Doppel-Interview mit ARBIREO-Vorstand Martin Leinemann und Geschäftsführer Marcus Neumann

Marcus Neumann, Geschäftsführer der Arbireo Retail Invest
Arbireo-Vorstand Martin Leinemann

Seit rund einem halben Jahr geht Arbireo Capital mit Blick auf ihre Retail-Investmentaktivitäten neue Wege. Der Investment Manager hat dafür die Tochtergesellschaft Arbireo Retail Invest gegründet und mit Marcus Neumann  einen erfahrenen Experten auf dem Gebiet von Einzelhandelsimmobilien für sich gewinnen können. Mit beiden sprach HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller über Hintergründe und Perspektiven der neuen Strategie.

 

HI HEUTE: Herr Dr. Leinemann, wie kam es zu dieser Unternehmensentscheidung?

Martin Leinemann: Wir stellen im Lebensmitteleinzelhandel seit einiger Zeit eine große Nachfrage institutioneller Investoren fest, die nicht damit rechnen, dass der Online-Handel auf diesem Feld zur ernsten Bedrohung wird. Darum wollen wir weiter expandieren. Marcus Neumann, der sowohl den klassischen Lebensmittelmarkt als auch größere Handelsagglomerationen und Geschäftshäuser sehr gut kennt, wird unsere weitere Expansion im Segment Retail ausbauen und vorantreiben.

HI HEUTE: Was hat sich in diesem Geschäftsbereich denn in jüngster Zeit alles verändert?

Martin Leinemann: Bislang ging es beim Erwerb einer Lebensmittelimmobilie  vor allem um den langfristigen Vertrag mit einem bonitätsstarken Mieter. Bestandshaltung und ein regelmäßiger Cashflow standen im Fokus. Das ist grundsätzlich auch weiterhin der Fall, jedoch sind viele Objekte in die Jahre gekommen. Wertsteigerung durch gezielte bauliche oder konzeptionelle Maßnahmen - Value Add - kamen bislang als eigenständiger Strategieansatz eher selten zur Anwendung. Doch mit den steigenden Ankaufsfaktoren auch im LEH und dem geänderten Kaufverhalten der Konsumenten ändern sich auch die Investmentstrategien und es bieten sich für unsere Anleger neue Chancen.

HI HEUTE: Wie „ticken“ denn heutzutage die Kunden beim Lebensmittelkauf?

Martin Leinemann: Die Menschen in den Großstädten, speziell Singles, bevorzugen eine schnelle und einfache Versorgung. Immer mehr Konsumenten besitzen vielfach gar kein Auto mehr und haben auch nicht den Bedarf für einen Großeinkauf. Darum kommt für sie die „Grüne Wiese“ praktisch nicht mehr in Frage. Die gut sortierte kleine Filiale „um die Ecke“, in die Konsumenten nach Feierabend gehen, passt da für sie deutlich besser. Ein engmaschigeres Netz an kleineren Nahversorgungseinheiten wird also stärker gefragt sein, auch vor dem Hintergrund einer immer älter werdenden Gesellschaft. Andererseits sind aber auch große und damit breit aufgestellte Supermärkte mit einem in Teilen hochwertigen Lebensmittelsortiment und hoher Aufenthaltsqualität gefragt. Daraus ergibt sich für uns ein breiteres Spektrum an Anlagemöglichkeiten im Nahversorgungssegment und in der Diversifikation in Bezug auf Innenstadtlagen und Randgebiete.

HI HEUTE: Nun zu Ihnen, Herr Neumann: Wie wollen Sie diesen Veränderungen im Denken von Investoren und Konsumenten Rechnung tragen?

Marcus Neumann: Ein wichtiger Schwerpunkt in unserem Geschäft ist eine qualifizierte und fundierte Ankaufsanalyse in Bezug auf den Standort, den Mieter und die Umsatzpotentiale, z.B. in Bezug auf den Wettbewerb und das Einzugsgebiet. Chancen für Investoren finden sich tendenziell da, wo andere Investoren aufgrund zu geringer Ankaufsvolumina oder einer weniger dichten Bevölkerungsstruktur nicht den Ankaufsfokus sehen. Zudem kann es sich dann noch um Immobilien handeln, die aus dem „Core“ Fokus rutschen, weil die Restlaufzeit z.B. nicht mehr 10 Jahre ist, ohne klare Positionierung und mit hohem Investitionsbedarf. Wenn sich die Märkte in Innenstadtlage befinden, eröffnet dies zudem die Möglichkeit einer Mischnutzung. Perspektivisch interessant ist dabei auch Handel im Erdgeschoss und Wohnflächen oder Hotel in den Etagen darüber. . Dies kann das Portfolio um eine Assetklasse erweitern, stärkt zusätzlich die Diversifikation für Anleger und verbessert die Rendite.

HI HEUTE: Was bedeutet das in der Praxis?

