Zahlen & Studien

Die Transaktion der Pasing Arcaden in München zählt zu den größten Shopping-Center-Assetdeals der vergangenen zehn Jahre.

Auch wenn die Resultate der Jahre vor 2023 noch nicht wieder erreicht sind, konnte der Retail-Investmentmarkt das in den vergangenen zwölf Monaten kontinuierlich verbesserte Marktsentiment für sich nutzen und eine gute Gesamtbilanz im Jahr 2024 erzielen. Mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt rund 6,3 Milliarden Euro wurde das schwache Vorjahresergebnis um fast 28 Prozent übertroffen. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Die Führungsposition unter den Objektarten, die der Retail-Sektor im Jahresverlauf innehatte, wurde in der Gesamtbetrachtung zwar knapp an die Logistik-Investments abgeben – mit rund 6,9 Milliarden Euro. Der im Vorjahresvergleich mit Abstand größte Umsatzsprung geht allerdings auf das Konto der Einzelhandelssparte, was als klares Indiz für den positiven Trend der Assetklasse zu werten ist“, erklärt Christoph Scharf, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Head of Retail Services.

Mehrere Paketverkäufe

Im vierten Quartal konnten gleich mehrere lebensmittelgeankerte Paketverkäufe kurz vor Jahresende über die Ziellinie gebracht werden und das Portfoliovolumen in die Höhe treiben. In Summe flossen rund 1,2 Milliarden Euro in Portfolios (anteilig 19 Prozent), während Einzelverkäufe auf fast 5,2 Milliarden Euro kommen (anteilig 81 Prozent).

Vielschichtige Nachfragestruktur

Ein Faktor, der für die aktuell breite und vielschichtige Nachfragestruktur im Retail-Investment Segment spricht, spiegelt sich in der Umsatzverteilung auf die Objektarten wider: So kommen mit dem Fachmarkt- und Food-Sektor (anteilig 33 Prozent) sowie den Geschäftshäusern und den Kaufhaus-Assets (jeweils rund 28  Prozent) gleich drei von vier Retail-Sparten auf sehr umfangreiche Marktanteile. Darüber hinaus konnten auch Shopping Center nicht zuletzt durch den Verkauf der Münchener Pasing Arcaden nennenswerte Anteile im zweiten Halbjahr dazugewinnen (zwölf Prozent des Gesamtergebnisses). Die durch BNP Paribas Real Estate mitbegleitete Transaktion der Pasing Arcaden gehört hierbei zu den größten Shopping-Center-Assetdeals der vergangenen zehn Jahre.

Höchstes Volumen an A-Standorten

In den Top-Märkten steht das Retail-Investmentvolumen weiterhin in enger Verbindung mit einzelnen Großtransaktionen im dreistelligen Millionenbereich. Demnach konnten nur München (gut 1,5 Milliarden Euro) und Berlin (rund 1,3 Milliarden Euro) durch die Fünf Höfe, die Pasing Arcaden, die Maximilianstraße 12-14 und den KaDeWe-Deal hohe Volumina generieren. Abseits dieser Umsatztreiber sind in den A-Städten immer wieder kleinere Geschäftshaus- und Kaufhaus-Deals sowie Food-Transaktionen zu verzeichnen, die beim Gesamtumsatz jedoch nur geringfügig ins Gewicht fallen. In der Summe steht für die A-Standorte mit rund 3,4 Milliarden Euro (plus 257 Prozent gegenüber 2023) das höchste Volumen seit 2020 zu Buche. Durch die hohe Nachfrage haben die Netto-Spitzenrenditen von Fachmarktzentren im vierten Quartal erstmals wieder nachgegeben (4,65 Prozent, minus zehn Basispunkte). Alle übrigen Objektarten zeigten sich zum Jahresende bisher weiterhin stabil: Einzelne Lebensmittler liegen nach wie vor bei 4,90 Prozent, Shopping Center bei 5,60 Prozent und Baumärkte bei 5,70 Prozent.

Blick in die Zukunft

Der Retail-Investmentmarkt blickt auf ein gutes Jahr 2024 zurück, in dem sich die Assetklasse im Vergleich mit den anderen Objektarten weiter in den Vordergrund spielen konnte. Für die kommenden zwölf Monaten dürften die insgesamt positiven Entwicklungen im abgelaufenen Jahr zusätzlichen Rückenwind mit sich bringen. Erfreulich ist mit dem Blick auf das deutlich gestiegene Volumen vor allem auch, dass das Resultat ohne große Unternehmensübernahmen realisiert werden konnte, die den Umsatz in der Regel noch einmal deutlich in die Höhe treiben. Vielmehr profitiert die Retail-Investment-Sparte aktuell von sehr vielschichtigen Umsatztreibern. So hatten mit den Deals der Pasing Arcaden, der Fünf Höfe, der Maximilianstraße 12-14, dem KaDeWe und den zahlreichen Food-Portfolios sowohl Shopping-Center-Transaktionen als auch Highstreet- und Food-Investments einen maßgeblichen Anteil an der guten Gesamtbilanz. Dementsprechend scheint das sehr diversifizierte Produktportfolio der Einzelhandelssparte im Assetklassen-Vergleich derzeit ein wichtiger Wettbewerbsvorteil zu sein, den Retail-Investments zunehmend für sich nutzen können.

Pipeline füllt sich wieder

Im Jahr 2025 gilt es laut BNP Paribas, den eingeschlagenen positiven Trend zu bestätigen. Die Voraussetzungen hierfür müssen allerdings nicht nur auf der Nachfrage-, sondern auch auf der Angebotsseite stimmen. Hierbei konnten zwar einige Deals noch kurz vor Jahresende zum Abschluss kommen, wodurch nur wenige Investmentopportunitäten mit in das neue Jahr genommen wurden. Es gibt jedoch erste Anzeichen, dass sich die Pipeline im Angebotssegment zum Jahresbeginn bereits wieder füllt. „In der Entwicklung der Spitzenrenditen bestätigt sich derweil der Trend, dass die Preisanpassungsprozesse weiter an Dynamik verlieren und sich Stabilisierungstendenzen nachhaltig verfestigen. Für die kommenden Quartale stellen sogar wieder leicht sinkende Spitzenrenditen ein durchaus realistisches Szenario dar – den Anfang hierzu haben Fachmarktzentren bereits gemacht“, so Christoph Scharf.