Objekte bieten für Developer beziehungsweise Core+ -und Value-Add-Investoren ein erhebliches Potenzial für eine umfangreiche Neupositionierung als innerstädtische Mischnutzungen und Quartiere. Das Interesse der Investoren an Geschäftshäusern wächst, was nicht zuletzt auf die gewachsene Normalität im innerstädtischen Retail-Geschäft zurückzuführen ist.

Hohes Niveau bei Toplagen

Für die Berliner Toplagen bewegen sich die Kaufpreise wieder auf einem sehr hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte in 1A-Lagen mit einem nachhaltigen Mietniveau, Kaufpreisfaktoren von mehr als dem 30-fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind, meint COMFORT. Ungebrochen sei die Nachfrage vor allem nach Projekten am Kurfürstendamm oder an der Tauentzienstraße. Den größten Einzelhandelsdeal für Highstreet-Immobilien stellte die Transaktion der Gloria Galerie an die Generali dar. Aber auch Hackescher Markt oder Schlossstraße sowie zentrale Lagen wie Leipziger Platz und gute Stadtteil-/Kiezlagen erfreuen sich aus Investorensicht einer großen Nachfrage bei derzeit eher begrenztem Produktangebot.

Entwicklungen bei 1A-Lagen

Durch die Corona-Krise hatte sich bis in das Frühjahr 2021 hinein der Rückgang der Mieternachfrage verstärkt, der bereits vor der Krise den Markt erfasst hatte. So hat sich der ehemalige Vermietermarkt nunmehr zu einem Mietermarkt gewandelt. Mit signifikantem Druck auf die Mieten - insbesondere bei Großflächen ab 1000 Quadratmetern sowie vertikaler Geschossstruktur. Aber auch mit einem Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – mit kürzeren Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechten, Baukostenzuschüssen oder der Bezahlung von Makler-Provisionen.

Die letzten Monate haben laut COMFORT aber auch gezeigt, dass die Entwicklung keineswegs ins Bodenlose geht, sondern differenziert ist und zunehmend auch positive Perspektiven für die Gegenwart und Zukunft aufweist. Denn selbst zu den Corona-Hochzeiten fand eine Reihe von sehr namhaften Vermietungen statt. Mittlerweile hat der Markt wieder deutlich mehr Fahrt aufgenommen, und immer mehr Mieter erkennen neue Zukunftschancen für gute Geschäfte in attraktiven Innenstädten.