Zahlen & Studien

BNP Paribas hat den Retail-Investmentmarkt des Vorjahres analysiert und gibt einen Ausblick.

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Der Retail-Investmentmarkt kann laut einer Analyse von BNP Paribas Real Estate auf ein solides Gesamtjahr 2025 zurückblicken. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,5 Milliarden Euro liegt das aktuelle Ergebnis auf einem vergleichbaren Niveau wie im Vorjahr (+ drei Prozent gegenüber 2024).

Einen entscheidenden Beitrag zu dieser Bilanz hat das Schlussquartal geliefert, das mit fast 2,4 Milliarden Euro das beste Quartalsergebnis seit Q3 2022 markiert (rund 3,6 Milliarden Euro). Hauptursächlich hierfür waren erneut umsatztreibende Sondereffekte: Mit dem Oberpollinger und dem Corbinian in München sowie dem Karstadt am Berliner Kurfürstendamm wechselten zwischen Oktober und Ende Dezember gleich drei großvolumige Signa-Objekte im dreistelligen Millionensegment den Eigentümer. Außerhalb dieser Großdeals sind vor allem Investments zwischen 25 und 50 Millionen Euro zu nennen, die durch ihre attraktiven Risiko-Rendite-Profile bei kleineren Shopping Centern und Fachmarktzentren, aber auch im Highstreet-Bereich im Jahr 2025 besonders im Nachfragefokus standen (rund 1,2 Milliarden Euro und + 83 Prozent gegenüber 2024).

Vielschichtiges Marktgeschehen

Wie vielschichtig sich das Marktgeschehen momentan präsentiert, wird auch dadurch unterstrichen, dass alle Objektarten von Verkäufen im dreistelligen Millionenbereich profitieren. Trotz alledem bestätigt der Fachmarktsektor unter anderem durch die Übernahme der Porta-Gruppe von XXXLutz sowie größere Food- und FMZ-Portfolios klar seine Spitzenposition (gut 48 Prozent). Bei den Kaufhäusern (fast 20 Prozent) fallen vor allem die ehemaligen Signa-Objekte ins Gewicht, bei den Shopping Centern gehören neben den Designer Outlets Neumünster und Wustermark auch die Berliner Gropius Passagen zu den Treibern, und im Highstreet-Segment (rund 13 Prozent) sind in erster Linie zwei größere Deals von Luxus-Geschäftshäusern in Düsseldorf anzuführen.

Bewegung auf den Top-Märkten

„Auch auf das Investmentvolumen der Top-Märkte hat sich das dynamische Transaktionsgeschehen im vierten Quartal ganz entscheidend ausgewirkt: So wurden gut 1,1 Milliarden Euro beziehungsweise rund 60 Prozent des Gesamtumsatzes der A-Standorte - knapp zwei Milliarden Euro - zum Jahresende über die Ziellinie gebracht“, erläutert Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services. An dieser Bilanz haben mit München (896 Millionen Euro), Berlin (512 Millionen Euro), Düsseldorf (304 Millionen Euro) und Hamburg (195 Millionen Euro) jedoch lediglich vier der sieben großen Investmentmärkte mit umfangreicheren Volumina partizipiert. Die Standorte Frankfurt, Stuttgart und Köln konnten dagegen nur sehr kleinteilige Investments vermelden und blieben mit ihren Ergebnissen deutlich unterhalb der 50-Millionen-Euro-Marke.

Hohe Preise schwer zu halten

Insgesamt sei also festzuhalten, dass außerhalb der großvolumigen Signa-Objekte weiterhin nur vereinzelte dreistellige Millionendeals in den Top-Märkten zu beobachten sind und die nach wie vor hohen Preise in Highstreet-Lagen nur schwer gehalten werden können, so BNP Paribas. Dementsprechend haben die Spitzenrenditen im Zwölf-Monats-Vergleich in einigen Städten leicht zugelegt. Im Städte-Ranking liegt München (3,45 Prozent) weiterhin vor Frankfurt (3,75 Prozent), es folgen Berlin (3,85 Prozent) und Hamburg (3,85 Prozent) sowie Köln (3,90 Prozent), Düsseldorf (3,95 Prozent) und Stuttgart (3,95 Prozent). In den übrigen Objektarten sind für Fachmarktzentren aktuell 4,65 Prozent anzusetzen, einzelne Supermärkte/Discounter liegen bei 4,90 Prozent, und bei Baumärkten und Shopping Centern können für Top-Assets bis zu 5,80 Prozent erzielt werden.

Investmentgeschehen breit aufgestellt

Zum Jahresende 2025 konnte der Retail-Investmentmarkt noch einmal auf sich aufmerksam machen und im Assetklassenvergleich den besten Schlussspurt hinlegen. Auf der einen Seite spielen mit der Porta-Übernahme und den Verkäufen der ehemaligen Signa-Objekte zwar gleich zwei ausschlaggebende Sondereffekte in die Gesamtbilanz mit hinein. Auf der anderen Seite unterstreicht die vergleichsweise hohe Anzahl der registrierten Retail-Investments jedoch auch, dass das Investmentgeschehen breit aufgestellt ist und sich nicht nur auf die großen Umsatztreiber beschränkt.

Ausblick aufs neue Jahr

Für 2026 ist laut BNP Paribas davon auszugehen, dass bei den Objektarten der Nachfragefokus insbesondere auf Fachmarkt- und Food-Investments sowie Portfolios in diesem Segment ausgerichtet bleibt. Neben den bereits seit vielen Jahren beliebten Assets im Lebensmitteleinzelhandel haben sich im Fachmarktsegment in der zweiten Reihe aber nach und nach auch sehr erfolgreich Non-Food-Objekte und -Portfolios positioniert. Darüber hinaus hat sich vor allem in der zweiten Jahreshälfte gezeigt, dass die Preisvorstellungen im Shopping-Center-Segment auf Käufer- und Verkäuferseite inzwischen wieder näher beieinander liegen und attraktive Einstiegschancen für Anleger eröffnen. „Auch Highstreet-Investments in hochfrequentierten Konsum- oder etablierten Luxuslagen guter Makrostandorte bleiben nachgefragte, aber auch preissensible Assets. Vor diesem Hintergrund bleibt zunächst abzuwarten, in welche Richtung sich die Spitzenrenditen 2026 entwickeln. Am wahrscheinlichsten sind zum Jahresbeginn allerdings Seitwärtsbewegungen“, so Christoph Scharf.