Marktbericht zum Einzelhandel und Handels-Investmentmarkt

Investoren und Einzelhändler sind laut Hahn-Report optimistisch gestimmt. Symbolbild: Pixabay / Gerd Altmann

Der HAHN Retail Real Estate Report 2021/2022 bietet einen umfassenden Marktüberblick über die Rahmenbedingungen für Handelsimmobilien-Investments. Der von der Hahn Gruppe jährlich herausgegebene Bericht wurde wieder in Kooperation mit CBRE, bulwiengesa und dem EHI Retail Institute erstellt.

Nachfolgend einige der zentralen Erkenntnisse des Researchs und der Expertenbefragungen.

Die Kaufneigung der Investoren ist so hoch wie seit vielen Jahren nicht mehr. Angesichts der noch andauernden Pandemie ist dies eine überraschend positive Haltung. So wollen 75 Prozent (Vorjahr 58 Prozent) der Investoren in den kommenden Monaten bis Jahresende 2021 zum Immobilienbestand stark beziehungsweise moderat hinzukaufen. Entsprechend beabsichtigen in diesem Jahr nur 19 Prozent (Vorjahr 33 Prozent) der Investoren, den verwalteten Immobilienbestand auf Vorjahresniveau zu halten. Ein geringfügiger Anteil von drei Prozent möchte den Immobilienbestand in den kommenden Monaten moderat verkleinern.

Investoren sind unternehmungslustig

Bezüglich der erwarteten Entwicklung der Spitzenrenditen sind die befragten Investoren und Finanzinstitute ebenfalls optimistisch. 43 Prozent der Experten (Vorjahr 25 Prozent) prognostizieren sinkende Nettoanfangsrenditen auf dem Handelsimmobilien-Investmentmarkt bis zum Jahresende 2021. Ein Anteil von 40 Prozent (Vorjahr 38 Prozent) geht davon aus, dass das Renditeniveau in den kommenden Monaten auf dem aktuellen Stand verbleiben wird. Ein kleiner Anteil von 17 Prozent (Vorjahr 37 Prozent) der Befragten rechnet mit einem Anstieg der Nettoanfangsrenditen bis zum Ende des Jahres.

Einzelhändler erwarten Umsatzanstieg

Die durchgängige Wiederöffnung des stationären Einzelhandels und der Gastronomie sowie die verbesserte Konsumstimmung stärken den Optimismus der Einzelhändler. So rechnen insgesamt 34 Prozent (Vorjahr 20 Prozent) mit steigenden Umsätzen und ein Viertel (Vorjahr elf Prozent) sogar mit deutlich steigenden Umsätzen im zweiten Halbjahr 2021 im Vergleich zur umsatzschwachen Vorjahresperiode. Hierzu zählen insbesondere die Branchen, die über längere Zeiträume pandemiebedingte Umsatzeinbußen zu verzeichnen hatten (Bekleidung/Textil, Gastronomie, Gesundheit/Beauty, Möbel, Hobby/Freizeit). 30 Prozent der Befragten (Vorjahr 24 Prozent) erwarten eine weitestgehend stabile Umsatzentwicklung in der zweiten Jahreshälfte. Dies trifft in besonderem Maße auf den nicht von Schließungen betroffenen Lebensmitteleinzelhandel zu. Der Anteil an Experten, der zusammengefasst sinkende beziehungsweise deutlich sinkende Umsätze prognostiziert, ist im Vergleich zur Vorjahresperiode von 45 Prozent auf zehn Prozent gesunken.

Verstärkte Expansionsneigung

Die positiven Umsatzerwartungen spiegeln sich auch in der verstärkten Expansionsneigung des Handels wider. Über die Hälfte der Expansionsverantwortlichen (52 Prozent) plant, die Standortanzahl bis zum Jahresende 2021 gegenüber dem Vorjahr zu erhöhen. Der Anteil der expansiven Filialisten ist somit um zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr angestiegen. Ein Viertel möchte das bestehende Filialnetz halten (Vorjahr 27 Prozent), und 23 Prozent (Vorjahr 31 Prozent) rechnen zum Jahresende mit weniger Filialstandorten.

 

Wirtschaftliche Herausforderungen

Die teilnehmenden Einzelhändler nennen wie im Vorjahr als derzeitig größte wirtschaftliche Herausforderung die gestiegenen Immobilienkosten und -mieten (76 Prozent, Vorjahr 64 Prozent). Die dynamische Kostenentwicklung und die daraus entstehende Belastung für die Einzelhändler haben sich während der Pandemiezeit anscheinend nochmals verschärft. Vor diesem Hintergrund werden nachfolgend das sich verändernde Einkaufsverhalten der Konsumenten nach der Pandemie (60 Prozent) sowie die Konkurrenz durch den Onlinehandel (41 Prozent, Vorjahr 22 Prozent) als Herausforderungen angeführt. Letztere steht auch in Abhängigkeit davon, ob die Händler über eine funktionierende Omni-Channel-Strategie verfügen. Finanzielle Verbindlichkeiten aus dem Corona- Lockdown stellen für über ein Viertel der befragten Unternehmen (29 Prozent, Vorjahr 23 Prozent) weiterhin eine Belastung dar.