Marcus Neumann: Zunächst muss die richtige Immobilie am richtigen Standort zu einem erträglichen Faktor  identifiziert werden. Damit meine ich einen marktgerechten Faktor, der sich auf den Standort, den Betreiber und das Nachhaltigkeitspotential bezieht, was die Bevölkerungsentwicklung und das Umsatzpotential anbelangt. Hierzu bedarf es eines breit aufgestellten Netzwerks bei Eigentümern, Bestandshaltern, Projektentwicklern und Maklern. Eine sorgfältige Selektion ist unerlässlich für ein ausgewogenes und wirtschaftlich tragfähiges Portfolio. Ist ein passendes Objekt gefunden, so muss die Neukonzeptionierung gemanagt werden. Spezialisierte Investment Manager analysieren die Stärken und Schwächen einer Liegenschaft mit modernen Tools und entwickeln gemeinsam mit dem Mieter eine geeignete Strategie. Value-Add-Strategien sind mittlerweile auch im Lebensmitteleinzelhandel eine interessante Option. Sie wollen jedoch gut durchdacht sein. Mit all diesen Maßnahmen wollen wir neue Immobilien nicht nur in unseren bereits 2016 aufgelegten  Spezial-AIF Lebensmitteleinzelhandel bringen, sondern auch in das Nachfolgeprodukt, das mit einem Anteil von 30-40% Value-Add-Investmentstrategien verfolgt. 

HI HEUTE: Erklären Sie das doch bitte etwas genauer.

Marcus Neumann: Neben den Core- und Core plus-Investments interessieren zunehmend Mietverträge mit kürzeren Restlaufzeiten von drei, vier Jahren oder Objekte, die sich durch eine Erweiterung auf eine zeitgemäße Größe bringen lassen. Der Revitalisierungsbedarf vieler Supermärkte und kleiner Fachmarktcenter, die ja vielfach noch aus den 80er und 90er Jahren stammen, ist gewaltig. Davon profitieren unsere Anleger, unsere Mieter und Konsumenten gleichermaßen.

HI HEUTE: Verlassen Sie also die bewährte Ankaufspolitik des derzeit laufenden LEH-Fonds?

Marcus Neumann: Nein, vielmehr wird für den neuen Fonds die erfolgreich umgesetzte Strategie für einen Portfolioanteil von 60-70% mit Core/Core+ Objekten weiterhin verfolgt, ergänzt durch einen Portfolioanteil von 30-40% mit Value-Add-Objekten. Für viele institutionelle Anleger bleibt der Core-/Core-plus-Bereich klar im Fokus, sie möchten jedoch nicht gänzlich auf die potenzielle Wertschöpfung verzichten und insgesamt für die Asset-Klasse angemessene Ausschüttungsrenditen erzielen.  Daher bleibt dieses Segment zentral in unserer Ankaufsstrategie.

HI HEUTE: Herr Dr. Leinemann, was ist Arbireo denn abschließend sonst noch wichtig? 

Martin Leinemann: Mit der Ausgliederung der Retail-Investmentaktivitäten in die neue Tochter wollen wir dem Markt auch das Signal geben, dass wir mehr als nur Einzelhandelsexperten sind. In jeder vertretenen Asset-Klasse möchten wir, dass unsere institutionellen Anleger sowohl organisatorisch als auch personell ganz klare Verantwortungsbereiche und entsprechende Spezialisten vorfinden. Diese Plattformen sind in der Lage, die jeweils beste Expertise in der jeweiligen Asset-Klasse anzubieten. Die Unternehmensstruktur insgesamt profitiert davon, dass sich die jeweiligen Verantwortungsbereiche auf ihre Asset-Klasse konzentrieren können. Übergeordnete Funktionen werden von der Mutter übernommen. Das alles in Summe bedeutet natürlich, dass wir auch in Punkto neue Produkte, Standorte und Mitarbeiter kontinuierlich wachsen wollen und werden.

 

Über Arbireo:

Arbireo Capital ist ein unabhängiger Investment Manager auf dem deutschen Immobilienmarkt. Das Unternehmen identifiziert, strukturiert und finanziert Investments für internationale und nationale professionelle, institutionelle und semi-professionelle Investoren. Darüber hinaus begleitet Arbireo Capital Investoren und Unternehmen bei ausgewählten M&A und Kapitalmarkttransaktionen. Beim Transaktionsmanagement deckt Arbireo Capital von der Identifikation geeigneter Objekte über die Due Diligence und den Ankauf bis hin zur Objektvermarktung die komplette Wertschöpfungskette ab. Über Tochtergesellschaften in den Asset-Klassen Retail, Hospitality und Residential erfolgt ein stärkerer Marktbezug mit Spezialistenteams im Transaktionsprozess. Das Netzwerk ist an sieben Standorten bundesweit mit einem Team von mehr als 60 Spezialisten präsent.

Erstellt von Thorsten Müller