Zahlen & Studien

Die Fachmarkt- und Supermarkt-Sparte ist bei Einzelhandelsinvestments weiterhin Markttreiber.

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Der Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hält laut JLL seinen Vorsprung von zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr auch im dritten Quartal 2025 konstant bei. Mit einem Quartalsvolumen von knapp mehr als 1,3 Milliarden Euro kommt der Markt im bisherigen Jahr auf zusammengenommen 4,2 Milliarden Euro, was die Vergleichszeiträume der vergangenen beiden Jahre jeweils um rund ein Zehntel übertrifft.

Auch die Zahl der Transaktionen im Jahresvergleich stieg um 22 auf aktuell 169. Doch sind darunter nur fünf Großabschlüsse mit mehr als 100 Millionen Euro, zwei davon im dritten Quartal abgeschlossen – sodass beim Transaktionsvolumen weiterhin eine spürbare Kluft zum Fünf- oder Zehnjahresschnitt herrscht. „Der Markt hat sich in diesem Jahr bereits als sehr resilient gezeigt, und zusammen mit einer gut gefüllten Pipeline bin ich sehr zuversichtlich, dass wir das Gesamtjahresergebnis von 5,6 Milliarden im vergangenen Jahr übertreffen werden“, erwartet Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment JLL Germany. „Dies ist umso höher einzuschätzen, da es zum gleichen Zeitpunkt des vergangenen Jahres bereits die doppelte Zahl an Großtransaktionen gab. Das durch die Gegenüberstellung entstehende Defizit von rund 800 Millionen Euro im Spitzensegment wurde allerdings von Transaktionen im mittleren und kleineren Volumenbereich mehr als wett gemacht“, vergleicht Hoffmann.

Fachmärkte weiter spitze

Im Vergleich der Nutzungsarten haben die Fachmärkte ihre Spitzenposition aus dem zweiten Quartal 2025 behauptet und führen das Feld weiterhin mit 29 Prozent an. Supermärkte erzielen 27 Prozent und Fachmarktzentren weitere zwölf Prozent, sodass Fachmarktprodukte insgesamt auf 68 Prozent und somit mehr als zwei Drittel des Transaktionsvolumens kommen. Shopping Center verbuchen aktuell 17 Prozent Marktanteil vor Geschäftshäusern, die zwölf Prozent erzielen. Warenhäuser wurden hingegen kaum gehandelt und kommen nur auf drei Prozent Marktanteil, während es im gesamten Vorjahr noch 28 Prozent waren.

Private Investoren sehr aktiv

„Auffällig sind die starken Aktivitäten privater Investoren am Einzelhandelsimmobilienmarkt“, beobachtet Sarah Hoffmann. „Auf Verkäuferseite machen sie 28 Prozent des Volumens aus, auf Käuferseite immerhin neun Prozent. Vor allem die Transaktion des renommierten Sporthauses Schuster in der Münchener Innenstadt – von JLL beraten – sorgte für Aufsehen, da hier sowohl auf der Verkäufer- als auch auf der Käuferseite Family Offices beteiligt waren.“ Unter den Verkäufern rangierte das private Kapital damit nur knapp hinter dem Spitzenreiter Asset- und Fondsmanager mit 32 Prozent, die auf Käuferseite mit 48 Prozent klar die Führungsrolle einnahmen.

Schwerpunkt verschoben

Im Vergleich der Assetklassen hat sich der Schwerpunkt nach drei Quartalen wieder von Core plus auf Core zurückverschoben, das nun 43 Prozent ausmacht, während Core plus nun einen Anteil von 35 Prozent hat. Value Add (16 Prozent) und opportunistische Objekte mit sechs Prozent folgen mit deutlichem Abstand. Internationale Investoren steuerten als Käufer 51 Prozent sowie als Verkäufer 26 Prozent bei. Per saldo bleibt deren Zuwachs somit konstant bei einer Milliarde Euro im bisherigen Jahr. Die Spitzenrenditen in den zentralen Toplagen zeigen sich weiter durchweg konstant. Geschäftshäuser in München verzeichnen mit 3,2 Prozent die niedrigste Spitzenrendite. Dahinter folgen Berlin und Hamburg mit 3,4 Prozent vor Frankfurt (3,5 Prozent) und Düsseldorf (3,6 Prozent). Das Feld der sieben Metropolen komplettieren Stuttgart und Köln mit je 3,7 Prozent. Auch die anderen Nutzungsarten registrierten im dritten Quartal eine stabile Seitwärtsbewegung der Spitzenrenditen: Shopping Center und einzelne Fachmärkte liegen weiterhin bei 5,9 Prozent, während Fachmarktzentren bei 4,6 Prozent verharren.

Starke Pipeline für 2026

Sarah Hoffmann geht davon aus, dass der Markt weiter auf Wachstumskurs bleiben wird: „Wir gehen von einem starken letzten Quartal aus. Es befinden sich diverse Transaktionen in Exklusivitäten, die die Chance haben, noch in diesem Jahr beurkundet zu werden. Auch einige neue Produkte wurden zur Expo Real in den Markt gegeben. Ob hier noch ein Abschluss in diesem Jahr möglich ist, werden die nächsten Wochen zeigen. Es spricht jedoch für eine starke Pipeline für das erste Quartal 2026.“