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Der Immobilienmarkt – auch im Einzelhandel – befindet sich laut Savills im Umbruch.

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Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase des Umbruchs. Insbesondere der Einzelhandel muss sich auf tiefgreifende Veränderungen einstellen, wie die aktuelle Studie „Umdenken: Ein Ausblick für den deutschen Immobilienmarkt“ von Savills zeigt.

Mit dem Ende des Nullzinsumfelds beginnt eine neue Ära am Immobilienmarkt – doch diese ist geprägt von Unsicherheit, Komplexität und einer gänzlich neuen Dynamik. Savills analysiert in seinem jüngsten Spotlight die zentralen Veränderungen und Herausforderungen.

Professionelles Management

In der Vergangenheit profitierten Einzelhandelsimmobilien von einem nahezu perfekten Zusammenspiel aus steigender Kaufkraft, wachsender Bevölkerung und sinkenden Finanzierungskosten. Diese Zeiten scheinen vorerst vorbei. Savills erwartet keinen neuen Superzyklus – stattdessen verlagert sich der Fokus hin zur aktiven Wertschöpfung durch professionelles Asset-Management. „Die für Immobilienmarktakteure goldene Nullzins-Ära hat nicht nur außergewöhnlich hohe Renditen ermöglicht, sondern auch viele strukturelle Risiken überdeckt. Diese Zeiten sind vorbei“, sagt Draženko Grahovac, CEO Germany und Head of Valuation Europe bei Savills. „Im neuen Zyklus werden die Mieterträge wieder entscheidend für die Performance von Immobilieninvestments sein – starke Zinsrückgänge als Renditetreiber gehören der Vergangenheit an. Das erhöht den Wert guten Asset-Managements.“

Flächen zielgerecht steuern

Gerade im Einzelhandel wird damit wichtiger denn je, Flächen nicht nur zu vermieten, sondern sie aktiv und zielgerichtet zu managen. Die Zeit des passiven Profits durch bloßes Halten hochwertiger Objekte ist passé. Mit dem veränderten Zinsumfeld steigen auch die Unterschiede zwischen einzelnen Handelslagen und Objekttypen. Die Spreizung der Renditen nimmt zu – und belohnt strategisches Vorgehen. „Für Investoren bedeutet das: Es reicht nicht mehr, einfach nur im Markt investiert zu sein“, erklärt Karsten Nemecek, Deputy CEO Germany und verantwortlich für den Bereich Capital Markets bei Savills. „Die Gesamtrendite eines Investors hängt künftig wieder viel stärker von seinem Investmentansatz sowie der konkreten Zusammensetzung seines Portfolios ab. Investoren mit kluger Kapitalallokation werden mit entsprechend höheren Renditen belohnt.“

Flexibel reagieren

Gerade bei Einzelhandelsimmobilien bedeutet das: Wer frühzeitig Trends erkennt, flexibel auf Kundenverhalten reagiert und Lagen mit Potenzial identifiziert, wird sich langfristig Wettbewerbsvorteile sichern. Der Einzelhandel steht nicht nur unter finanziellem Druck, sondern muss sich auch an ein verändertes Konsumverhalten und technologische Innovationen anpassen. Ob Online-Shopping, Künstliche Intelligenz oder neue ESG-Anforderungen – viele Entwicklungen der letzten Jahre polarisieren die Märkte. „Immer mehr Immobilien generieren überhaupt kein Einkommen mehr oder lassen sich nur schwer verkaufen, während die besten Objekte immer höhere Erträge abwerfen“, so Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. „Für Eigentümer und Investoren erhöht das die Anforderungen an die Marktanalyse, auf deren Basis sie dann geeignete Asset-Management- oder Investitionsentscheidungen treffen können.“ Für Einzelhändler bedeutet das: Flexibilität und Innovationsbereitschaft werden zur Kernkompetenz, um Flächen wirtschaftlich betreiben zu können.

Von Ware zu Dienstleistung

Besonders im Einzelhandel zeigt sich ein Trend, der weit über klassische Vermietungsmodelle hinausgeht: Kunden erwarten zunehmend Dienstleistungen, Erlebnisse und Mehrwert – auch vom stationären Angebot. „Immobilien wandeln sich von einer Ware zur Dienstleistung – und dieser Wandel birgt zusätzliches Ertragspotenzial für jene Eigentümer und Investoren, die ihren Nutzern entsprechende Angebote machen“, so Pink weiter. Konzepte wie gemischt genutzte Flächen, Erlebnisgastronomie oder Click & Collect seien nur erste Ansätze dieser Entwicklung. Die Savills-Studie kommt zu dem Schluss, dass die neuen Rahmenbedingungen ein höheres Maß an Professionalität erfordern – von der Marktanalyse bis zur Exit-Strategie. Wer den Wandel versteht und aktiv gestaltet, kann im Einzelhandel trotz schwieriger Rahmenbedingungen erfolgreich bleiben.