Supermärkte & Discounter

Wie groß dürfen Supermärkte und Discounter zukünftig gebaut werden? Mit rechtlichen Anpassungen ist noch für dieses Jahr zu rechnen.

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Standen als Experten beim Webinar von PB3C zur Verfügung (Von o.l. nach u..r.: Ingo Elbs – Netto, Roswitha Loibl – Moderatorin, Dr. Alexa Ningelen (Fachanwältin) und Manuel Jahn (hHabona Invest).

Foto-Montage: PB3C

Die geplante Novelle der Baunutzungsverordnung könnte den Lebensmitteleinzelhandel grundlegend verändern: Nahversorger sollen künftig leichter von 800 auf 1.000 Quadratmeter Verkaufsfläche wachsen können. Damit rückt die wohnortnahe Versorgung rechtlich und politisch in den Mittelpunkt – und eröffnet neue Chancen für Händler, Projektentwickler und Investoren. Zu einem Webinar lud das Berliner Kommunikationsberatungsunternehmen PB3C Experten von Netto und Habona Invest sowie eine Fachanwältin ein. Die Moderation lag in Händen von Roswitha Loibl (Immobilien Manager).

Rechtsanwältin Dr. Alexa Ningelgen ordnete zunächst einmal ein, was einen Nahversorger ausmacht: „Ein Nahversorger ist nicht einfach ein Markt einer bestimmten Größe, sondern es müssen drei Komponenten zusammenkommen: ein nahversorgungsrelevantes Kernsortiment, die verbrauchernahe Versorgung und eine städtebaulich integrierte Lage.“ Entscheidend sei, dass der Betrieb dem unmittelbaren Umfeld dient und räumlich an Wohngebiete angebunden ist, nicht in abgelegenen Industrie- oder Gewerbegebieten steht.

Kern der Novelle ist die Anhebung der maßgeblichen Schwellen: Aus der bisherigen Grenze von 800 Quadratmetern Verkaufsfläche soll eine Grenze von 1.000 Quadratmetern werden, entsprechend steigt die zulässige Gesamtgeschossfläche auf etwa 1.500 Quadratmeter. Netto-Geschäftsführer Ingo Elbs erklärte im Anschluss die Praxisrelevanz: „Im Regelfall kann man davon ausgehen, dass ein Drittel Nebenräume sind und zwei Drittel Verkaufsfläche. Bei 1.500 Quadratmetern Gesamtgeschossfläche haben wir ungefähr 1.000 Quadratmeter Verkaufsfläche.“ Für ihn ist die Anpassung überfällig: „Es hat sich gezeigt, dass die 800 Quadratmeter Verkaufsfläche nicht mehr zeitgemäß sind.“

Elbs wies auf einen grundlegenden Strategiewechsel der Discounter hin: „Die Idee ‚möglichst viel Ware auf möglichst wenig Platz‘ ist obsolet.“ Die Pandemie habe gezeigt, wie kritisch beengte Märkte sind: „Unsere kleinen Filialen unter 800 Quadratmetern wurden in der Pandemie nicht besucht, weil kein Raum da ist.“ Größere Flächen sollen breitere Gänge, weniger Behinderung durch die Warenverräumung und insgesamt ein „Wohlfühl‑Einkaufsverhalten“ ermöglichen. Architektur wird dabei zum Wettbewerbsfaktor: Glasfassaden, offene Decken und mehr Tageslicht ersetzen Neonröhren und gedrungene Räume. Netto positioniert sich klar: „Wir sind der Lebensmittelhändler und nicht der Non‑Food-Händler. Wir sind der Nahversorger vor Ort.“

Für Investoren ist die Novelle ein politischer Rückenwind. Manuel Jahn, Geschäftsführer von Habona Invest, sieht eine klare strukturelle Bevorzugung der Nahversorgung: Märkte bis 2.500 Quadratmeter hätten in den letzten zehn bis fünfzehn Jahren deutlich überdurchschnittliche Umsatzsteigerungen je Quadratmeter erzielt, während großflächige Formate stagnieren. Die neue Genehmigungspraxis stärke genau jene Asset-Klasse, die sich weitgehend von Konjunkturzyklen und externen Schocks abgekoppelt habe. „In der Nahversorgung ist wirklich die Musik“, betont Jahn – nicht nur wegen stabiler Nachfrage, sondern auch wegen besser kalkulierbarer Einzugsgebiete und Filialnetze.

Auch rechtlich erwartet Dr. Alexa Ningelgen eher Rückenwind als Widerstände. Die wohnortnahe Versorgung habe inzwischen auf Bundes‑, Landes‑ und kommunaler Ebene hohe Priorität, entsprechende Ziele fänden sich in Landesentwicklungs- und Regionalplänen. Klagen sieht sie vor allem projektbezogen – von Wettbewerbern, Nachbargemeinden oder Anwohnern – jedoch keine grundsätzliche Welle gegen die Novelle. Elbs teilt diese Gelassenheit, verweist aber auf die Trägheit mancher Kommunen: Die Novelle sei „kein Bauturbo“, aber eine „starke Erleichterung“. Beispiel Bayern zeige, dass mit höheren Flächenschwellen gut funktionierende Regelungen für alle Beteiligten möglich sind.

Strategisch denken Händler und Investoren bereits weiter. Elbs beschreibt die Erweiterung bestehender kleiner Filialen auf 1.000 Quadratmeter als „die Zukunft“, weil Umsatzdaten und Standortperformance bekannt sind: „Da hab ich das geringste Risiko. Ich weiß meinen Umsatz, ich weiß, wo die Reise hingeht.“ Jahn wiederum sieht eine Phase, in der Bestandsentwicklung – nicht Neubau – zur zentralen Aufgabe wird. Die Novelle könnte damit zum Schlüssel werden, um die kleinteilige Nahversorgungslandschaft fit für verändertes Konsumverhalten und höhere Komfortansprüche zu machen.