Häufig ist bei großen Handelsimmobilien die Sorge da, dass sie der Innenstadt schaden. Ideal profitieren aber alle.

Der Limbecker Platz schadete der Kettwiger Straße in Essen nicht. Foto: ECE
Das Forum Hanau entstand im Dialog mit den Bürgern. Foto: HBB

Seit Mitte der 1990er Jahren entstehen immer mehr Shopping Center in innerstädtischen Lagen. Heute gelten sie als Warenhaus des 21. Jahrhunderts. Für die deutschen Innenstädte können sie sowohl ein Segen als auch ein Fluch sein. Ob ein Standort von einem Shopping Center profitiert, das hängt am Ende davon ab, ob Kommune und Investor gemeinsam ein vernünftiges Konzept finden.

 „Ziemlich wichtig ist es, herauszufinden, welches Potenzial am Standort vorhanden ist“, sagt Klaus Striebich. Seit 2003 verantwortet er als Geschäftsführer Leasing die Vermietung bei der ECE. Aus seiner Sicht sei es vor allem wichtig, dass Projektentwickler und Betreiber über die „Grenzen des eigenen Objekts hinausdenken“. Dabei käme es auch stark auf die „Dimensionierung“ einer Immobilie an, damit sich Innenstadt und Shopping Center gegenseitig befruchten.

Das Beispiel Limbecker Platz

Ein gutes Beispiel dafür wäre der Limbecker Platz in Essen, wie der ECE-Manager erklärt. Als das Center mit einer Verkaufsfläche von 70.000 Quadratmetern in zwei Bauabschnitten 2008 und 2009 eröffnete, waren die Sorgen in der Ruhrgebietsstadt groß, dass darunter vor allem die Essener Innenstadt mit der Top-Lage Kettwiger Straße leiden könnte.

Dass dieser Effekt nicht eingetreten ist, bestätigt auch die Essener Wirtschaftsförderungsgesellschaft. „Die Entwicklung des Marktes für Einzelhandelsflächen in Essen verläuft weiterhin positiv“, heißt es dort. Die Nachfrage ist hoch, was auch 2015 im Vergleich zum Vorjahr die Ladenlokalmieten um rund 4,2 Prozent steigen ließ. Außerdem haben sich an den Top-Lagen in den vergangene Jahren Retailer Primark, TK Maxx und Maisons du Monde mit großflächigen Stores in der Innenstadt angesiedelt. Anfang 2016 kam der zur Textilgruppe LPP S.A. gehörende polnische Modefilialist Reserved mit einem rund 2.000 Quadratmeter großen Ladenlokal in der Triple A-Lage am Markt 1, Ecke Kettwiger Straße, hinzu.

 

Kettwiger Straße unter den TOP 10

Die Kundenfrequenzen in Essen sind Enorm hoch, was nicht nur dem Limbecker Platz täglich mehr als 50.000 Besucher beschert, sondern pro Stunde frequentieren auch 6.730 Passanten die Kettwiger Straße. Damit liegt Essen im bundesweiten Vergleich auf Platz 10 bei den innerstädtischen Einkaufsstraßen – direkt hinter der Königsallee in Düsseldorf.

Die Vorbehalte in Essen gegenüber dem Limbecker Platz, die gab es in Hanau nicht. Das Forum Hanau, das im September 2015 eröffnete, entstand in enger Abstimmung mit den lokalen Akteuren. Heute beherbergt es 90 Läden und Restaurants sowie die Stadtbibliothek, das Archiv und ein „Mediencentrum“.

Bürgerwochenende in Hanau

Mit dem Projekt, das bundesweit viel Aufmerksamkeit bekam, wagte sich auch der Investor HBB auf Neuland vor: „Die Form der Ausschreibung der Stadt war schon ein Hinweis darauf, was sich die Stadt von den Investoren wünscht“, sagt HBB-Geschäftsführer Harald Ortner. Hanau wünschte sich keinen fertigen Entwurf, sondern einen „ersten Aufschlag für die Planung“, der dann ständig weiterentwickelt wurde.

