Zahlen & Studien

Ulm steht handelstechnisch im Bundesvergleich gut da. Foto: Pixabay

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, analysiert mit seinen Kollegen in den Büros vor Ort die aktuelle Lage im Sommer 2022 bezüglich Einzelhandel und Handelsimmobilien der 1A-Lagen in den beliebtesten deutschen Einkaufsstädten. Dieses Mal geht’s nach Ulm.

Die baden-württembergische Stadt, die nicht nur mit ihrem gotischen Münster und dem höchsten Kirchturm der Welt eine weiträumige Ausstrahlung entfaltet, gilt auch als beliebte Shopping-Destination. Die innerstädtischen Passantenfrequenzen hinken entlang der Toplagen Bahnhofstraße und Hirschstraße nach den Zahlen von hystreet für den Juni gegenüber den 2019er Zahlen dennoch um rund 15 Prozent hinterher. Die Gesamtzahl der Ulmer Hotel-Übernachtungen erreichte in 2021 lediglich etwa 460.000. Gegenüber dem letzten Normaljahr 2019 mit rund 740.000 Übernachtungen entspricht das einem Minus von mehr als einem Drittel und bedeutet rund 280.000 Übernachtungen weniger. Auf der anderen Seite waren es in 2021 immerhin schon wieder knapp 80.000 beziehungsweise etwa 20 Prozent mehr als im Jahr 2020.

Überregionales Oberzentrum

Ulm bildet gemeinsam mit dem benachbarten bayerischen Neu-Ulm ein weiträumig ausstrahlendes überregionales Oberzentrum. Nach Fertigstellung der neuen Bahnstrecke Stuttgart – Ulm (Stuttgart 21) wird Ulm in nicht einmal mehr 30 Minuten aus der Landeshauptstadt zu erreichen sein und umgekehrt. Der Makro-Standort der Wissenschaftsstadt überzeugt mit positiver Bevölkerungsentwicklung und sehr guten Arbeitsmarktdaten. In Ulm herrscht quasi Vollbeschäftigung. Zudem bemerkenswert ist der für diese Stadtgröße hohe Pendler-Überschuss von arbeitstäglich mehr als 43.000 Erwerbstätigen. Die Stadt an der Donau verfügt außerdem rund um das Ulmer Münster und Fischerviertel über eine hohe touristische Attraktivität. Hinsichtlich der Einzelhandels-Kennziffern punktet Ulm mit einer überdurchschnittlichen Einzelhandelskaufkraft der Einwohner und insbesondere mit einem großen Einzugsgebiet in das überwiegend ländlich geprägte Umland. Insgesamt leben dort mehr als 900.000 Einwohner. Dieser Umstand kommt auch in der deutlich überdurchschnittlichen Einzelhandelszentralität von laut GfK gut 133 zum Ausdruck.

Leistungsstarke Innenstadt

Die leistungsstarke Innenstadt stellt den dominierenden Standort im lokalen Gefüge dar. Auf weit über 100.000 Quadratmetern Verkaufsfläche wurde im Corona-Jahr 2020 ein Umsatz von rund 330 Millionen Euro generiert. Die guten Kennzahlen sind auch ein Ergebnis der städtebaulichen Attraktivität und der hohen Urbanität, an der kontinuierlich weitergearbeitet wird. Beispielsweise mit der zwischen Hauptbahnhof und Bahnhofstraße gelegenen gemischten Einkaufs- und Wohnquartier-Entwicklung der Sedelhöfe, die ab 2020 sukzessive mit einem sehr namhaften Mieterbesatz von TK Maxx über H&M, Zalando Outlet, Snipes und JD Sports bis hin zu Edeka, dm drogeriemarkt, McDonald’s, go asia und anderen Händlern neu eröffnet wurde.

Aktuelle Projekte

Als herausragende Projektentwicklung, bei der zur verbesserten Anbindung an die Toplage Bahnhofstraße zusätzlich noch das Gebäude Bahnhofsplatz 7 erworben wurde, sind die Sedelhöfe zu nennen. Nach dem zunächst frühzeitigen Erwerb und einer späteren Rückabwicklung des Kaufvertrags von der der Aachener Grund sind diese momentan noch nicht endgültig platziert. Demgegenüber konnte das aktuell einen beträchtlichen Leerstand aufweisende Blautal-Center mit rund 46.000 Quadratmetern Mietfläche zu Beginn des Jahres 2022 von einem geschlossenen HFS-Fonds für einen Projektentwicklungspreis von knapp 40 Millionen Euro veräußert werden. Der Erwerber, eine Objektgesellschaft der HLG Real Estate, plant dort eine umfangreiche Umstrukturierung zu einem komplett neuen, gemischt genutzten Quartier mit den Nutzungsbausteinen Wohnen, Büro und Einzelhandel. Klassische Geschäftshäuser als Investmentprodukte sind in der Ulmer Innenstadt ein ausgesprochen rares Gut. Für herausragende Objekte in 1A-Lage mit einem nachhaltigen Mietniveau dürften in dem jetzigen durch die momentane Zinsentwicklung beeinflussten Markt Kaufpreisfaktoren zwischen dem 18- und dem 20-Fachen der Jahresmiete bezahlt werden.

Die Ulmer Hotspots

Eine der Ulmer Toplagen ist die Hirsch-/Bahnhofsstraße mit Münsterplatz und Platzgasse. Laut hystreet flanieren dort in der Spitze mehr als 6000 Passanten. Konsumige Einzelhandelskonzepte wie Galeria, H&M, Wöhrl Plaza mit Douglas und andere sind dort angesiedelt, Direkte Verzahnung besteht mit der neuen Quartiersentwicklung Sedelhöfe und ihren diversen namhaften Betreibern wie TK Maxx, H&M oder auch Mr. Spex. Magnet Reischmann hat den Mietvertrag langfristig verlängert. Am Standort von P&C erfolgt eine Umstrukturierung mit Aufstockung des Gebäudes zum neuen Urban Eight‘ mit Retail- und Büroflächen. Als neue Mieter ziehen demnächst Footlocker sowie in den Sedelhöfen Only, Immergrün und Ernsting’s Family ein. Münsterplatz und Platzgasse im vorderen Bereich sind eher nachrangige, touristisch geprägte Einkaufslagen – und dennoch für eine Reihe von Konzepten und Anbietern sehr interessant.

Mieten für Ladenlokale und Flächen waren auch in der Ulmer Innenstadt verstärkt durch die Corona-Krise unter Druck geraten, haben sich aber auf dem 2021 erreichten Niveau mittlerweile stabilisiert. Sie rangieren damit mindestens zehn Prozent (80 bis 120 Quadratmeter) beziehungsweise 18 Prozent (300 bis 500 Quadratmeter) unterhalb des Niveaus vor der Corona-Krise 2019.