Zahlen & Studien

Shopping Center befinden sich in punkto Investments zurzeit auf dem Tiefstand. Symbolbild: Unsplash / Kevin Schmid

In den ersten drei Monaten des Jahres betrug das Transaktionsvolumen am deutschen Handelsimmobilien-Investmentmarkt 2,1 Milliarden Euro. Damit ist das Investmentvolumen gegenüber dem Fünf-Jahres-Mittel um 22 Prozent rückläufig, liegt allerdings 31 Prozent über dem des Vorjahresquartals.

„Mit der Hoffnung, in eine post-pandemische Phase zu gleiten, konnten wir erstmals seit Pandemiebeginn ein verstärktes Interesse der Investierenden an Handelsimmobilien abseits lebensmittelgeankerter Objekte feststellen“, berichtet Jörg Krechky, Head of Retail Investment Services Germany bei Savills, und ergänzt: „Die Rahmenbedingungen haben sich allerdings abermals verschärft. Die Unsicherheiten aufgrund des Ukraine-Konflikts, der hohen Inflation und der beginnenden Zinswende haben erneut zu größerer Zurückhaltung unter den Investierenden geführt.“

Run auf die Nahversorger

Unberührt von der aktuellen Dynamik und mit einem Volumenanteil von 48 Prozent scheinen Supermärkte und Fachmarktzentren das Jahr zu beginnen, wie sie das vorherige beendet haben: als Umsatztreiber und Favorit der Investierenden. Dabei belief sich das Volumen für Supermärkte und Fachmarktzentren auf 317 beziehungsweise 709 Millionen Euro – dies entspricht Steigerungen von 40 beziehungsweise vier Prozent gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum. Das gestiegene Volumen ist jedoch nicht auf eine entspanntere Angebotssituation zurückzuführen, sondern eine Folge der kontinuierlich steigenden Kapitalwerte.

Keine Entspannung in Sicht

„Von einem prognostizierten Nachfrageüberhang von 9,1 Milliarden Euro und einer anhaltend hohen Risikoaversion der Investierenden ausgehend, ist nicht mit einer Entspannung der Marktsituation zu rechnen“, erläutert Krechky und führt zudem an: „Die höheren Renditen für lebensmittelgeankerte Objekte im europäischen Ausland bei ähnlicher Ertragsstabilität könnten perspektivisch eine internationale Ankaufspolitik weiter begünstigen.“

„Auf dem deutschen Investmentmarkt könnten sich bei lebensmittelgeankerten Objekten zeitnah Opportunitäten ergeben, sofern sich Investierende mit einem kurz- bis mittelfristigem Anlagehorizont aufgrund des sich ankündigenden Zinsanstiegs entschließen, entsprechende Objekte vorzeitig zu veräußern“, ergänzt Rebecca Hummel, Senior Consultant Research Germany bei Savills.

Shopping Center auf Rekordtief

Deutlich zugenommen im Vergleich zum Vorjahresquartal hat das Transaktionsvolumen der Geschäftshäuser mit 622 Millionen Euro sowie der Umsatz sonstiger Handelsimmobilien – worunter auch Baumärkte fallen – mit 337 Millionen Euro. Der Umsatzanstieg der letztgenannten Objekte ergibt sich allerdings auch aus der Mehrheitsübernahme von VIB Vermögen – und deren Bestand an Baumärkten – durch DIC Asset. Auf einem Rekordtief befindet sich mit 38 Millionen Euro das Transaktionsvolumen der Shopping-Center, welches gegenüber dem Vorjahresquartal um 116 Prozent gesunken ist. „Obgleich des niedrigen Volumens der Shopping-Center zu Jahresbeginn wissen wir von einigen Objekten am Markt, die zeitnah gehandelt werden. Darunter befinden sich vor allem Stadtteil-Shopping-Center, die aufgrund ihres hohen Textilanteils Repositionierungsbedarf haben. Die bislang noch divergierenden Preisvorstellungen am Markt könnten sich aufgrund der anhaltenden Unsicherheit im Handel jedoch weiter angleichen“, kommentiert Krechky und ergänzt: „Ohne zukunftsfähiges Konzept müssen Verkäuferinnen und Verkäufer von einem Preisabschlag ausgehen.“

Kleinteiliger Ankaufsprozess

In den ersten drei Monaten des Jahres dominierten mit einem Volumenanteil von 74 Prozent vornehmlich Einzeltransaktionen das Investmentgeschehen. Das liegt weit über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre, der sich auf 47 Prozent beziffert. Hinzu kommt, dass es im vergangenen Quartal kaum Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gab. „Wenngleich die durchschnittliche Transaktionsgröße zuletzt gestiegen ist, verdeutlicht der kleinteilige Ankaufsprozess der letzten Monate das knappe Angebot an attraktiven Retail-Objekten“, so Hummel.

Preisentwicklung ungewiss

Die Renditen blieben im ersten Quartal des Jahres für alle Handelssegmente auf dem Niveau des vorangegangenen Quartals. „Angesichts des angespannten Marktumfelds und der spürbaren Zurückhaltung der Investierenden lassen sich zum jetzigen Zeitpunkt nur schwerlich Renditeprognosen treffen. Allein für den Textilhandel werden bereits Umsatzwegbrüche von über einer Milliarde Euro prognostiziert. Sollte sich die Stimmung der Verbraucherinnen und Verbraucher weiter eintrüben, wird dem Handel auch perspektivisch der Umsatz fehlen, um die dringend notwendigen Maßnahmen auf der Fläche vorzunehmen. Dies dürfte die Risikowahrnehmung der Investierenden mit Bezug auf die Assetklasse weiter verschärfen. In Kombination mit einer höheren Fremdkapitalquote und steigenden Finanzierungskosten dürfte ein Anstieg der Renditen die Folge sein“, ordnet Krechky die Entwicklung der kommenden Monate ein.