Zahlen & Studien

Im City-Ranking liegt Dortmund auf dem zwölften Platz. Foto: Pixabay

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, analysiert mit seinen Kollegen in den COMFORT-Büros vor Ort die aktuelle Lage im Frühling 2022 bezüglich Einzelhandel und Eins-A-Lagen. Dieses Mal im Fokus steht die Ruhrgebietsmetropole Dortmund.

Dort fiel die Arbeitslosenquote im April gegenüber dem Vorjahresmonat um 1,3 Prozentpunkte auf 10,6 Prozent, was allerdings bezogen auf den nordrhein-westfälischen Durchschnitt (6,6 Prozent) noch merklich überdurchschnittlich ist. Auch ist die Gesamtzahl der Dortmunder Hotel-Übernachtungen gegenüber dem Erst-Corona-Jahr 2020 mit rund 675.000 nahezu identisch geblieben. Im Vergleich zum letzten Normaljahr 2019 entspricht das einem Minus von mittlerweile mehr als der Hälfte beziehungsweise über 750.000 Übernachtungen weniger.

Dortmund ist mit knapp 590.000 Einwohnern die größte Stadt des Ruhrgebiets sowie die neuntgrößte Stadt in ganz Deutschland. In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung um rund 1,3 Prozent gewachsen. Die Stadt stellt ein bedeutendes Wirtschafts- und (Einzel-)Handelszentrum dar. Sie ist eine der dynamischsten Städte der neuen Wirtschaft. Der rasante Wandel von einer Metropole für Stahl, Kohle und Bier zu einer Stadt des Mittelstands, der Technologie und der Dienstleistungen schlägt sich auch im Stadtbild nieder. Die großen Entwicklungen Stadtkrone Ost und Phoenix See sowie Westfalenhütte sind Ausdruck dieser Wandlung.

City mit großem Einzugsgebiet

Dessen ungeachtet verfügt Dortmund aber auch heute noch über einen starken industriellen Kern wie auch über einen profilierten Universitätsstandort. An der renommierten TU Dortmund studieren deutlich mehr als 30.000 Studenten. Korrespondierend zu der noch zweistelligen Arbeitslosenquote erreicht die Einzelhandelskaufkraft der Dortmunder laut GfK mit gut 95 (Bundesdurchschnitt = 100) nur ein zufriedenstellendes Niveau, das sich allerdings im Kontext des Ruhrgebiets durchaus noch sehen lassen kann. Als Einkaufsstadt ist die Dortmunder City die stärkste innerhalb des Ruhrgebiets und reflektiert weit über die Stadtgrenzen hinaus auf ein stattliches Einzugsgebiet von etwa 1,5 Millionen Menschen. Aktuell werden im Einzelhandel hier auf einer Verkaufsfläche von rund 185.000 Quadratmetern Verkaufsfläche etwa 600 Millionen Euro pro Jahr umgesetzt. Der City-Umsatzanteil am Gesamtumsatz der Stadt (18 Prozent) sowie der Anteil der Verkaufsfläche (19  Prozent) dokumentieren, dass die Innenstadt mit Abstand den wichtigsten Einkaufsstandort im gesamten Stadtgebiet darstellt.

Mit Blick auf das aktuelle Kaufpreisniveau für Geschäftshäuser bewegen sich die Faktoren auf einem für diese Stadtgröße weiter hohen Niveau. Für herausragende Objekte in Eins-A-Lagen mit einem nachhaltigen Mietniveau werden zurzeit Kaufpreisfaktoren zwischen dem 20,5- und dem 22,5-Fachen der Jahresmiete bezahlt. Dabei übersteigt die Nachfrage nach Objekten in Eins-A-Lage das Angebot deutlich.

Dortmunds Toplagen

Der Westenhellweg, eine 750 Meter lange Konsum- und Kaufhausmeile, erfreut sich auch im Bundesvergleich einer Passantenfrequenz mit Top-Werten - laut hystreet aktuell mit über 8000 Passanten pro Stunde in der Spitze. Das beste Teilstück befindet sich zwischen der Reinoldikirche und der Petrikirche. Die Thier-Galerie hat in jüngerer Zeit allerdings an Zugkraft etwas eingebüßt, und auch die Aufgabe der Galeria Kaufhof - nunmehr von SINN und GoAsia bespielt - hat die Attraktivität im westlichen Westenhellweg tendenziell abgeschwächt. Weitere neue Mieter in der A-Lage sind unter anderem Globetrotter, eyes + more, Dr. Martens, Thalia und Vodafone.

Der Ostenhellweg, eine etwa 250 Meter kurze Fußgängerzone, weist einen konsumigen innerstädtischen Branchenbesatz auf. Das frequenzstärkste Teilstück liegt zwischen Klepping- und Stefanstraße. An der Ecke Ostenhellweg/Kleppingstraße wird der C&A aufgegeben - dort wird perspektivisch von Values eine großformatige Quartiersentwicklung durchgeführt. Neue Mieter sind unter anderem Kingdom of Perfumes und brillen.de.

Mieten unter Druck

Die Mieten für Ladenlokale und Flächen sind auch in der Dortmunder Innenstadt bedingt durch die Corona-Krise unter Druck geraten. So sind sowohl auf dem Westenhellweg wie auch dem Ostenhellweg Abschläge bei den Spitzenmieten mit klar zweistelligen Prozentwerten festzustellen. Bei den kleinen Flächen zwischen zehn und 20 Prozent beziehungsweise für die mittelgroßen Flächen noch etwas darüber.

Dortmund belegt mit einem Zielerreichungsgrad von 69 bei 100 maximal erreichbaren Punkten im bundesdeutschen Städte-Vergleich einen sehr ordentlichen zwölften Rang. Die Stadt erreicht in der Stadtgröße zwischen 500.000 und einer Million Einwohner allerdings nicht ganz das Durchschnittsniveau von 74 Scoring-Punkten. Denn Dortmund hat gegenüber dem letzten Ranking vor der Corona-Krise fünf Scoring-Punkte an Performance eingebüßt.