COMFORT untersucht Einzelhandel und 1A-Lagen

Trotz bester Voraussetzungen sind auch in Münchens Einzelhandelslagen die Auswirkungen von Corona zu spüren. Symbolbild: Unsplash / Jan Antonin Kolar

Olaf Petersen, Geschäftsführer und Chefresearcher des Einzelhandelsspezialisten COMFORT, hat mit seinen Kollegen in den COMFORT-Büros vor Ort die aktuelle Situation zu Beginn des Herbstes 2020 analysiert.

Rund ein halbes Jahr nach dem durch die Pandemie bedingten Lockdown in ganz Deutschland: Wie stellen sich die Auswirkungen auf den Einzelhandel und die Handelsimmobilien der 1A-Lagen in den beliebtesten deutschen Einkaufsmetropolen dar? Einen Teil der Serie bildet der Blick auf München.

Bedingt durch die Corona-Pandemie hat sich die in bestimmten Einzelhandelsbranchen bereits zuvor konstatierte rückläufige Mieternachfrage weiter akzentuiert. In diesem Kontext wurden auch verschiedene Insolvenzen und Restrukturierungen einzelner Unternehmen verzeichnet – insbesondere in der Mode- und Textilbranche. Die allermeisten dieser Entwicklungen hatten sich jedoch bereits vor Ausbruch der Krise im März 2020 deutlich abgezeichnet.

Zurückhaltung wegen Verunsicherung

Dennoch: Die Verunsicherung des Lockdowns aus dem Frühjahr, Abstandsregelungen und Maskenpflicht sowie die unsicheren wirtschaftlichen Perspektiven führen bei der Expansion ungeachtet der positiven Entwicklung in den vergangenen Wochen in puncto gestiegener Passantenfrequenzen naturgemäß zu Zurückhaltung. Der bereits in den letzten ein bis zwei Jahren zu verzeichnende Trend zur Flexibilisierung von Mietverträgen – kürzere Festlaufzeiten, Umsatzmieten, Sonderkündigungsrechte  – gewinnt hierbei verstärkt an Relevanz. Die sinkende Mieternachfrage drückt vor allem bei größeren Ladenflächen ab etwa 1000 Quadratmetern sowie vertikaler Geschossstruktur auf die Mieten – hier mit Abschlägen im deutlich zweistelligen Prozentbereich.

 

Diese Bundestrends schlagen sich auch in der deutschen Vorzeige-Einkaufsmetropole München nieder, die aktuell zusätzlich auch Sonderentwicklungen wie die diesjährige Absage des Oktoberfests und den allgemein deutlichen Rückgang an internationalen Gästen zu verdauen hat.

Beste Voraussetzungen

Die bayerische Landeshauptstadt bietet dem Einzelhandel eine breite und generell ausgezeichnete ökonomische Basis. So ist die mit knapp 1,5 Millionen Einwohnern drittgrößte deutsche Stadt das politische, wirtschaftliche und kulturelle Zentrum eines überdurchschnittlich prosperierenden Wirtschaftsraumes. Nicht nur im Fußball spielt die Stadt auf Top-Champions-League-Niveau: Von einem kräftigen Wachstum der Bevölkerung (rund 1,6 Millionen für 2020 im Visier) über eine ausgesprochen hohe Beschäftigung bis hin zu einer exzellenten Verkehrsinfrastruktur ist alles vorhanden, was im Allgemeinen als beste Voraussetzung für einen wirtschaftlich erfolgreichen Standort gilt. Dies gepaart mit einem hohen Maß an öffentlicher Sicherheit sowie einer hohen Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität verleiht München zudem individuellen Charme und Charakter.

Auswärtige Besucher bleiben weg

Als Einkaufsstadt weist München ein sehr großes Einzugsgebiet (rund 3,1 Millionen Einwohner) mit überaus hoher Kaufkraft auf (Kaufkraft-Kennziffer lt. GfK, Bundesgebiet = 100, rund 123,6 im gesamten Einzugsgebiet, in München sogar 130,2). Diese ausgezeichneten originären Rahmenbedingungen werden üblicherweise durch auswärtige Besucher (in 2018 mit mehr als 17 Millionen Übernachtungen, davon knapp 50 Prozent aus dem Ausland) noch weiter verbessert. Mit der Corona-Pandemie in diesem Jahr ist aber offensichtlich alles anders, und der bisherige Vorteil verkehrt sich nun eher in einen Nachteil, da viele ausländische Gäste, auswärtige Wiesn- und Messebesucher wie auch Geschäftsreisende ausbleiben.

In puncto Einzelhandel hat die Stadt einen ganz klaren Fokus: Hier ist die Innenstadt das Maß aller Dinge. Sie stellt mit knapp 500.000 Quadratmetern Verkaufsfläche die größte zusammenhängende Einzelhandelsdestination Deutschlands dar. Gleichzeitig ist sie mit einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von mehr als 6500 Euro/Quadratmeter der leistungsstärkste Standort in ganz Deutschland. Insgesamt wurden in der Münchner City im Jahr 2019 nahezu 3,3 Milliarden Euro umgesetzt – und das bei einer eher kompakten städtebaulichen Struktur der Innenstadt mit klar definierten Toplagen.

Top-Preise für Toplagen

Nach dem Schock des Lockdowns im Frühjahr diesen Jahres, der die Ankaufs- und Verkaufsaktivitäten für Handelsimmobilien in Deutschland stark gebremst hat, kommt der Investmentmarkt langsam wieder in Bewegung. Noch wesentlicher als zuvor ist hierbei aber die Bewertung der nachhaltigen Mieten für die Retail-Flächen. Die Mieten müssen einfach auch längerfristig passen. Hiervon ausgehend sind die Investoren durchaus auch wieder bereit, für echte Toplagen auch Top- Kaufpreisfaktoren zu bezahlen, sofern die Mietbasis als nachhaltig bewertet wird. Bezogen auf Nicht-Toplagen wie auch Nicht-Topstädte sind allerdings deutlich gewachsene Abschläge festzustellen.

Diese Gesamt-Gemengelage gilt auch für München. Für die absoluten Toplagen bewegen sich die Kaufpreise wieder auf einem sehr hohen Niveau, wobei für herausragende Objekte mit einem nachhaltigen Mietniveau in 1A-Lagen Kaufpreisfaktoren von deutlich mehr als dem 40-fachen der Jahresmiete zu verzeichnen sind.