HI-HEUTE-Exklusivinterview mit Sebastian Schels, geschäftsführender Gesellschafter von RATISBONA Handelsimmobilien

Sebastian Schels, geschäftsführender Gesellschafter von RATISBONA Handelsimmobilien. Foto: RATISBONA

Die Firma RATISBONA Handelsimmobilien, die vor rund 30 Jahren in Regensburg gegründet wurde, hat sich auf die Konzeption, Entwicklung, Realisierung, aber auch das Marketing und die Verwaltung von Lebensmittel- und Fachmärkten spezialisiert. Sie gehört in diesem Segment zu den Marktführern in Deutschland. HI-HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller sprach mit Sebastian Schels, dem geschäftsführenden Gesellschafter, über Philosophie und Strategie seines Unternehmens sowie über aktuelle Projekte und neue Herausforderungen.

 

HI-HEUTE: Ihr Vater Rudolf erfand Anfang der 80er Jahre den NETTO-Marken-Discount und baute in den Folgejahren eine eindrucksvolle Handelskette auf, die aber inzwischen im Schwerpunkt der EDEKA-Gruppe gehört. Ein paar Jahre nach den erfolgreichen NETTO-Anfängen entstand RATISBONA Handelsimmobilien. Was war damals der Hauptgrund für die Entstehung Ihres Unternehmens?

Sebastian Schels: Da muss ich doch ein bisschen ausholen … Wir Schels sind bereits seit mehreren Generationen eine Händlerfamilie. Das fing in den 20er Jahren mit meinem Urgroßvater Michael an, der Krämerläden mit Waren belieferte. Mein Vater erkannte schon früh, dass die wirtschaftlichen Chancen auf Dauer aber doch sehr begrenzt waren und suchte nach neuen Konzepten. Er probierte einiges aus und kam schließlich auf die entscheidende Idee: den Verkauf von Markenartikeln zum Discountpreis! Aus Theorie wurde Wirklichkeit und aus der Idee eine Erfolgsgeschichte.

Das rasante Wachstum von NETTO ging aber auch mit einer großen Herausforderung einher: nämlich die passenden Immobilien zu finden oder selbst zu bauen. Das ist ein Schlüsselaspekt für die nachhaltige Entwicklung des Handelsgeschäfts. Statt dabei immer nur mit externen Anbietern zusammenzuarbeiten, fasste mein Vater den Entschluss, dies künftig selbst zu tun. Deshalb gründete er das Bauträgerunternehmen RATISBONA Handelsimmobilien. Anfangs waren wir primär für die Entwicklung und Realisierung der NETTO-Märkte zuständig, die sich ja rasant vermehrten. Mittlerweile bauen wir auch für andere Kunden neue Märkte.

HI-HEUTE: Wie sieht denn heute die Zusammenarbeit mit NETTO aus?

Sebastian Schels: Es ist eine sehr vertrauensvolle und nach wie vor sehr erfolgreiche Zusammenarbeit. Von den aktuell rund 1200 Lebensmittelmärkten, die wir entwickelt und realisiert haben, sind etwa 900 NETTO-Märkte.

HI-HEUTE: Aber RATISBONA macht inzwischen noch einiges mehr. Wie schaut denn Ihre Unternehmensstrategie aus?

Sebastian Schels: Wir haben uns für die kommenden Jahre vorgenommen, jährlich rund 40 neue Projekte zu realisieren. 2017 war das so und 2018 ist das ganz konkret auch unser Ziel. Allerdings mit dem Unterschied, dass die Projekte tendenziell größer werden, weil das Mietflächen-Volumen zunimmt.

HI-HEUTE: Was genau sind denn alles in Ihrer Betrachtung „Projekte“?

Sebastian Schels: Da gibt es in der Tat unterschiedliche Typen. Dies können einerseits komplett neu zu entwickelnde Lebensmittel- oder Fachmärkte in einer Größenordnung von durchschnittlich 1.500 bis 3.000 qm sein. Andererseits führen wir aber auch Refurbishments durch. In Deutschland gibt es viele bestehende Märkte, die eine Generalüberholung nötig haben. Wir kümmern uns aber auch um Fachmarktcenter bis zu einer Größe von 10.000 qm und in Ausnahmefällen auch um Kombinationen von Markt und Wohnen, wenn es der Standort nahelegt.

HI-HEUTE: Wer sind Ihre stärksten Wettbewerber?

Sebastian Schels: In unserem speziellen Segment sind wir in Deutschland schon sehr gut aufgestellt, haben inzwischen bundesweit sechs Büros, und liegen auch bei der Anzahl der von uns realisierten Objekte vorn. Die stärksten Wettbewerber sind im Grunde die Lebensmittel-Ketten selbst, die viele Standorte in Eigenregie entwickeln. Dazu kommen einige regionale Entwickler.

HI-HEUTE: Ist denn außer den genannten Immobilientypen und -Größenordnungen in der mittelfernen Zukunft auch noch was anderes für Sie vorstellbar?

Sebastian Schels: Wir schauen gelegentlich auch mal auf andere Assetklassen, aber das hängt immer vom Projektumfeld ab. In Großstädten sind aktuell vor allem neue Wohnungen gefragt. Solche Projekte würden wir durchaus auch konzipieren und entwickeln, wir würden Architekten einschalten und Baurecht schaffen, aber das Bauen selbst dann Anderen überlassen. Da verfahren wir ganz nach der Devise: Schuster, bleib‘ bei deinen Leisten! Unser Fokus liegt klar auf Lebensmittelmärkten und Fachmarktzentren. Auf dem Gebiet sind wir seit drei Jahrzehnten Experte und hier sehen wir auch langfristig noch deutliche Wachstumschancen.

