Stadt & Handel

Düsseldorfs Innenstadt ist nach wie vor eine pulsierende Shopping-Meile.

Foto: AdobeStock / shokokoart

Einzelhandelsspezialist COMFORT hat in Kooperation mit der CIMA Beratung + Management GmbH und unter Federführung von Björn Gottschling auf Seiten von COMFORT sowie Olaf Petersen für die CIMA mit „Insight Düsseldorf“ einen weiteren Report über die Marktlage für Einzelhandelsimmobilien in den Top-Lagen deutscher Einkaufsmetropolen vorgelegt.

Nordrhein-Westfalens Hauptstadt ist das Herzstück der Metropolregion Rhein-Ruhr. Sie zählt laut einer internationalen Vergleichsstudie der Beratungsgesellschaft Mercer zu den Städten mit der weltweit höchsten Lebensqualität. Unter 450 Großstädten platzierte sich Düsseldorf auf Platz Zehn. Düsseldorf wächst vor diesem und vor dem Hintergrund einer prosperierenden Wirtschaft kontinuierlich und ist mit mittlerweile gut 630.000 Einwohnern die siebtgrößte Stadt Deutschlands.

Internationale Shopping-Metropole

Zudem gilt Düsseldorf zu Recht als Shopping-Metropole internationalen Ranges. Die Lage in dem dicht besiedelten Umfeld mit einem Einzugsgebiet von mehr als zwei Millionen Einwohnern, ein außerordentliches Einzelhandelsangebot und die hohe Aufenthaltsqualität bilden die Grundpfeiler für einen der attraktivsten und gesündesten Einzelhandelsstandorte Deutschlands. Sowohl Kaufkraft als auch Zentralität rangieren deutlich über dem Durchschnitt. Insgesamt kann die Innenstadt auf eine Verkaufsfläche von gut 330.000 Quadratmetern verweisen, auf der in 2023 ein Einzelhandelsumsatz von rund 1,7 Milliarden Euro erzielt wurde. Neben den Einwohnern aus dem Einzugsgebiet schlagen in Düsseldorf auch die touristischen Besucher zu Buche. So konnten in 2024 als neuem Rekordjahr rund 5,5 Millionen Übernachtungen verzeichnet werden - ein gutes Drittel hiervon waren ausländische Gäste.

Konzentration auf die Innenstadt

Die ausgezeichnete Performance des Einzelhandels in Düsseldorf findet ihren Ursprung auch in einer besonderen Konzentration auf die Innenstadt – mit ihren Hauptlagen rund um Königsallee, Schadowstraße und Altstadt. Dort befindet sich ein Drittel der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. In der aktuellen Deutschlandstudie der CIMA erreicht die Düsseldorfer Innenstadt im bundesweiten Ranking einen ausgezeichneten vierten Rang. In den vergangenen Jahren hat sich zudem städtebaulich vieles in den Top-Lagen der Stadt getan. Die Kette reicht dabei vom KÖ-Bogen über den Bau der U-Bahnstrecke Wehrhahn-Linie, einem neuen Pkw-Tunnel, den Abriss des Tausendfüßlers, der Neugestaltung des Schadowplatzes bis hin zur Errichtung des KII sowie der Verlängerung der Fußgängerzone Schadowstraße. Auf der westlichen Kö-Seite entstehen mit dem Le Coeur und dem Trinkaus Caree aktuell zwei weitere Leuchtturmprojekte, die diese Seite des Boulevards nachhaltig beleben können. Offen dagegen ist derzeit die Realisierung des Calatrava-Boulevards auf der östlichen Seite der Kö. Und es gibt weitere Pläne: Seien es die Planungen für die Etablierung der Oper im ehemaligen Kaufhof-Gebäude oder die Neugestaltung des Heinrich-Heine-Platzes vor dem Carsch-Haus. Mit diesen außerordentlichen Entwicklungen werden nicht zuletzt auch positive Impulse für den Einzelhandel vor Ort gesetzt.

Reduzierte Transaktionsvolumina

Die Transaktionsvolumina für Immobilien haben sich nach der Ende 2021 eingeläuteten Zinswende Assetklassen-übergreifend erheblich reduziert. Das Transaktionsvolumen für Einzelhandelsimmobilien lag im Jahr 2024 bei rund 5,5 Milliarden Euro und damit zwar rund zehn Prozent höher als im Vorjahr, jedoch noch immer weit entfernt vom Vorkrisenniveau. In diesem Kontext haben sich auch die Kaufpreise für Handelsimmobilien signifikant nach unten bewegt. Waren zuvor ab 2011 infolge des „billigen Geldes“ die Kaufpreisfaktoren für innerstädtische Geschäftshäuser bei allen Stadtgrößen bis Ende des vergangenen Jahrzehnts deutlich angestiegen und in den Metropolen bis etwa 2021 noch in etwa stabil, liegen sie heute übergreifend spürbar niedriger. Im Fokus standen 2024 vor allem Geschäftshäuser sowie das Lebensmittel-/Fachmarktsegment. Im dritten Quartal war mit dem Verkauf der Pasing-Arcaden in München auch wieder mal ein großer Shopping-Center-Deal zu verzeichnen.

