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16. Januar 2023

Shopping Center auf dem Prüfstand

PWC KLOPFT AB, WIE ZUKUNFTSFÄHIG DIE ASSETKLASSE IST
Die Zukunftsfähigkeit von Shopping Centern beleuchtet eine neue Studie. Symbolbild: Unsplash / freestocks

Die neueste Studie von PwC „Einzelhandel im Wandel – Sind Shoppingcenter noch zukunftsfähig?“ zeigt, dass die strukturellen Herausforderungen für Betreiber von Shopping Centern nicht nur in der Pandemie, sondern auch im aufstrebenden Onlinehandel begründet sind.

Mit dem dadurch veränderten Konsumentenverhalten verliert das Einkaufen vor Ort deutlich an Attraktivität. Shopping Center, Warenhäuser sowie Geschäftshäuser in städtischen Randlagen sind von diesem Wandel besonders betroffen. Einkaufszentren mit reiner Einzelhandelsnutzung werden von über 60 Prozent der befragten Betreiber als nicht mehr zukunftsfähig angesehen. Nichtsdestotrotz wird ein Shoppingerlebnis vor Ort nach wie vor von vielen Besuchern präferiert. 

„Dazu passt auch die Erkenntnis, dass bei einem Shopping-Center-Besuch Lebensmittelgeschäfte, Drogerien sowie Bäckereien und Feinkostläden am häufigsten aufgesucht werden, also letztlich Bereiche, die nicht zwingend typisch für klassische Shopping Center sind“, sagt Rita Marie Roland, Partnerin Real Estate bei PwC Deutschland.

Warnzeichen für Misserfolg

Spätestens bei einem Leerstand beziehungsweise einem Rückgang der Besucherzahlen von 15 bis 20 Prozent sollten laut Umfrage unter den Betreibern Gegenmaßnahmen eingeleitet werden. Auch der Umsatzrückgang der Mieter und eine erhöhte Mieterfluktuation sind erste Warnzeichen für den Misserfolg von Shopping Centern. Deren Betreiber stehen gegenwärtig grundsätzlich vor großen Herausforderungen: Laut der Umfrage kommt es bei einer Neuvermietung derzeit zu einer Absenkung des Quadratmeterpreises um durchschnittlich 16 Prozent. Dies ist, so PwC, vor allem der anhaltenden Inflation sowie der Lieferkettenproblematik geschuldet, die Einzelhandelsmieter stark unter Druck setzen. Die Profitabilität eines Centers stehe dann schnell auf der Kippe. Umso mehr gewännen ein wirtschaftlich sinnvolles und zukunftsfähiges Center-Konzept und aktives Mietermanagement an Bedeutung.

 

Nutzungskonzepte im Wandel

Die fehlende Berücksichtigung lokaler Ansprüche an den Mietermix ist laut PwC ein wesentlicher Grund für Misserfolg von Shopping Centern. Die Befragten legen großen Wert auf ein umfangreiches Freizeit-, Erntertainment- und Gastronomieangebot sowie auf ansprechend gestaltete (Außen-)Flächen. Mixed-Use-Konzepte, die den konsumenten Flexibilität und ein breites Angebot bieten, machen Shopping Center demnach attraktiver. Innerstädtische Einkaufszentren sind laut Studie den neuen Herausforderungen besser gewachsen als ihre Pendants in den Vorstädten, aber auch sie müssen sich mit neuen Kundenerlebnismodellen und erweiterten gastronomischen Einrichtungen neu positionieren.

Was es für Repositionierung braucht

Kann das Shopping Center nicht mehr profitabel betrieben werden, da Besucherzahlen und damit auch Mieteinnahmen signifikant sinken, gibt es verschiedene Gegenmaßnahmen und Handlungsoptionen. Für eine Repositionierung wird das Shopping Center hinsichtlich eines ausgewogenen Angebotsmixes an Shops und Unterhaltungsmöglichkeiten analysiert und optimiert. Dazu sollte geprüft werden, welche Konzepte sich als zukunftsfähig erweisen und welche Rolle dabei die Digitalisierung einnimmt. Neben der Anpassung des Mietermixes und Durchführung kleinerer baulicher Maßnahmen sollten passende Marketingmaßnahmen das Repositionierungskonzept flankieren.

Wann umgenutzt werden sollte

Für eine Umnutzung wird beleuchtet, inwieweit sich freistehende Flächen oder das ganze Objekt für alternative Nutzungsarten wie Arztpraxen, Büros, Pflegeeinrichtungen, Logistik oder Wohnungen. umwandeln lassen. Hierbei sind meist nicht unwesentliche Baumaßnahmen notwendig. Kommt eine Nutzung als Einzelhandelsfläche nicht mehr in Frage, ist die Umnutzung und damit der Übergang in Alternativ-Assetklassen eine Option. „Ob dies – vor allem wirtschaftlich – sinnvoll ist, muss gut durchdacht und berechnet werden", so Rita Marie Roland. Dabei sei eine Vielzahl von Faktoren zu beachten - neben der Wirtschaftlichkeit unter anderem die bauliche Umsetzbarkeit und Genehmigungsfähigkeit, die Eignung des Standortes für die neue Nutzungsart. Alle Stakeholder sollten möglichst frühzeitig einbezogen werden. „Bei der Ausarbeitung von neuen Konzepten sollte stets ein transparenter und realistischer Businessplan als Grundlage dienen, um vor allem Investoren und Finanzierer von der Umsetzung zu überzeugen", sagt Rita Marie Roland.

 

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