PwC untersucht Nachnutzungspotenziale

Die Zukunft deutscher Innenstädte: Eine Machbarkeitsstudie zur Umsetzung von Mixed-Use Konzepten in ehemaligen Warenhausimmobilien. Foto: PwC Deutschland

PwC zeigt in einer Studie zur Zukunft der deutschen Innenstädte, dass erfolgversprechende Mixed-Use-Nachnutzung von ehemaligen Warenhausimmobilien planungsrechtlich an nahezu allen untersuchten Standorten möglich ist. Neben umfassenden baulichen Veränderungen seien allerdings passgenaue Nutzungsstrategien für den jeweiligen Standort erforderlich.

Vom Warenhaus als epochalem Symbol des deutschen Wirtschaftswunders ist heute nur noch wenig übrig. Sich wandelndes Verbraucherverhalten und das Aufkommen neuer Einzelhandelskonzepte führten bereits in den letzten Jahrzehnten zu einer tiefgreifenden Veränderung des stationären Handels. Und die COVID-19-Pandemie wirkte in den vergangenen zwei Jahren als Beschleuniger des Wandels im Einkaufsverhalten. Dabei scheint der Onlinehandel als größter Gewinner hervorzugehen. Der stationäre Einzelhandel dagegen, der die Innenstädte über Jahrzehnte im Nachkriegsdeutschland bis ins neue Jahrtausend hinein geprägt hatte, verschwindet immer mehr aus den Einkaufsstraßen unserer Innenstädte.

Große Herausforderungen

Benjamin Schrödl, Director PwC Deutschland: „Investoren sowie Stadtplaner müssen sich in Anbetracht des Wandels zwangsläufig mit der zukünftigen Nutzung ehemaliger Warenhaus-Immobilien befassen. Insbesondere kleine bis mittelgroße Städte werden angesichts dieser Entwicklung vor große Herausforderungen gestellt, denn oft bildeten die Warenhäuser das Herz der Innenstädte. Die zügige Behebung des Leerstandes bietet die Chance, die Attraktivität der Innenstädte wieder deutlich zu steigern und neben Einkaufsmöglichkeiten auch andere Nutzungsarten wie insbesondere Wohnen wieder in die Zentren zu holen."

Nach der PwC-Studie von 2020 wurden Mixed-Use-Nachnutzungskonzepte für Warenhausimmobilien als erfolgversprechend ausgemacht. In der aktuellen Studie wurden diese Erkenntnisse auf praktische Umsetzbarkeit an ausgewählten ehemaligen Warenhausstandorten untersucht, die von der Schließungswelle während der letzten zwei Jahre betroffen waren.

Harald Heim, Partner PwC Deutschland: „Der Fokus liegt auf den gegebenen bauplanerischen Voraussetzungen und den sich daraus ergebenden Implementierungsmöglichkeiten beziehungsweise -hindernissen. Neben der Befragung verschiedener Projektentwickler und weiterer Branchenexperten wurden eigene Analysen und Auswertungen der gültigen Bebauungspläne durchgeführt."

 

Implementierung von Mixed-Use-Konzepten

Mit rund 88 Prozent befinden sich fast alle untersuchten ehemaligen Warenhäuser in ausgewiesenen Kerngebieten und nur drei Prozent in sonstigen Sondergebieten. In neun Prozent der Fälle richtet sich die Bebauung vollständig nach §34 BauGB.

Bei mehr als der Hälfte der ehemaligen Warenhäuser sind bauliche Veränderungen oder Anpassungen erforderlich. Thomas Veith, Head of Real Estate PwC Deutschland: „Erfreulicherweise konnten wir feststellen, dass bereits ein Jahr nach Bekanntwerden der Warenhausschließungen für mehr als 70 Prozent der Schließungsstandorte Pläne für die zukünftige Nutzung vorliegen, wobei jedoch für eine langfristige Nachnutzung größtenteils umfangreiche bauliche Veränderungen erforderlich sind."

In 91 Prozent  der Fälle ist ein erfolgversprechendes Mixed-Use-Konzept bauplanungsrechtlich möglich. Trotz des Alters der vorliegenden Bebauungspläne (knapp 60 Prpzent sind älter als 30 Jahre, 38 Prozent davon sogar älter als 40 Jahre) hat sich gezeigt, dass eine grundlegende Anpassung in ihrer ursprünglichen Form in der Regel nicht erforderlich ist. Benjamin Schrödl: „Ein Mixed-Use-Konzept, bestehend aus mindestens zwei Nutzungsarten, lässt sich an allen untersuchten ehemaligen Warenhausstandorten mit vorliegendem Bebauungsplan bauplanungsrechtlich umsetzen."

Mit 50 Prozent ist der Mixed-Use-Ansatz die am häufigsten gewählte Nachnutzungsform. In weiteren 38 Prozent der Fälle ist eine Entscheidung bezüglich der Nachnutzung und demnach auch bezüglich eines potenziellen Mixed-Use-Ansatzes noch ausstehend.

Integration von Einzelhandel

Für 63 Prozent der bestehenden Mixed-Use-Konzepte ist die Integration von Einzelhandelsflächen für das Erdgeschoss geplant. Harald Heim: „Speziell den kommunalen Akteuren dürfte die Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels ein besonders großes Anliegen sein." Unabhängig von der gemäß BauNVO individuell festgesetzten Art der baulichen Nutzung, kann eine Nutzungsbeimischung durch klassische Wohnformen, in der Regel ab dem ersten Obergeschoss, mittels vertikaler Gliederung erzielt werden - hierbei handelt es sich um ein bauplanerisches Vorgehen, bei dem Gebäuden in ihrer vertikalen Anordnung unterschiedliche Nutzungen zugesprochen werden. Über die Grundnutzungsarten Einzelhandel, Gastronomie, Büro und Wohnen hinaus orientiert sich die Planung der Standorte an lokalen Trends und Bedarfslücken. „Beispiele hierfür sind kulturelle Nachnutzungen wie ein Kunst-Pop-up-Store, die Integration eines Fitnessstudios, einer Oper oder einer Bibliothek", so Schrödl.

In Kleinstädten werde Mixed-Use-Szenarien schneller umgesetzt. „Während Investoren aufgrund höherer Bodenpreise in Großstädten vorschnelle Planungsentscheidungen vermeiden, besteht in kleineren Städten aufgrund des stadtprägenden Charakters von Warenhaus-Immobilien ein erhöhter Druck, eine zeitnahe Nachnutzung zu definieren", erläutert Benjamin Schrödl. Darüber hinaus scheinen die bürokratischen Wege in der Bauplanung in Großstädten länger und zeitintensiver als in kleineren Städten zu sein.