Diskussionen über Kaufhof-Deal

„In diesem Kontext“, beschreibt Björn Gottschling, geschäftsführender Gesellschafter und Investmentexperte der COMFORT Berlin GmbH, die Situation, „haben sich auch die Kaufpreise für Handelsimmobilien in Düsseldorf spürbar nach unten bewegt.“ Im Gefüge ganz oben liegt wie in der Vergangenheit die Königsallee. Dort werden für herausragende Objekte mit nachhaltigem Mietniveau immer noch Kaufpreisfaktoren in einer Bandbreite zwischen dem 23- bis 29-Fachen der Jahresmiete erzielt. Mit rund zwei Faktoren Abstand folgt die Schadowstraße. Etwas weiter darunter, aber in der Regel auch oberhalb des 20-Fachen bewegen sich die Faktoren entlang der Flinger Straße. Schließlich ist im Bereich Mittel- und Grabenstraße für Top-Objekte noch von einem Preisniveau zwischen dem 19- und 23-Fachen der Jahresmiete auszugehen. Zu konkreten Deals gibt es aktuell einiges zu berichten. Den größten Ankauf stellte der Erwerb des Kaufhofs am Wehrhahn durch die Landeshauptstadt Düsseldorf dar. In der Öffentlichkeit heiß diskutiert wurde der Kaufpreis deutlich jenseits der 100 Millionen Euro. Dort soll an diesem traditionsreichen Handelsstandort perspektivisch die neue Düsseldorfer Oper entstehen.

Sorgenkind Baustelle Carsch-Haus

Die SIGNA-Pleite hinterlässt freilich auch weitere Spuren in der Düsseldorfer Innenstadt. So bleibt die seit mehr als einem Jahr stillstehende Baustelle des Carsch-Hauses städtebaulich ein Sorgenkind. Der Verkauf des 50-Prozent-Anteils der SIGNA – die weiteren 50 Prozent gehören der thailändischen Central-Group, Eigentümer der KaDeWe-Group und potenzieller zukünftiger Betreiber, scheiterte zum Jahresende 2024, sodass mit einer Fertigstellung nicht vor 2027 zu rechnen ist - sofern zeitnah ein neuer Entwickler der Liegenschaft gefunden werden kann. Mit dem Umbau des Carsch-Hauses ist die Umgestaltung des Heinrich-Heine-Platzes durch den Investor verknüpft. Ebenfalls im Zusammenhang mit der SIGNA-Insolvenz ist der Erwerb des Objekts Kasernenstraße 6 in der Nachbarschaft des Carsch-Hauses durch den zur Düsseldorfer P&C-Gruppe gehörenden Projektentwickler Midstad zu sehen. Die B&L Gruppe übernahm weitere Anteile am K II, und das Objekt Werhahn 43 wurde an ein Family Office verkauft. Aber auch im Lebensmittel- und Fachmarktsegment stellt Düsseldorf einen interessanten Investitionsstandort dar. Beispiel ist der Ankauf eines Fachmarktzentrums an der Niederrheinstraße durch die Values-Gruppe.

Etliche neue Flagship-Stores

In Düsseldorf stechen in der jüngsten Vergangenheit verschiedene neue Flagship-Stores und Entwicklungen heraus. So der neue Louis-Vuitton-Store auf der Kö, der Boss-Shop auf der Schadowstraße und die anstehende Neugestaltung des Dior-Ladens. Ferner die neuen, modernen Shops von Reserved, Douglas oder Nespresso sowie demnächst Bershka auf der Schadowstraße ebenso wie Rimowa, Tiffany, Miu Miu oder Biogena auf der Kö. Mit dem ehemaligen Esprit-Store auf der Schadowstraße befindet sich ein neues Projekt für die Entwicklung eines Flagship-Stores für das kommende Jahr in den Startlöchern. Die Königsallee gilt weiter als führende Einkaufslage in der Düsseldorfer City, an der aktuell für kleinere Ladenlokale zwischen 80 und 120 Quadratmetern Mietpreise zwischen 260 und 320 Euro erzielt werden. Es folgt die Schadowstraße mit einem Mietpreisniveau zwischen 195 und 235 Euro/qm. Entlang der Fingerstraße werden aktuell Mietpreise zwischen 170 und 210 Euro/qm erzielt.