HI-HEUTE: Wie schätzen Sie aktuell den deutschen Markt ein? Wieviel Potenzial ist hierzulande noch vorhanden, damit Sie Ihre angedachten Projekte weitestgehend risikofrei in die Tat umsetzen können?

Sebastian Schels: Das Potenzial ist aus unserer Sicht riesengroß. Sowohl was Neuansiedlungen als auch Revitalisierungen angeht. Natürlich gibt es Marktteilnehmer, die sagen, dass jede deutsche Kommune bereits mit einem Lebensmittelpunkt versorgt ist und niemand hungern muss. Das stimmt zwar, ist gleichzeitig aber auch eine sehr undifferenzierte Betrachtung, die die Realität und damit auch das Potenzial für Neubauten und Revitalisierungen nicht vollständig widerspiegelt. Die Umsatzsteigerungen, die die Händler aufgrund von modernisierten Filialen machen, würde ich im Schnitt auf circa 20 Prozent schätzen. Für Händler ist die Modernisierung ein wesentlicher Baustein für ihr wirtschaftliches Wachstum.

HI-HEUTE: Was gehört denn für Sie alles zu einer Modernisierung?

Sebastian Schels: Hier muss man einerseits zwischen einem zeitgemäßeren Warenangebot und andererseits den baulichen Verbesserungen unterscheiden.

HI-HEUTE: Fangen wir mal beim Warenangebot an. Die Zeit, in der es beim Kaufen ausschließlich um günstig ging, ist vorbei, obwohl es die Schnäppchenjäger natürlich immer noch gibt. Nein, heutzutage liegen Premiumprodukte stark im Trend ebenso wie regionale Angebote oder Bio-Waren. Die Kunden akzeptieren da einen gewissen Aufpreis. Bei den regionalen Produkten noch eher als bei BIO, denn da gibt’s manchmal Verwirrung bei den Details. Aufgekommen sind in jüngster Zeit ja auch neue Foodtrends, wie Vegan, Lifestyle, Convenience oder Wellness. Das alles schreit nach mehr Platz und besserer Präsentation.

HI-HEUTE: Womit wir beim zweiten Thema, den baulichen Aspekten sind.

Sebastian Schels: Richtig, die Architektur wird immer bedeutsamer. Natürliche Baustoffe wie Holz, mehr Tageslicht, breitere Gänge, flachere Regale – das alles spielt, wenn es um Umsatzsteigerung und nachhaltigen Erfolg geht, eine nicht zu unterschätzende Rolle. Umsetzen lassen sich die genannten Aspekte in einem älteren Lebensmittelmarkt nur mit einer umfangreichen Modernisierung.

HI-HEUTE: Was ist eigentlich der richtige Standort für einen Lebensmittelmarkt? Ist hier nicht auch die „Grüne Wiese“ geeignet?

Sebastian Schels: Allerdings. Sie wird ja nur bei der Entwicklung von Shopping Centern nicht mehr präferiert. Bei Lebensmittelläden und Fachmärkten bietet sie hingegen immer noch gute Voraussetzungen, sofern ein Wohngebiet angrenzt oder die Fahrzeugfrequenz passt.

HI-HEUTE: Mit welchen konkreten Aufgaben beschäftigt sich RATISBONA Handelsimmobilien in den kommenden Monaten?

Sebastian Schels: Die Digitalisierung ist auch bei uns ein großes Thema. Wir haben unlängst ein eigenes Team damit beauftragt, für den Bereich BIM – Building Information Modelling – Grundlagen zu legen. Auf diesem Gebiet wollen wir im Segment der Lebensmittelmärkte und Fachmarktzentren eine Vorreiter-Rolle übernehmen und sind dazu auf bestem Weg. Auch wollen wir Projektentwicklung als Dienstleistung für externe Unternehmen verstärkt anbieten. Bislang haben wir ja den Großteil für uns als Eigentum realisiert. Wir halten dies für eine wichtige Ergänzung.

HI-HEUTE: Und welche Projekte werden in Kürze fertig?

Sebastian Schels: Ein spannendes, weil ungewöhnliches Projekt ist die Realisierung eines kombinierten EDEKA- und NETTO-Marktes im fränkischen Gerolzhofen. Das Projekt ist vor allem in technischen Belangen bei der Bauausführung anspruchsvoll, weil es um eine erhöhte Geschwindigkeit bei der Fertigstellung geht. Des Weiteren wollen wir in Regenstauf bei Regensburg den Umbau des Regental-Centers, mit knapp 8.000 qm Mietfläche und einem EDEKA als Ankermieter, abschließen und das Objekt anschließend veräußern. Aktuell in Bau befindet sich auch ein REWE-Markt an einem Top-Standort in Leonberg bei Stuttgart.

 

HI-HEUTE: Abschließende Frage: Haben Sie nicht auch mal eine Vision formuliert, wo RATISBONA Handelsimmobilien in vielleicht zehn Jahren stehen soll?

Sebastian Schels: Wir sehen für die nächsten Jahrzehnte einen extremen Erneuerungsbedarf, was den Lebensmittelmarkt betrifft, denn dieser erfindet sich ständig neu. Die Händler, aber auch Investoren, benötigen einen Partner, der für echte Mehrwerte sorgt und kurze Modernisierungszyklen abbilden kann. Genau der wollen wir sein und uns mit diesen Qualitäten auch innerhalb der Branche positionieren.

Erstellt von Thorsten Müller