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28. April 2022

Potsdam erlangt als Standort wachsende Bedeutung

COMFORT-ANALYSE VON BRANDENBURGS LANDESHAUPTSTADT
COMFORT hat die aktuelle Lage in Potsdam analysiert. Foto: COMFORT

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, analysiert mit seinen Kollegen in den COMFORT-Büros vor Ort die aktuelle Lage des Einzelhandels und für Handelsimmobilien im Frühling 2022. Dieses Mal im Fokus ist Potsdam.

Die im Vergleich mit der benachbarten Bundeshauptstadt Berlin (8,8 Prozent) ohnehin schon niedrige Arbeitslosenquote fiel im März 2022 mit 5,1 Prozent noch mal um immerhin 1,0 Prozentpunkte niedriger aus als im Vorjahr. Allerdings ist in 2021 die Gesamtzahl der Potsdamer Hotel-Übernachtungen gegenüber dem Erst-Corona-Jahr 2020 noch einmal um rund vier Prozent auf gut 840.000 gesunken. Im Vergleich zum letzten Normaljahr 2019 entspricht das einem Minus von mittlerweile mehr als einem Drittel beziehungsweise bedeutet rund 500.000 Übernachtungen weniger.

Spürbares Wachstum

Brandenburgs Landeshauptstadt Potsdam stellt gleichzeitig auch die größte Stadt des Landes dar, welche im Windschatten der Metropole Berlin spürbar wächst. So hat die Bevölkerung zwischen 2015 und 2020 um rund zehn Prozent beziehungsweise 16.000 Einwohner auf nunmehr etwa 180.000 Einwohner zugenommen. Und auch darüber hinaus weist die Stadt sehr gesunde sozio-ökonomische Rahmenbedingungen auf. Hierzu zählen eine breite Aufstellung primär im Dienstleistungsbereich, ein positiver Arbeitspendlersaldo (arbeitstäglich rund + 15.000 Erwerbstätige) wie auch eine - insbesondere im ostdeutschen Kontext - beachtliche Einzelhandelskaufkraft der Potsdamer (lauf GfK 102,0, Bundesdurchschnitt = 100). Rund um Schloss Sanssouci oder das holländische Viertel ist zudem eine sehr hohe touristische Aufmerksamkeit gegeben – wenngleich Corona-bedingt die jüngsten Zahlen merklich unter dem langfristigen Potenzial rangieren.

Begrenztes Entwicklungspotenzial

Potsdam verfügt auch als Einzelhandelsstandort über eine wachsende Bedeutung, kann aber nicht mit der Strahlkraft der benachbarten Metropole Berlin mithalten. Dies kommt nicht zuletzt in der negativen Zentralitätsziffer (laut GfK 2020 91,5) Potsdams zum Ausdruck. Aufgrund der barocken Stadtstruktur besteht in der 1A-Lage rund um die Fußgängerzone Brandenburger Straße nur ein begrenztes Entwicklungspotenzial, was die Ansiedlung von Filialisten beschränkt. Gleichwohl haben die Seitenstraßen der Fußgängerzone und insbesondere die Gutenbergstraße zuletzt an Bedeutung zugelegt. Sie punkten primär mit Gastronomie sowie schönen und sehr individuellen, zum Teil gehobenen Läden. Vor Ort steht die innerstädtische Toplage nach wie vor in einem intensiven Wettbewerb mit den Zwischenstadt-Standorten, zum Beispiel den Bahnhofspassagen, sowie Außen-Standorten. Als klassisch starker Standort ist das Stern-Center mit sehr guter verkehrlicher Erreichbarkeit auch für das Umland hier ganz klar die Nummer Eins.

 

Markt für Einzelhandelsimmobilien

Auch in 2021 erreichte das gewerbliche Transaktionsvolumen trotz Corona mit rund 60 Milliarden Euro (ohne Wohnen) wieder ein sehr ordentliches Niveau. Dabei hat allerdings das Transaktionsvolumen für Handelsimmobilien erstmals seit 2014 die Zehn-Milliarden-Euro-Grenze unterschritten. So sind im Jahr 2021 Retail-Assets in einer Größenordnung von rund neun Milliarden Euro transferiert worden. Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr (knapp elf Milliarden Euro) lag nicht zuletzt an weniger Portfolio-Transaktionen, welche die Vorjahre mit Unternehmens- und Anteilsverkäufen geprägt haben. Der 2021er Markt stellt sich ausgesprochen zweigeteilt dar. Auf der Gewinnerseite standen die Anbieter im periodischen Bedarf wie LM-Supermärkte und –Discounter oder Fachmarktzentren mit FMCG-Kompetenz. In der Folge hat sich das Investoreninteresse stark in Richtung Lebensmittel / lebensmittelbeankerte Assets verschoben.

Wichtiger Standort für Investoren

Potsdam gilt als wichtiger Immobilien-Investment-Standort in Deutschlands Nordosten. Mit Blick auf das aktuelle Kaufpreisniveau für Geschäftshäuser bewegen sich die Faktoren auf einem für diese Stadtgröße weiter außerordentlich hohen Niveau. Für herausragende Objekte in 1A-Lagen mit einem nachhaltigen Mietniveau werden zurzeit Kaufpreisfaktoren zwischen dem 22- und dem 24-Fachen der Jahresmiete bezahlt. Dabei übersteigt die Nachfrage nach Objekten in 1A-Lage das Angebot deutlich. Aus der überwiegend kleinteiligen Struktur der Gebäude ergibt sich ein mit wenigen Ausnahmen privat geprägter Investmentmarkt. Eine Ausnahme stellte der 2021 erfolgte Erwerb der Patrizia einer Quartiers-Projektentwicklung mit Hotel, Einzelhandel und Micro-Apartments im Bereich Französische Straße / Am Kanal dar.

Toplage Brandenburger Straße

Potsdams einzige innerstädtische Toplage Brandenburger Straße ist eine Fußgängerzone, deren bester Abschnitt zwischen Dortusstraße und Jägerstraße liegt. Größte Betriebe sind dort Karstadt und H&M. Wegen der Denkmalstruktur der Innenstadt hat die Lage nur geringes Entwicklungspotenzial. Neue Mieter sind dort IKEA Studio, Bolia sowie Intersport mit einer Vergrößerung. Die Mieten für Ladenlokale und Flächen sind auch in der Potsdamer Innenstadt bedingt durch die Corona-Krise in Bewegung geraten. So sind auf der Brandenburger Straße in schwächerer Lage Mietabschläge von mindestens sieben Prozent bis zu klar zweistelligen Prozentwerten für kleine Flächen festzustellen. Etwas geringer sind die Abschläge tendenziell für die mittelgroßen Flächen. Bei den absoluten Topflächen sind die Mieten sogar praktisch stabil geblieben.

Rang 31 im Städtevergleich

Potsdam belegt mit einem Zielerreichungsgrad von 43 bei 100 maximal erreichbaren Punkten im bundesdeutschen Städte-Vergleich in der Stadtgröße zwischen 100.000 bis 200.000 Einwohner einen 31. Rang und rangiert damit im unteren Drittel der betrachteten Städte. Bezogen auf alle Ergebnisse in dieser Stadtgröße, rangiert Potsdam mit der erreichten Punktzahl unterhalb des ermittelten Durchschnitts (= 50 Scoringpunkte). Dies geht insbesondere auf die im Vergleich überschaubare Innenstadtgröße, eine niedrige Einzelhandelszentralität sowie die Corona-bedingt deutlich niedrigere Touristenanzahl zurück.

 

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