Exklusiver Gastbeitrag für HI HEUTE von Marcus Buder, Leiter des Geschäftsbereichs Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse

Marcus Buder, Leiter des Geschäftsbereichs Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse. Foto: Berliner Sparkasse

Shopping Center erfreuen sich nach wie vor großer Beliebtheit. Allerdings nur, solange sie ein modernes Design und attraktive Händler bieten und sich in allerbester Lage befinden. In einigen Centern zeigt sich hingegen ein interessanter Wandel. Statt das kaufwillige Kunden in den Laufwegen der Einkaufstempel ihre Bahnen ziehen, finden sich dort – meist in den höheren Etagen – zunehmend Büroarbeitsplätze. Ein wichtiger Grund hierfür sind wachsende Leerstände jenseits der gefragten 1a-Lagen, in denen vor allem internationale Handelsunternehmen immer seltener mieten wollen. Teilweise werden dort bis zu 30 Prozent der Flächen nicht genutzt. Luft gibt es derzeit zum Beispiel noch in den „Wilmersdorfer Arcaden“, und auch im „Boulevard Berlin“, wo – teils bereits für neue Nutzungen reservierte – Flächen frei sind. 

 

Ganz anders am Berliner Markt für Büroimmobilien. Mit einer Leerstandsquote von 1,5 Prozent ist das Flächenangebot dort mittlerweile so knapp, dass der Büroflächenumsatz im zweiten Quartal 2019 erstmals seit einem Jahr unter die Grenze von 200.000 Quadratmetern fiel. Dabei gibt es doch Platz genug für neue Flächen, etwa in den Shopping-Centern. AmBeispiel der Modernisierung und Erweiterung der Berliner Shopping-Meile Gorkistraße samt eigenem Einkaufszentrum, den Tegel Arcaden, zeigt sich sehr gut, wie neue Center von Anfang an mit erheblichem Büroanteil entwickelt werden. 12.000 Quadratmeter sind dort für Büroflächen reserviert, der ursprüngliche Einzelhandelsanteil betrug im Vergleich dazu gerade einmal 30.000 Quadratmeter, bald werden es 50.000 Quadratmeter sein.

Im „Forum Steglitz“ an der Berliner Schloßstraße werden 11.000 Quadratmeter des insgesamt 32.000 Quadratmeter großen Einkaufszentrums bis 2020/2021 zu Büros umgebaut. 60 Prozent der entstehenden Büroflächen sind bereits vermietet. 2007, als das Forum schon mit Leerständen kämpfte, eröffnete direkt gegenüber mit dem „Schloss-Straßen-Center“ zusätzliche Konkurrenz. Überhaupt hat die Schloßstraße mit vier Centern auf einer Länge von 1,4 Kilometern die höchste Center-Dichte Berlins.

Nun scheint das „Forum Steglitz“ eine Antwort auf die Herausforderung gefunden zu haben. Das Konzept ist so einfach wie erfolgreichl: Bisher ungenutzte Flächen werden wieder vermietet – nur eben mit geänderter Nutzung. Das spart Baukosten und -fläche im Vergleich zum Neubau. Gleichzeitig entstehen dank der guten Infrastruktur der Center attraktive Arbeitsplätze: Arbeitnehmer finden morgens leicht einen Parkplatz im Parkhaus und können vor der Arbeit noch schnell zum Bäcker, in der Mittagspause in einem der Restaurants oder Imbisse essen und nach Feierabend einkaufen oder ins Fitnessstudio gehen.

 

Durch die Büronutzung erhöhen sich somit die Umsätze der anderen Mieter, was schließlich auch dem Vermieter zugutekommt. Überhaupt trifft die Einbindung von Büroflächen in urbane Lagen mit direkter Anbindung zu Restaurants, Cafés und Co. einen Nerv unserer Zeit. Größte Nachfrager nach Büroflächen waren im ersten Halbjahr 2019 erneut die Anbieter von Coworking-Flächen, die häufig diesem Muster folgen. Über beide Quartale hinweg mieteten sie 75.000 Quadratmeter an. Für Betreiber von Einkaufszentren, für deren Händler und für Arbeitgeber auf der Suche nach Büroflächen ergibt sich unterm Strich derzeit eine Win-win-Situation – so lange die Nachfrage nach Büros groß genug ist.