Stadt & Handel

Für die Belebung der Innenstädte – hier die Shopping-Meile in München - sind knackige Konzepte gefragt.

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Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat seinen Gewerbe-Preisspiegel 2025/2026 veröffentlicht. Die Analyse umfasst Marktdaten aus rund 420 Städten und zeigt: Der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt stabilisiert sich nach herausfordernden Jahren, bleibt jedoch stark lage- und konzeptabhängig. Während der private Konsum wieder anzieht und die Besucherfrequenzen in den Innenstädten steigen, setzen sich die strukturellen Unterschiede zwischen starken und schwachen Lagen weiter fort.

Die Konsumstimmung in Deutschland erreicht laut GfK-Konsumklima und HDE-Konsumbarometer die höchsten Werte seit 2022. Mit einer Pro-Kopf-Kaufkraft von rund 31.000 Euro verfügt der Einzelhandel über ein stabiles wirtschaftliches Fundament, das die Nachfrage nach Verkaufsflächen stützt. Gleichzeitig hat sich die Handelslandschaft sichtbar verändert: Die Zahl stationärer Geschäfte sank seit 2015 um fast 20 Prozent auf rund 306.000 – bei nahezu gleich bleibender Gesamtverkaufsfläche. Trotz dieser Marktbereinigung kehren die Kunden in die Städte zurück. Der Hystreet-Index verzeichnete 2024 ein Frequenzplus von 1,5 Prozent – ein Signal, das Zuversicht im Markt schafft.

Gut positionierte Flächen im Trend

Auf Mieterseite zeigt sich der Trend zu gut positionierten, sichtbaren Ladenflächen mit zeitgemäßer Ausstattung. Allerdings gelang auch 2025 nicht, das Mietniveau in den klassischen Hochfrequenzlagen zu halten: In den Eins-A-Lagen sanken die Mieten bundesweit um rund drei Prozent, in Eins-B-Lagen um etwa zwei Prozent. Ein leichter Rückgang war ebenfalls in Nebenlagen zu verzeichnen. Der Druck auf weniger attraktive Standorte bleibt bestehen – gleichzeitig zeigen ausgewählte Top-Lagen erste Widerstandsfähigkeit und teils sogar punktuelle Aufwärtsentwicklungen.

München führt das Ranking an

Im Städtevergleich bestätigt sich die zunehmende Polarisierung des Marktes. München führt weiterhin die Rangliste an, mit Spitzenmieten von bis zu 295 Euro pro Quadratmeter für kleine Flächen in bester Lage – und ist 2025 die einzige Metropole, die in den Top-Lagen Mietanstiege verzeichnet. Berlin zeigt ein stabiles Niveau mit Spitzenmieten von 300 Euro pro Quadratmeter am Tauentzien. Frankfurt bleibt mit 200 bis 240 Euro pro Quadratmeter teuer, verzeichnet jedoch – wie im Vorjahr – leichte Rückgänge. Hamburg meldet insgesamt moderate Abschläge bis drei Prozent, registriert aber in den Randlagen der Geschäftskerne deutliche Zuwächse von 11,5 Prozent bei großen Flächen. Düsseldorf und Köln weisen ein starkes Preisgefälle zwischen großen und kleinen Flächen auf, während Stuttgart durchgängig Mietrückgänge von vier bis acht Prozent verzeichnet. Leipzig bewegt sich weiter im unteren Preissegment – mit 93 Euro pro Quadratmeter in Toplagen und teilweise unter 30 Euro in Randlagen – und nähert sich damit preislich Hamburg an.

Nutzungs-Mix entscheidend

Auch zwischen den Städtekategorien zeigen sich Unterschiede. In den Großstädten sanken die Spitzenmieten im Schnitt um zwei Prozent, in Nebenlagen um 0,5 Prozent. Mittelstädte verzeichneten mit minus 2,5 Prozent in Toplagen die deutlichsten Abschläge, während Kleinstädte mit lediglich minus 0,5 Prozent in Eins-A-Lagen vergleichsweise robust blieben. „Entscheidend für gute Innenstadtlagen sind heute Nutzungsmischung, Aufenthaltsqualität und Erlebniswert“, betont Jeanette Kuhnert, IVD-Vizepräsidentin. „Der stationäre Handel kann sich behaupten, wenn er neue Formate wagt und Synergien mit Gastronomie, Dienstleistungen und Events schafft.“ Ihr Präsidiumskollege Axel Quester ergänzt: „Kunden kehren dorthin zurück, wo sie mehr erleben als nur einkaufen. Innenstädte, die reine Transaktionsorte bleiben, verlieren – die, die Begegnungsraum werden, gewinnen.“

Bessere Konzepte gefragt

Vor diesem Hintergrund sieht der IVD die Zukunft des Einzelhandels nicht in größeren Verkaufsflächen, sondern in besseren Konzepten: kuratierter Angebotsmix, multifunktionale Flächen, lokale Identität und Aufenthaltsqualität seien die neuen Treiber resilienter Standorte. Gleichzeitig brauche es mehr Investitionen in das Umfeld – von Stadtgestaltung über Events bis hin zu Mobilitäts- und Aufenthaltskonzepten. „Der Wandel gelingt nur gemeinsam – durch Kommunen, Eigentümer, Händler und Besucher selbst“, so Kuhnert.