Fachmarktzentren weiterhin top

Über ein Jahr nach dem Ausbruch der Pandemie hat sich die differenzierte Einschätzung der Expansionsverantwortlichen hinsichtlich der präferierten Einzelhandelslagen und Objekttypen fortgesetzt. So besteht bei weit über der Hälfte der Einzelhändler (63 Prozent) die größte Zuversicht darin, dass sich Fachmarktzentren langfristig positiv entwickeln werden (Vorjahr 56 Prozent). Durch die in der Regel versorgungsorientierte Ausrichtung und die vorrangig lebensmittelgeankerte Mieterstruktur haben diese Standorte in den vergangenen Monaten ihre Resilienz unter Beweis gestellt. Ebenfalls hinsichtlich ihrer künftigen Entwicklung positiv eingeschätzt werden Quartierslagen (51 Prozent), Stadtkerne von Mittelzentren und Mixed-Use-Immobilien (jeweils 36 Prozent, Vorjahr 26 bzw. 31 Prozent). Trotz der zeitweise reduzierten Passantenfrequenzen werden Toplagen in Oberzentren von den Befragten ebenfalls teilweise als langfristig stabil und resilient eingestuft (25 Prozent, Vorjahr 25 Prozent). Hingegen werden Shopping-Center (67 Prozent, Vorjahr 77 Prozent) und Nebenlagen in Oberzentren (58 Prozent, Vorjahr 59 Prozent) laut Einschätzung der Händler an Attraktivität als bedeutende Einzelhandelsstandorte verlieren.

Objekttypen-Ranking

Im Vergleich zur Vorjahresbefragung stehen in diesem Jahr auch bei den teilnehmenden Handelsimmobilien-Investoren sowie bei den Banken und Finanzinstituten erstmals Fachmarktzentren an der Spitze des Objekttypen-Rankings und verdrängen damit Supermärkte und Lebensmittel-Discounter. Diese belegen nun den zweiten Platz. Unverändert zum Vorjahr stehen bei Investoren SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte an dritter Stelle, gefolgt von Mixed-Use-Immobilien (Platz 4) und Geschäftshäusern in 1a-Lagen beziehungsweise von Bau- und Heimwerkermärkten (Platz 5). Banken und Finanzinstitute präferieren auf Rang 3 Mixed-Use-Immobilien. Anhaltendes Interesse besteht zudem bei den Objekttypen SB-Warenhaus und Verbrauchermarkt (Platz 4). Im Vergleich zum Vorjahr richtet sich der Fokus in diesem Jahr auch wieder auf Bau- und Heimwerkermärkte und Geschäftshäuser in 1a-Lagen (Platz 5). Wie in der Vorjahresbefragung besteht weder bei den Handelsimmobilien-Investoren noch bei den Banken und Finanzinstituten ein Investment-/Finanzierungsinteresse am Objekttyp Shopping-Center.

Rückläufige Risikoneigung

Trotz der Belebung der deutschen Wirtschaft und der optimistischen Wirtschaftsprognosen für das kommende Jahr hat die Risikoneigung der Investoren abgenommen. So präferieren 79 Prozent (Vorjahr 72 Prozent) der Investoren einen risikoarmen Investmentstil (Core) in bevorzugt hochwertige Immobilien auf etablierten Märkten mit langfristigen Mietverträgen sowie bonitätsstarken Mietern. Desgleichen wird die Core-Plus-Investmentstrategie von 79 Prozent (Vorjahr 57 Prozent) der Befragten am zweitstärksten verfolgt.

Eine deutlich geringere Beliebtheit im Vorjahresvergleich erfahren die Investmentstrategien Value-Add mit 17 Prozent (Vorjahr 30 Prozent) sowie Opportunistic mit sechs Prozent (Vorjahr elf Prozent). Die konservative Haltung der Investoren überrascht. So führte ein starker Anlagedruck bei geringer Objektverfügbarkeit in der Vergangenheit oftmals zu einem Ausweichen auf andere Risikoklassen. Aktuell ist dies nicht zu beobachten.

ESG-Kriterien gewinnen an Bedeutung

Mittlerweile sind bereits für 62 Prozent der befragten Handelsimmobilien-Investoren ESG-Kriterien (Environment, Social, Governance) sehr relevant bei ihren Investitionsentscheidungen. Im Rahmen der Optimierung der ESG-Performance des Immobilienportfolios werden Maßnahmen zur CO2-Reduzierung und Optimierung des Ressourcenverbrauchs von den befragten Investoren und Finanzinstituten die größte Bedeutung für das Immobilienportfolio eingeräumt. Die Förderung der E-Mobilität hat ebenfalls einen hohen Stellenwert, danach folgen Nachhaltigkeitszertifizierungen, Dachbegrünungen, Photovoltaik und die digitale Verbrauchsmessung beziehungsweise Smart Metering.