Zahlen & Studien

Lebensmittelgeankerte Objekte bleiben ein attraktives Segment für Investitionen.

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Laut soeben veröffentlichtem Habona Report 2026 befindet sich der deutsche Einzelhandel - und damit der Einzelhandelsimmobilienmarkt - in seinem tiefgreifendsten Strukturwandel seit Jahrzehnten. Während Nonfood-Formate unter Online- und Preisdruck leiden, erweist sich der stationäre Lebensmitteleinzelhandel als stabiles, wachstumsstarkes und online-resistentes Segment.

Das Wachstum des gesamten deutschen Einzelhandels der letzten 25 Jahren wurde maßgeblich durch den stationären Lebensmitteleinzelhandel getragen, während der stationäre Nonfood-Bereich und insbesondere Fashion bis heute von teilweise deutlichen Umsatzrückgängen betroffen sind. So flossen dem Lebensmitteleinzelhandel in Deutschland rund 120 Milliarden Euro an zusätzlichen Umsätzen zu, während der stationäre Nonfood-Einzelhandel gleichzeitig über 40 Milliarden Euro verloren hat. „Der Lebensmitteleinzelhandel ist der attraktivste Bereich für Investitionen unter allen Handelsimmobilientypen“, sagt Johannes Palla von der Habona Invest, Herausgeberin des jährlich erscheinenden Reports. „Er bietet stabile, planbare Cashflows auf Basis weitgehend konjunkturunabhängiger Lebensmittelumsätze.“

Mehr Flächen, höhere Margen

„Der Lebensmitteleinzelhandel hat sich von einem früher margenschwachen Grundversorgungssegment zu einem renditestarken, qualitätsgetriebenen Geschäftsmodell entwickelt. Davon profitiert auch die Immobilie – über höhere Flächenproduktivität und robustere Mieterträge“, so Palla. Tatsächlich stieg die Flächenproduktivität im stationären Lebensmitteleinzelhandel zwischen 2013 und 2024 um fast 40 Prozent. Im Nonfood-Segment ging sie im gleichen Zeitraum hingegen um über zehn Prozent deutlich zurück. Treiber dieser Entwicklung ist ein verändertes Konsumverhalten: Bei Lebensmitteln fragen Konsumentinnen und Konsumenten zunehmend hochwertige, oft höher bepreiste Produkte nach, etwa Regionalität, Frische, Convenience. Im Fashion-Bereich ist dagegen eher der Trend zu Fast- und Ultra-Fast-Fashion zu beobachten. Das bedeutet: mehr Online-Käufe, kürzere Produktzyklen und ein hoher Preisdruck – und damit insgesamt geringere Ausgaben pro Quadratmeter Verkaufsfläche als im Lebensmitteleinzelhandel.

Minimaler Onlineanteil

Der Onlineanteil am Lebensmittelumsatz liegt trotz Pandemieeffekten weiterhin nur bei rund zwei Prozent „Deutschland verfügt über eine sehr dichte Infrastruktur an Lebensmittelmärkten, sodass der stationäre Einkauf schnelle Bedürfnisbefriedigung mit hoher Bequemlichkeit bietet – ein klarer Standortvorteil gegenüber E-Food-Angeboten“, so Palla.

Profite im Umland

Seit Jahren verlagert sich das Wohnen aus den Großstädten ins Umland und in ländliche Räume – und mit den Haushalten wandert die Kaufkraft für Lebensmittel. Zwischen 2019 und 2024 ist die Kaufkraft für Lebensmittel in ländlichen Räumen um rund 27 Prozent gestiegen, in städtischen Räumen um etwa 20 Prozent. Davon profitieren insbesondere Nahversorgungs- und LEH-Standorte in Umlandgemeinden sowie in Mittel- und Kleinstädten. „Eine alternde Gesellschaft, steigende Ansprüche an kurze Wege und die Verlagerung der Mittelschicht in die Peripherie machen Nahversorgungsimmobilien im Umland attraktiv“, erklärt Johannes Palla diese Entwicklung.

Shopping Center im Wandel

Klassische Shopping-Center-Konzepte mit hohem Fashion-Anteil funktionieren vielerorts nicht mehr. Stattdessen gewinnen Lebensmittel, Gastronomie, Foodhall-Konzepte und Dienstleistungen an Bedeutung. In vielen Centern ist heute ein Supermarkt der zentrale Ankermieter. Die steigenden Food-Umsätze resultieren vor allem daraus, dass frühere Modeflächen umgewidmet werden. „Für Investoren eröffnen sich Chancen dort, wo es gelingt, Shopping Center zu Standorten mit starkem Lebensmittelfokus, hoher Aufenthaltsqualität und einem attraktiven Nutzungsmix weiterzuentwickeln“, so Palla.

Bündel aus Erlebnissen

In den sieben größten Städten haben sich die innerstädtischen Passantenfrequenzen weitgehend normalisiert und liegen bereits wieder bei den Werten von 2019. Gleichzeitig hat sich das Konsumverhalten deutlich verändert: Innenstädte werden weniger zum reinen Shoppen aufgesucht, sondern für ein Bündel aus Erlebnissen – Gastronomie, Kultur, Dienstleistungen und Erledigungen des Alltags. Davon profitieren vor allem High-Street-Lagen und Trophy-Buildings in den Top-Metropolen. Anders stellt sich die Situation in vielen Klein- und Mittelstädten dar: Dort schlägt der Rückgang des stationären Fashionhandels besonders stark durch. Mit dem Rückzug von Modeketten verlieren die Innenstädte eine zentrale Mietergruppe, was zu Leerständen und sinkender Attraktivität ganzer Lagen führt.

Erhöhte Food-Quoten in FMZ

Fachmarktzentren haben ihre Verkaufsfläche in den vergangenen Jahren deutlich ausgeweitet. Besonders erfolgreich sind Fachmarktzentren mit hohem Lebensmittelanteil: Sie profitierten während der Pandemie von ihrer Rolle als verlässliche Versorgerstandorte, viele Kunden sind diesen Lagen treu geblieben und nutzen inzwischen verstärkt auch das Nonfood-Angebot. Neuere Fachmarktzentren weisen überdurchschnittliche Food-Quoten auf, einige kleinere Objekte konnten sich als vollwertige Nahversorgungszentren etablieren.