Shopping Center

Oberflächlich betrachtet scheinen ostdeutsche Center nicht sehr viel anders zu funktionieren als ihre Pendants in den westlichen Bundesländern. Das betrifft verschiedenste Herausforderungen wie die Digitalisierung des Handels und den Wandel der Kundenerwartungen. Der Transformationsdruck führt dazu, dass zukunftsfähige und repositionierungsbedürftige Handelslagen und -immobilien weiter auseinanderdriften. Doch es gibt auch einige wesentliche Unterscheidungsmerkmale.

 

Ein gerade in Ostdeutschland wichtiger Faktor ist der vergleichsweise starke Einfluss des demografischen Wandels auf die Handelslagen. Zwar sind in den Innenstädten in der Regel auch weiterhin attraktive Einkaufsdestinationen vorhanden. Das gilt besonders für „klassische“ Shopping-Center mit Zusatzfunktionen wie einer hohen Treffpunkt-Qualität. Ob die Stadt insgesamt wächst oder schrumpft, spielt in den meisten Fällen kaum eine Rolle, weil ostdeutsche Innenstädte auch in schlechteren Zeiten vergleichsweise stabile Frequenzmagnete sind. Anders verhält es sich jedoch in der Peripherie, wo der Bevölkerungswegzug deutlichere Spuren hinterlässt. Der Handel in diesen Lagen ist sehr viel stärker von periodischen Bedarfseinkäufen und damit einer hohen Frequenz abhängig. Problematisch sind auch Wanderungsbewegungen vom Land in die Metropolregionen.  Dass dennoch so viele Standorte entstanden sind und sich halten können, ist einer ostdeutschen Besonderheit geschuldet. Nach der Wiedervereinigung wies der Einzelhandel einen großen Nachholbedarf auf. Anders als in den alten Bundesländern konnten innerstädtische Einzelhandelsflächen in Ostdeutschland nicht über Jahrzehnte wachsen. Stattdessen waren die Zentren geprägt von einer maroden Bausubstanz und teils ungeklärten Eigentumsverhältnissen. Nach der Wende gingen die Probleme weiter. In den Innenstädten waren die Eigentumsverhältnisse in etlichen Fällen ungeklärt, was die Entwicklung neue Handelsflächen stark erschwerte. Die Folge war, dass viele großflächige Einzelhandelsbetriebe nicht in Zentrumsnähe, sondern vor den Toren der Stadt erstellt wurden. Heute ist die Center-Dichte auch deswegen recht hoch, weil man den großen Nachholbedarf mit möglichst großflächigen Objekten wie Shopping-Centern und Fachmarktzentren wesentlich schneller zu lösen glaubte. Teilweise ist eine Umnutzung sehr gut möglich, etwa indem Handelsflächen durch Dienstleistungs- und Freizeitflächen ersetzt werden.  Die Nahversorgung als Ankerfunktion spielt in ostdeutschen Centern eine tendenziell wichtigere Rolle, auch ist der Besatz deutlich stärker durch Fachmärkte geprägt und hält vergleichsweise größere Discounteranteile vor. Gastronomische Angebote können den schwindenden Textilhandel nur teilweise ersetzen. Die Bedeutung der Gastronomie sollte dennoch nicht unterschätzt werden. Sie ist wichtig, um das Center als „dritten Ort“ mit viel Aufenthaltsqualität zu positionieren. Die konsequente Umsetzung von Omni-Channel-Strategien und digitalem Marketing sind keine Frage der Region, sondern für alle Center-Betreiber von essenzieller Bedeutung.

 

Unterschiede machen sich auch auf dem Investmentmarkt bemerkbar. Während heimische Investoren wenige Berührungsängste mit ostdeutschen Handelsimmobilien haben, sind internationale Investoren sehr verhalten bis ablehnend. Oft ist ihnen der Markt mit seinen Besonderheiten zu speziell und benötigt zu viel Standortexpertise. Fazit: Gerade in Ostdeutschland mit einer insgesamt niedrigeren Kaufkraft und teilweise demografischen Herausforderungen sind Randlagen nicht selten noch prekärer als in anderen Teilen Deutschlands. Idealerweise sind die Objekte gut in die Innenstadt integriert und erreichbar. Was den Betrieb betrifft, braucht es einen klar strukturierten Mieterbesatz und ein aktives Management mit einer klaren Vorstellung, wie das Profil des Centers im Rahmen der lokalen Gegebenheiten geschärft werden kann. Viele dieser Herausforderungen lassen sich daher nicht über Nacht lösen, sondern benötigen längerfristige Anstrengungen.