Stadt & Handel

München bleibt für bekannte Marken attraktiv. Foto: Pixabay / Michaerl Siebert

Das Marktforschungsinstitut des IDV Süd hat die Einzelhandelsfluktuation in zwölf Münchener Eins-A- und Eins-B-Lagen untersucht. „Die Nachfrage nach Ladenflächen war innerhalb des vergangenen Jahres rege, und es kam erneut zu erheblichen Bewegungen im Ladenbesatz der Münchener Innenstadt“, so Studienleiter Professor Stephan Kippes.

„Mehrere Händler haben neue Flagship- und Concept-Stores eröffnet, was die Bedeutung Münchens als internationalen Top-Standort unterstreicht“, so Kippes. „Nichtsdestotrotz ziehen infolge des Ukraine-Krieges, der beginnenden Rezession und den daraus folgenden wirtschaftlichen Verwerfungen wieder verstärkt dunkle Wolken am Retail-Himmel auf.“

Während Corona erlebte die Münchner Innenstadt einen spürbaren Wandel: Viele große Händler dünnten ihre Filialnetze aus und setzen vermehrt auf wenige repräsentative Flagship-Stores. Mehrere alteingesessene Händler und Gastronomen mussten ihren Betrieb dauerhaft einstellen. Die Nachfrage nach Ladenflächen ging zwischenzeitlich drastisch zurück, vorübergehend standen Ladeneinheiten auch in Top-Lagen längerfristig leer. Das IVD Institut checkt die Lagen regelmäßig.

Veränderungen an der Sendlinger Straße

76 Prozent Fluktuationsquote an der Sendlinger Straße im langfristigen Vergleich von 2005/06 zu 2022: Die Schaffung einer Fußgängerzone bis 2019 zog dort viele neue Händler an. Bezogen auf die Passanten-Frequenz kann die Sendlinger Straße trotz der umfassenden Sanierungsmaßnahmen jedoch bei Weitem nicht mit der Kaufingerstraße und der Neuhauser Straße, die die Münchner Haupt-Fußgängerzone zwischen Stachus uns Marienplatz bilden, mithalten. Im aktuellen Untersuchungszeitraum Herbst 2021 zu Herbst 2022 wies die Sendlinger Straße eine Fluktuationsquote von 16 Prozent auf. Mit 86 Einheiten verfügt die Einkaufsmeile über den größten Ladenbesatz unter den untersuchten Straßen - in absoluten Zahlen konnten dort die meisten Veränderungen beobachtet werden. Innerhalb des vergangenen Jahres fanden sich mehrere Läden der Kategorie Fashion /Accessoires / Beauty“ als neue Mieter ein. Der erste Adidas TERREX Flagship-Store Europas eröffnete Ende 2021, das norwegische Outdoor-Label Norrøna ist mit seinem ersten deutschen Flagship-Store seit Sommer 2022 an der Sendlinger Straße vertreten.

Neuhauser und Kaufingerstraße

An der hochfrequentierten Neuhauser Straße lag die Fluktuationsquote im Jahresvergleich 2021 zu 2022 bei neun Prozent. Der Ladenbestand liegt insgesamt bei 67 Einheiten. Nachdem s.Oliver im Zuge der Corona-Pandemie seine Filiale an der Kaufingerstraße 2020 schloss, kehrte der deutsche Bekleidungshersteller Ende 2021 mit seinem neuen Flagship-Store in der Neuhauser Straße in die Münchner Top-Lagen zurück. Der deutsche Schuhhersteller Lloyd öffnete im September 2022 seinen Concept-Store an der Neuhauser Straße.

In der zweiten großen Münchner Einkaufsstraße, der Kaufingerstraße, wurde bei einem Bestand von 29 Ladeneinheiten eine Fluktuationsquote von 17 Prozent ermittelt. Der dänische Spielwarenhersteller LEGO eröffnete im September 2022 dort seinen bis dato größten Laden in Deutschland - der neue Flagship-Store erstreckt sich über zwei Etagen. Ab dem Jahresende 2022 empfängt Fisker, ein US-amerikanisches Start-up für Elektroautos, gegenüber dem LEGO-Store in seinem ersten europäischen Kundenzentrum seine Gäste.

Diener- und Residenzstraße

Prozentual die meisten Veränderungen im Jahresvergleich 2021 zu 2022 konnten erneut an der Dienerstraße mit einer Fluktuationsquote von 21 Prozent gemessen werden. Der Ladenbestand liegt bei insgesamt 19 Objekten. Im langfristigen Vergleich 2005/2006 zu 2022 steht die vom Marienplatz abgehende Dienerstraße mit einer Fluktuationsquote von 84 Prozent ebenfalls an der Spitze der untersuchten Straßen. Mit der Schweizer Luxusuhrenmarke Breitling, die im ersten Jahresquartal 2022 direkt neben der ansässigen Dallmayr-Filiale ihre neue Boutique eröffnete, bekam die Dienerstraße einen sehr namhaften neuen Mieter hinzu.

An der Residenzstraße  lag die Fluktuationsquote im Jahresvergleich bei 13 Prozent. Insgesamt sind dort 32 Ladeneinheiten vorzufinden. Die Schweizer Uhrenmanufaktur Audemars Piguet hat im Sommer 2022 gegenüber der Bayerischen Staatsoper ihr neues AP House Munich eröffnet. Zudem empfängt das dänische Möbelunternehmen Carl Hansen & Søn seit Frühjahr 2022 seine Kunden im zweiten deutschen Flagship-Store.

