Aengevelt City Report beleuchtet den Einzelhandelsmarkt

Am „Testmarkt“ des deutschen Einzelhandels, in Berlin, lassen sich Trends gut aufzeigen. Foto: Bernd Stritzke / Pixabay
Grafik: Aengevelt Research

Im neuen Aengevelt City Report Region Berlin Nr. 30 prognostizieren die Experten Umsatzrückgänge am Einzelhandelsmarkt der Bundeshauptstadt.

Ungeachtet der Tatsache, dass Berlin in allen drei Einzelhandels-Kennziffern Kaufkraft (95,5 Punkte), Umsatz (104,3 Punkte) und Zentralität (109,2 Punkte) unverändert den letzten Platz innerhalb der Big Seven belegt, erhöhte sich der Einzelhandelsumsatz 2019 deutlich um zwei Milliarden Euro auf 24.8 Milliarden Euro. Dies bedeutet einen überdurchschnittlichen Anstieg um 8,8 Prozent (zum Vergleich: Hamburg 14,9 Milliarden Euro = plus 7,8 Prozent, München 14,2 Milliarden Euro = plus 7,5 Prozent).

„Testmarkt“ des Handels

Dies ist nicht zuletzt auf die seit Jahren markant wachsenden Zahlen an Einwohnern und Touristen zurückzuführen. So verzeichnet Berlin seit 2011 eine Steigerung der Einwohnerzahl um mehr als 334.000 Menschen, im gleichen Zeitraum hat sich die Zahl der Touristen um etwa vier Millionen erhöht. Diese schauen sich Berlin nicht nur genüsslich an, sondern tätigen auch signifikante Einkäufe. Damit ist Berlin idealer „Testmarkt“ des deutschen Einzelhandels.

Entsprechend hat sich die Einzelhandelsspitzenmiete in den vergangenen Jahren rasant entwickelt und belegt mit rund 340 Euro pro Quadratmeter in der Spitzengruppe der Big Seven den zweiten Platz hinter München (360/m²) und vor Frankfurt (320/m²).

 

Online-Umsatz wächst weiter

Die seit Jahren positive Entwicklung des Berliner Einzelhandels wird sich indessen vor dem Hintergrund der COVID-19-Krise nicht fortsetzen. Zwar sind zum jetzigen Zeitpunkt keine fundierten Prognosen zur weiteren Entwicklung am Berliner Einzelhandelsmarkt möglich. Fest steht, dass angesichts von Reise- und Veranstaltungsverboten und damit einhergehenden rückläufigen Touristenzahlen, temporären Geschäftsschließungen und so weiter die Umsätze im stationären Einzelhandel in 2020 deutlich rückläufig sein werden, während der Online-Umsatz weiter wachsen wird. Wie groß die Folgen sein werden, bestimmen Dauer und Ausmaß der Krise.

Logistik ist Gewinner

Ein Gewinner der Krise ist dagegen das Logistik-Segment angesichts des zusätzlichen Wachstums im Online-Handel, zum Beispiel im Lebensmittelbereich. Eine Limitierung ergibt sich allerdings aus dem zu knappen marktgerechten Flächenangebot insbesondere in den Innenstädten. Indessen ist auch langfristig von einer weiteren Verlagerung zugunsten des Online-Handels auszugehen. Dies wird den stationären Einzelhandel auch nach Überwindung der Corona-Krise unter starkem Wettbewerbsdruck halten.

Viel wird mittelfristig davon abhängen, wie stark der Umsatz im Onlinehandel wächst und wie viel Umsatz noch stationär am POS erzielt werden kann. Da die Zahl der klassischen Online-Händler, die sich mit stationären Shops nun auch offline bewegen, weiter wächst, werden sich auch die Einzelhandelskonzepte ändern. Zunehmend an Bedeutung gewinnen in diesem Prozess durchdachte Concept-Stores und Erlebnis-Shopping: Um Kunden im stationären Einzelhandel zu binden, muss man ihnen einen attraktiven Mix bieten, den es online so nicht geben kann, so Aengevelt.

Einzelhandelsmieten unter Druck

Angesichts dieser Entwicklungen gerät das Mietpreisniveau für Berliner Einzelhandelsflächen unter Druck. Aengevelt Research geht dennoch davon aus, dass sich das kleinteilige Spitzensegment auch 2020 weitgehend stabil bei plus / minus 340 Euro pro Quadratmeter bewegt.

Bezüglich der Einzelhandelsspitzenmieten nach Lagen ist indessen eine differenzierte Entwicklung zu beobachten: Während sich die Top-A-Lagen voraussichtlich weitgehend stabil präsentieren, hat Aengevelt Research wie bereits im Vorjahr in zahlreichen Stadtteil- und Nebenlagen stagnierende oder auch rückläufige Spitzenmieten analysiert. So sind zum Beispiel an der Schlossstraße in Steglitz und der Wilmersdorfer Straße in Charlottenburg die Spitzenmieten 2019 jeweils von 110 Euro/m² auf rund 95 Euro/ m²  (-14 Prozent) gesunken. Im Bereich Telztower Damm / Clayallee in Zehlendorf gaben sie sogar um 20 Euro/m² bzw. rund 27 Prozent auf 55 Euro/m² nach.  Insgesamt sind in Nebenlagen ein sinkendes Mietniveau, wachsende Leerstände und längere Vermietungszeiten nicht auszuschließen.

Zukünftige Entwicklungsthemen

Ein weiteres - städtebauliches - Thema, das sowohl den Einzelhandel als auch den unterversorgten Wohnungsmarkt entspannen könnte, ist die Nachverdichtung von bislang eingeschossigen Lebensmittel-, Drogerie- und Getränkemärkten. Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gibt es noch immer über 300 dieser eingeschossigen Märkte an Standorten, die aufgrund ihrer Lage und Umgebung grundsätzlich für eine intelligente Nachverdichtung infrage kämen.

An vielen dieser Standorte werden zudem aufgrund neuer Konzepte der Händler Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen geplant, die oft eine durchgreifende Neuordnung oder einen Ersatzneubau erfordern, an dem Projektentwickler und Investoren ansetzen könnten.

Insbesondere an diesen oftmals zentrumsfernen Standorten profitieren dann sowohl der Wohnungsbau durch ein höheres Angebot als auch der Einzelhandelsmarkt durch eine höhere Anzahl potenzieller Nachfrager und damit Zunahme der lokalen Kaufkraft. Eine Vielzahl an bereits realisierten multifunktionalen Geschäftsgebäuden belegt, dass solche Potenzialflächen mit intelligentem Immobilienberatungs-Knowhow zugleich städtebaulich, mieter- und verbraucherfreundlich und immobilienwirtschaftlich durchaus erfolgversprechend sind.