 

Vom ersten Tag an holte die Gemeinde alle wichtigen Meinungsführer mit ins Boot. Es entstand ein 150-köpfiger Beirat, der das Projekt begleitete. Die Verantwortlichen richten ein Projektbüro ein, auf der Webseite „Hanau baut um" gab es ständige neue Informationen und Mediatoren lenkten den Meinungsaustausch in konstruktive Bahnen. Und an einem Bürgerwochenende musste Projektentwickler HBB den Menschen aus Hanau an drei Tagen Rede und Antwort stehen. „Die Bürger gaben uns ständig neue Anregungen und Impulse“, sagt Ortner, der überzeugt ist, dass der Erfolg des Projekts auch der hohen Transparenz und dem fortdauernden Dialog geschuldet ist. So konnte in Hanau ein Center gebaut werden, das den Bedürfnissen der Stadt und der innerstädtischen Lagen gerecht wird.

Sorge der Nachbargemeinden

Ulrich Wölfer, Chief Development Officer bei Unibail-Rodamco, sieht allerdings, dass die Kommunen oftmals noch zu wenig den Schulterschluss mit den Projektentwicklern suchen. „Ich würde mir wünschen, dass die Städte schneller und flexibler auf aktuelle Herausforderungen wie zum Beispiel den Online-Handel, Flächenbedarfsverschiebung diverser Branchen etc. reagieren“, sagt er. Was er meint, macht er an einigen Beispielen fest. Beim Shopping Center Minto in Mönchengladbach fiel die Verkaufsfläche für Mode auf Drängen der Stadt Viersen um 250 Quadratmeter kleiner aus als ursprünglich geplant. Zeitgleich seien in Mönchengladbach aber andere Handelsflächen weggefallen. Die Restriktion für Unibail-Rodamco blieb aber bestehen. Das gleiche ereignete sich beim Palais Vest in Recklinghausen. Auf Druck der Stadt Gelsenkirchen reduzierte der Projektentwickler Unibail-Rodamco die Verkaufsfläche um 1500 Quadratmeter. Die Nachbargemeinde hatte gegen das Projekt geklagt, weil sie fürchtete das Kunden aus dem Stadtteil Buer nach Recklinghausen abwandern könnten. Die ursprünglich geplante Größe des Einkaufszentrums würde alle Dimensionen sprengen, hieß es damals von Oberbürgermeister Frank Baranowski.  Zwischenzeitlich verlor Recklinghausen mit der Karstadt-Schließung rund 20.000 Quadratmeter-Fläche.

„Wenn ein Center zu klein ist, dann entfaltet es keine Attraktivität für das Umland“, erklärt Ulrich Wölfer. Auch beobachtet er häufig, dass Städte nicht gewillt sind, Straßen so umzugestalten, dass sich Shopping Center und Innenstädte miteinander verbinden. „Das sind Themen, bei denen wir uns wünschen würden, dass die Städte mehr zuhören“, sagt er. Dabei können größere Handelsimmobilien aus seiner Sicht gerade die Lagen in Mittelzentren beleben, deren „Innenstädte nicht allzu attraktiv sind.“

Verantwortung liegt bei der Stadt

Michael Reink, Bereichsleiter Standort und Verkehrspolitik beim Handelsverband Deutschland (HDE), sagt zwar, dass Städte und Shopping Center-Betreiber „in den vergangen Jahren viel besser zueinander gefunden“ haben, aber schlägt gleichzeitig wie Ulrich Wölfer kritische Töne an. Wenn ein Center überdimensioniert ist oder sich nicht in Umfeld einfügt, liegt die Verantwortung bei der Stadt: „Städte müssen die  richtige Maßstäblichkeit auch selbst definieren.“

Erstellt von David Huth