COMFORT-Retail-Flashlight fürs NRW-Oberzentrum

Nach Einbußen durch Corona steigen Touristenaufkommen und Passantenfrequenzen in Aachen langsam wieder. Foto: Pixabay / 12019

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, analysiert mit seinen Kollegen in den COMFORT-Büros vor Ort die aktuelle Lage des Einzelhandels und die Handelsimmobilien der Eins-A-Lagen im Sommer 2022. Dieses Mal geht der Blick nach Aachen.

Die nordrhein-westfälische Kaiserstadt ist die wichtigste Einkaufsstadt im Dreiländereck Belgien – Deutschland – Niederlande. Dort erreichte die Arbeitslosenquote im Juni 2022 einen Wert von sieben Prozent und rangiert damit immerhin 0,8 Prozentpunkte unter dem entsprechenden Vorjahreswert. Die innerstädtischen Passantenfrequenzen hinken entlang der Toplage Adalbertstraße jedoch laut den Zahlen von hystreet für den Juni / Juli noch signifikant gegenüber den 2019-er Zahlen hinterher. Auch die Gesamtzahl der Aachener Hotel-Übernachtungen erreichte in 2021 lediglich rund 540.000. Gegenüber dem letzten Normaljahr 2019 mit rund 1.040.000 Übernachtungen entspricht das einem Minus von nahezu der Hälfte und bedeutet rund eine halbe Million Übernachtungen weniger. Auf der anderen Seite waren‘s in 2021 immerhin schon wieder knapp 60.000 oder gut zehn Prozent mehr als im Jahr 2020.

Hochfrequentiertes Oberzentrum

Als Oberzentrum und Verwaltungssitz der gleichnamigen Städte-Region stellt Aachen einen regional bedeutenden Wirtschaftsstandort mit soliden Eckzahlen - stabile Bevölkerungsprognose, mehr als 130.000 Erwerbstätige und hoher Arbeitspendlerüberschuss - sowie hoher Hightech-Kompetenz, insbesondere durch die RWTH Aachen University, dar. Nicht zuletzt ist die Kaiserstadt die wichtigste Einzelhandelsdestination im gesamten Dreiländerdreieck. In diesem Kontext reflektiert der Aachener Einzelhandel auf ein großes Einzugsgebiet von rund 800.000 Menschen allein in Deutschland. Hinzu kommen die traditionell hohe Zahl von Shoppingtouristen aus Belgien und den Niederlanden sowie das allgemein große Städtetouristen-Potenzial der historischen Innenstadt. Dies alles findet in der sehr positiven Einzelhandelszentralität von rund 115 seinen Ausdruck.

Charakteristisch für den städtischen Einzelhandel ist die hohe Bedeutung der - gemäß städtischer Abgrenzung - innerhalb des Alleenrings lokalisierten Innenstadt. Neben einigen großflächigen Anbietern wie Galeria Kaufhof, der jüngst erweiterten Mayerschen Buchhandlung, H&M oder Saturn trägt die breite Vielzahl an Filialisten sowie lokaler Betreiber in der City in Verbindung mit dem innerstädtischen Einkaufszentrum Aquis Plaza dazu bei, dass mehr als 40 Prozent der gesamtstädtischen Verkaufsfläche wie auch des Einzelhandelsumsatzes der Innenstadt zuzuordnen sind.

 

Markt für Einzelhandelsimmobilien

Klassische Geschäftshäuser als Investmentprodukte sind in der Aachener Innenstadt ein ausgesprochen rares Gut. Für herausragende Objekte in Eins-A-Lage mit einem nachhaltigen Mietniveau dürften hier in dem durch die momentane Zinsentwicklung beeinflussten Markt Kaufpreisfaktoren zwischen dem 17,5- und dem 19,5-Fachen der Jahresmiete bezahlt werden.

Die westlich der Petersstraße gelegenen A-Lagen Holzgraben / Dahmengraben und Großkölnstraße haben in den letzten Jahren nicht zuletzt durch die 2015 erfolgte Eröffnung von Aquis-Plaza signifikant an Schlagkraft eingebüßt, während die Krämerstraße sich in dem schwierigen Umfeld verhältnismäßig gut behauptete. Dem Marktplatz am Rathaus zwischen Krämerstraße und Großkölnstraße kommt eine besondere Funktion als Gastronomielage mit Konzepten wie Extrablatt, Starbucks, Sausalitos, Alex und neuerdings Five Guys zu. Die Adalbertstraße ist eine klassische Eins-A-Lage mit 130 Shops und – laut hystreet aktuell knapp 6000 Passanten pro Stunde in der Spitze sowie der zukünftigen Projektentwicklung von P & C. Die Krämerstraße hat eine attraktive Niveaulage und ist geprägt durch kleinflächigen Einzelhandel.

Mieten weitgehend stabilisiert

Laut COMFORT waren die Mieten für Ladenlokale und Flächen auch in der Aachener Innenstadt unter Druck geraten, wobei der Rückgang dort allerdings – bedingt durch den Markteintritt von Aquis Plaza in 2015 und seine Inanspruchnahme des relevanten innerstädtischen Mietermarktes - bereits vor der Corona-Krise eingesetzt hatte. Auf dem 2021 erreichten Niveau haben sich die Mieten nunmehr weitgehend stabilisiert. Sie rangieren damit um zehn bis 20 Prozent unterhalb des Niveaus vor der Corona-Krise 2019.