Zahlen & Studien

Bei den Städten mit zwischen 100.000 und 200.000 Einwohnern rangiert Oldenburg auf einem hervorragenden dritten Rang. Foto: COMFORT

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, analysiert mit seinen Kollegen die aktuelle Lage zum Frühlingsbeginn 2022. Wie stellt sich die Situation für den Einzelhandel und die Handelsimmobilien der 1A-Lagen in den beliebtesten deutschen Einkaufsstädten dar? Dieses Mal im Fokus ist das niedersächsische Oldenburg, das Oberzentrum für Deutschlands Nordwesten.

In dieser Stadt fiel die Arbeitslosenquote im Februar 2022 mit 5,6 Prozent sogar um immerhin 1,1 Prozentpunkte niedriger aus als noch im Vorjahr. Die innerstädtischen Passantenfrequenzen hinkten entlang der Toplagen Achternstraße und Lange Straße nach den Zahlen von hystreet in dem relativ normalen September den 2019er Herbstzahlen noch um rund 15 bis 20 Prozent hinterher. Die Gesamtzahl der Oldenburger Hotel-Übernachtungen erreichte in 2021 lediglich knapp 300.000. Gegenüber dem letzten Normaljahr vor Corona 2019 entspricht das einem Minus von mehr als einem Viertel und bedeutet rund 100.000 Übernachtungen weniger. Auf der anderen Seite waren es immerhin wieder etwa zehn Prozent mehr als im Jahr 2020.

Stattliches Einzugsgebiet

Die kreisfreie Stadt Oldenburg ist mit ihren rund 169.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt Niedersachsens und überzeugt mit sehr soliden sozio-ökonomischen Eckdaten. Kennzeichnend für die demografische Entwicklung der Universitätsstadt sind eine klar positive Entwicklung und eine gesunde Altersstruktur. Die Wirtschaftsstruktur weist eine breite Aufstellung primär im Dienstleistungsbereich auf. Mit ihrem positiven Arbeitspendlersaldo (arbeitstäglich rund + 20.000 Erwerbstätige) wird die Stadt auch ihrer oberzentralen Rolle als Beschäftigungsstandort voll gerecht. Der Oldenburger City-Einzelhandel profitiert von einem sehr stattlichen Einzugsgebiet mit mehr als 600.000 Einwohnern. Das bedeutet, dass jenseits der Einwohner aus dem eigenen Stadtgebiet aus dem Umland regelmäßig weitere 435.000 Einwohner auf die Stadt als Einkaufsstandort reflektieren.

Belebte Innenstadt

Vor diesem Hintergrund kann der Oldenburger Einzelhandel auf eine sehr positive Einzelhandelszentralität verweisen, die laut GfK mit einer Kennziffer von 140,2 angegeben wird. Diese rangiert klar oberhalb des Durchschnitts dieser Stadtgröße (127,4) und ist ein starker Beleg für die gute Durchdringung des Einzugsgebiets. Die Oldenburger Innenstadt bietet jenseits der beiden Toplagen Achternstraße und Lange Straße unter anderem mit der Schüttingstraße, Wallstraße oder Haarenstraße auch diverse etablierte und gefragte B-Lagen und ist bei knapp 100.000 Quadratmetern Verkaufsfläche mit Abstand der wichtigste Einkaufsstandort der Stadt. Auf rund 23 Prozent der gesamtstädtischen Verkaufsfläche werden dort etwa 26 Prozent des städtischen Umsatzes getätigt.

Markt für Einzelhandelsimmobilien

Oldenburg gilt als wichtiger Immobilien-Investment-Standort in Deutschlands Nordwesten. Mit Blick auf das aktuelle Kaufpreisniveau für Geschäftshäuser bewegen sich die Faktoren auf einem für diese Stadtgröße weiter außerordentlich hohen Niveau – und dabei nur geringfügig unterhalb des 2018 / 2019 erreichten Peaks. Für herausragende Objekte in 1A-Lagen mit einem nachhaltigen Mietniveau werden zurzeit Kaufpreisfaktoren zwischen dem 19- und dem 21-Fachen der Jahresmiete bezahlt.

Oldenburgs Top-Lagen

Die Achternstraße ist A-Lage mit ansprechender Einzelhandelsqualität - H&M, New Yorker und Müller Drogerie sind dort größere Magneten.  Über den Markt angebunden sind Galeria Kaufhof und das ECE-Center Schlosshöfe. Als neue Mieter haben sich City Balloon, Ezigarro und Hallerstede Outlet angesiedelt. An der Lange Straße gelten Leffers und Bruns sowie ZARA als Zugpferde. Zurzeit leidet das Erscheinungsbild im nördlichen Bereich ein wenig durch Baumaßnahmen. In der abzweigenden Haarenstraße entsteht das Abraham Quartier, vornehmlich für Wohnungen, aber auch mit etwas Retail, unter anderem mit Intersport. Neue Mieter sind dort KIND Hörgeräte, BreVintage und 24 hours.

Mieten unter Druck

Die Mieten für Ladenlokale und Flächen sind auch in der Oldenburger Innenstadt bedingt durch die Corona-Krise unter Druck geraten. So sind sowohl auf der Achternstraße als auch der Lange Straße für mittelgroße Flächen Mietabschläge bis maximal gut zehn Prozent festzustellen. Für kleine Flächen konnte demgegenüber das 2019er Niveau nahezu noch gehalten werden. Hier bewegen sich die Mietpreisrückgänge für gute Flächen nur im einstelligen Prozentbereich. Verglichen mit der bundesweiten Entwicklung ist man in Oldenburg also vergleichsweise glimpflich davon gekommen.

Auf dem dritten Rang

Oldenburg belegt mit einem Zielerreichungsgrad von 58 bei 100 maximal erreichbaren Punkten im bundesdeutschen Städte-Vergleich in der Stadtgröße zwischen 100.000 und 200.000 Einwohnern einen ausgezeichneten dritten Rang. Nur Würzburg und Ulm performten besser. Bezogen auf alle Ergebnisse in dieser Stadtgröße, rangiert die erreichte Punktzahl deutlich oberhalb des ermittelten Durchschnitts (= 50 Scoringpunkte). Allerdings hat auch Oldenburg gegenüber dem letzten Ranking vor der Corona-Krise (Anfang 2020) analog zur Gesamtentwicklung vier Scoring-Punkte eingebüßt.