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Das Stuttgarter Milaneo muss bis März 2025 refinanziert werden.

Foto: ECE

Das Stuttgarter Einkaufszentrum Milaneo steht vor einer entscheidenden Weichenstellung. Bis Ende März muss die Finanzierung des Centers über eine Summe von rund 220 Millionen Euro neu aufgestellt werden. Diese Entwicklung wirft nicht nur Fragen zur Zukunft des Immobilienprojekts auf, sondern rückt auch die Anlegerinteressen in den Fokus.

Seit 2018 haben die Gesellschafter der beiden geschlossenen Fonds, denen das Milaneo größtenteils gehört, keine Ausschüttungen mehr erhalten. Auch für 2024 ist mit einer Auszahlung nicht zu rechnen. Dies geht aus den aktuellen Fondsberichten hervor, die der Immobilien Zeitung (IZ) vorliegen, die darüber aktuell berichtet. Die Fonds wurden von der HT Group initiiert.

Hintergrund der Schieflage

Die Corona-Pandemie hat die wirtschaftliche Stabilität des Milaneo stark beeinträchtigt. Eine vorübergehende Vereinbarung mit der finanzierenden Bank ermöglichte die Aussetzung vertraglich vereinbarter Finanzkennzahlen – so genannte Covenant-Tests. Im Gegenzug verpflichteten sich die Gesellschafter, auf Ausschüttungen an Anleger zu verzichten. Ziel dieser Maßnahme war, die Liquidität der Eigentümergesellschaft auf einem hohen Niveau zu halten, um Renovierungsmaßnahmen und Vermietungsinitiativen zu finanzieren. Zum Jahresende 2023 belief sich die Liquiditätsreserve der Gesellschaft auf rund 23 Millionen Euro.

Bedarf in Höhe von 220 Millionen Euro

Der 31. März 2025 markiert einen kritischen Wendepunkt für das Milaneo. Zu diesem Zeitpunkt müssen Kredite in Höhe von 220 Millionen Euro refinanziert werden. Aktuell ist das Fremdkapital mit einem Zinssatz von 3,05 Prozent und einer Tilgungsrate von 1,5 Prozent ausgestattet. Bereits 2023 wurden von den Mieteinnahmen in Höhe von 20,4 Millionen Euro mehr als 50 Prozent für Zins- (sieben Millionen Euro) und Tilgungszahlungen (4,1 Millionen Euro) aufgewendet. Steigt das Zinsniveau auf sechs Prozent, könnte die jährliche Zinslast auf über 13 Millionen Euro ansteigen — ein Szenario, das von Finanzierungsexperten als realistisch eingeschätzt wird.

Mögliche Lösungsszenarien

Brancheninsider erwarten, dass das Fondsmanagement zunächst auf eine Übergangsfinanzierung setzt, um Zeit für weitere strategische Schritte zu gewinnen. Eine ähnliche Vorgehensweise wählte bereits die Fondsgesellschaft Real I.S. bei der Refinanzierung der Hamburger Meile. Weitere Optionen könnten eine Verringerung oder Stundung der Managementgebühren an den Centermanager ECE sein. 2023 beliefen sich diese Gebühren auf rund 1,2 Millionen Euro.

HT Group zeigt sich optimistisch

Die HT Group signalisiert Zuversicht. Eine Sprecherin des Fondsinitiators betonte gegenüber der Immobilien Zeitung: „Alle Beteiligten stehen in engem Kontakt und arbeiten partnerschaftlich an einer Lösung zur Refinanzierung des Milaneo. Die Vorgehensweise verläuft dabei strukturiert und entspricht den üblichen Abläufen.“ Zu den Einzelheiten der laufenden Verhandlungen wollte sich die HT Group nicht äußern, zeigte sich aber optimistisch, dass eine für alle Parteien zufriedenstellende Lösung gefunden werde.

Das 2014 eröffnete Milaneo umfasst eine Gesamtfläche von 54.440 Quadratmetern. Davon entfallen 44.600 auf die Verkaufsfläche mit 176 Shops. Zusätzlich sind auf dem Areal Mietwohnungen, Büros und ein Hotel angesiedelt, die sich allerdings in anderem Besitz befinden. Der Vermietungsstand des Centers lag Mitte 2024 bei 91,4 Prozent. Zu den jüngsten Mietern zählen unter anderem Aldi, Kult, Mytoys, Stradivarius und Pepco. Die ECE, die das Center-Management verantwortet, verfolgt eine strategische Neupositionierung des Milaneo als Fashion- und Family-Center.