Rosen- und Maximilianstraße

Auch an der Rosenstraße lag die Fluktuationsquote im Beobachtungszeitraum 2021 zu 2022 bei 13 Prozent, allerdings ist dort mit acht Ladeneinheiten der geringste Bestand unter den untersuchten Straßen vorzufinden. Im Februar 2022 stellte das bekannte Büro-Fachgeschäft Kaut-Bullinger, das auf eine mehr als 200-jährige Geschichte zurückblickte, seinen Betrieb an der Rosenstraße ein.

Die Maximilianstraße  nimmt unter den Münchner Einkaufsstraßen eine Sonderrolle ein. An der Edel-Meile haben sich in den insgesamt 61 Ladeneinheiten zahlreiche namhafte Designer angesiedelt, die einen sehr ausgewählten Kundenkreis ansprechen. Im Jahresvergleich 2021 zu 2022 lag die Fluktuationsquote bei zehn Prozent. Mehrere Händler, so Petit Faune, Bally und Escada sowie auch die Deutsche Bank, haben ihre Filialen geschlossen.

Tal, Marienplatz, Schwabing

Auch im Tal,  das ein umfangreiches gastronomisches Angebot bietet, lag der Fluktuationsquotient im aktuellen Betrachtungszeitraum Herbst 2021 bis Herbst 2022 bei zehn Prozent. Wie bereits an der Sendlinger Straße geschehen, soll auch das Tal in eine Fußgängerzone umgewandelt werden, die Umsetzung könnte bereits 2023 vollzogen werden. In Folge einer Verlängerung der Fußgängerzone vom Marienplatz bis hin zum Isartor könnte das Tal künftig auch für viele Händler ein interessanter Standort werden.

Am zentralen Münchner Marienplatz kam es im aktuellen Untersuchungszeitraum bei einem Bestand von 32 Ladeneinheiten nur zu wenigen Veränderungen – die Fluktuationsquote lag bei neun Prozent. Wie an der Maximilianstraße hat die Deutsche Bank auch am Marienplatz ihre Filiale geschlossen.

An der Leopoldstraße in Schwabing und Theatinerstraße kam es im Herbstvergleich 2021 zu 2022 bei einer Fluktuationsquote von acht beziehungsweise sechs Prozent lediglich vereinzelt zu Bewegungen. An der vom Marienplatz abgehenden Weinstraße  konnten keine Veränderungen beobachtet werden.

Spürbar höhere Frequenz

Nach Wegfall der Maskenpflicht im Einzelhandel im Frühjahr 2022 lag die Passanten-Frequenz in der Münchner Innenstadt in den letzten Monaten spürbar höher als in den beiden ersten Corona-Jahren 2020 und 2021 – unter anderem war auch der Anteil internationaler Gäste zuletzt wieder deutlich im Aufwind. Der stationäre Handel sowie die Gastronomie erfuhren durchaus wieder eine gestiegene Resonanz. „Trotz der Erholungsphase in den vergangenen Monaten ist die Stimmung am Retail-Markt weiterhin erheblich angespannt“, fasst Professor Stephan Kippes die Lage zusammen. „Eine sehr hohe Inflation sowie massiv gestiegene Energiepreise dämpfen die Konsumlaune der Deutschen erheblich. Neben den markanten Kostensteigerungen und erneuten Umsatzeinbußen setzen gestörte Lieferketten den Händlern zu.“

Filialisierung hat zugenommen

Der Filialisierungsgrad in der Münchner Innenstadt hat über die Jahre spürbar zugenommen. An der Kaufingerstraße lag der Anteil an Filialisten im Herbst 2022 bei 96 Prozent (2005/2006: 92 Prozent) und an der Neuhauser Straße bei 79 Prozent (2005/2006: 77 Prozent). Auch in exklusiven Lagen wie der Maximilianstraße waren 91 Prozent (2005/2006: 70 Prozent) der Mieter Filialisten. Den mit Abstand geringsten Filialisierungsgrad in der aktuellen Sichtung wies die Dienerstraße mit 44 Prozent auf (2005/2006: 29 Prozent).

„Filialisten bieten ihren Kunden ein durchgestyltes Produkt und eine quer durch ihre unterschiedlichen Standorte weitestgehend identische Qualität. Allerdings hat der Anstieg des Fililisierungsgrades den Nachteil, dass dieser zu Lasten des nicht filialisierten mittelständischen Einzelhandels geht. Während Filialisten an vergleichbaren Standorten Deutschlands, Europas und nicht selten sogar weltweit auftreten und damit nicht unbedingt zu einem spezifischen Charakter der jeweiligen Einzelhandelsstandorte beitragen, sind gerade die nicht filialisierten Facheinzelhändler in Shopping-Lagen das Salz in der Suppe, das den Einzelhandelsstandorten ein spezifisches Profil und Flair verleiht. Insofern ist es“, so Professor Stephan Kippes, „bedauerlich, wenn nicht filialisierte Unternehmen im Wettbewerb mit den Filialisten nicht mehr mithalten können, da dies zu einer Uniformität der jeweiligen Einzelhandelslagen beiträgt.“