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18. Juli 2022

Großtransaktionen befeuern die Retail-Investments

JLL: IM VERGLEICH ZUM VORJAHR EIN PLUS ERWIRTSCHAFTET
Der Verkauf der Galerie Lafayette war einer der Top-Deals des Jahres. Foto: Les Galeries Lafayette

Am deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien wurde nach Recherchen von JLL Germany zur Halbzeit 2022 ein Transaktionsvolumen von 3,4 Milliarden Euro erzielt. Das sind sieben Prozent mehr als im Vorjahr, aber noch deutlich weniger als in den Boom-Jahren vor der Pandemie.

Deshalb liegt der aktuelle Wert laut JLL 28 Prozent unter dem Durchschnitt der vergangenen Dekade. Die Anzahl der Transaktionen ging im Jahresvergleich jedoch von 147 auf 99 zurück. „Diese gegenläufigen Trends sind möglich, weil die Anzahl der Großtransaktionen in den ersten sechs Monaten des Jahres deutlich im Fokus standen. Insgesamt sieben Deals erzielten eine Transaktionssumme von mindestens 100 Millionen Euro, die auf zusammengerechnet 1,3 Milliarden Euro kamen. Im Vorjahr waren es noch vier mit einer Gesamtsumme von 815 Millionen Euro gewesen“, erläutert Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany. „Es wurden in der ersten Jahreshälfte zwar weniger Deals abgeschlossen, aber wenn, dann zu hohen Preisen.“

Größter Deal: Galerie Lafayette

Der größte Deal im ersten Halbjahr 2022 war der Kauf der Galerie Lafayette durch den Asset-Manager Tishman Speyer in Berlin. Verkäufer war Allianz Real Estate. Unter den Nutzungsarten waren Fachmarktprodukte mit insgesamt 60 Prozent erneut besonders gefragt. Dabei entfielen auf Fachmarktzentren 31 Prozent, auf Fachmärkte 22 Prozent sowie auf Supermärkte sieben Prozent. Geschäfts- und Warenhäuser reihten sich mit 17 beziehungsweise 16 Prozent direkt dahinter ein. Die Kategorie Warenhäuser profitierte dabei vor allem von den Großtransaktionen der Galerie Lafayette und des ehemaligen Kaufhofs an der Hamburger Mönckebergstraße. „Im Jahresverlauf erwarten wir weitere Warenhaustransaktionen in den Metropolen. Zumeist stehen hier Entwicklungspotenziale im Fokus“, so Hoffmann.

 

Deutsche Investoren haben dominiert

Deutsche Investoren dominierten den Käufermarkt mit einem Anteil von 68 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen. Allerdings war ihr Anteil auf Verkäuferseite mit 76 Prozent noch höher, sodass sie ihre Bestände per Saldo um 300 Millionen Euro reduzierten. Mit 69 Prozent Anteil wurde das Meiste in die Risikoklasse Core-plus investiert. Core (19 Prozent) und Value Add (zwölf Prozent) teilen den Rest des Marktes unter sich auf. Fachmarktzentren (3,50 Prozent), Fachmärkte (4,50 Prozent) und Shopping Center (4,85 Prozent) bestätigen ihre Spitzenrenditen der vergangenen beiden Quartale. Auch die Werte für Geschäftshäuser in den Highstreet-Lagen notieren wie gewohnt: München mit 2,40 Prozent vor Berlin 2,60 Prozent und Hamburg 2,80 Prozent.

Bewegung am Markt

Sarah Hoffmann sieht allerdings bereits Bewegung im Markt: „Andere Assetklassen haben im zweiten Quartal steigende Spitzenrenditen verbucht. Der Retailbereich zeigte sich hier bislang robust. Dennoch sind in den laufenden Transaktionsprozessen leichte Preisanpassungen zu verzeichnen. Sofern Lage, Nutzer und Objekt nachhaltig sind, geschieht dies jedoch auf einem moderaten Niveau.“

„Wir sehen derzeit eine Nachfrageverschiebung auf die Top-Objekte in den jeweiligen Segmenten. Gerade bei diesen Produkten wird die Dynamik zunehmen. Dabei spielt der Schutz gegen Inflationsverluste eine entscheidende Rolle. Indexierungsregelungen, aber auch Systemrelevanz der Mieter sind wichtige Kriterien der Investoren. Ferner gehen wir von einer Zunahme an All-Equity-Käufen aus“, analysiert Sarah Hoffmann.

 

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