Head of Strategic Development M & A bei der MEC zur Revitalisierung von Fachmarktzentren

Beispiel für gelungene Revitalisierung: der Ostsee Park Rostock. Foto: MEC
Jörg Wege, Head of Strategic Development M & A Foto: MEC

Zunehmend beschäftigt das Thema Revitalisierung von Fachmarktzentren die Branche. Denn bestehende Standorte zu modernisieren, steigert die Nachfrage und birgt gute Chancen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Handelsimmobilien HEUTE sprach mit Jörg Wege, Head of Strategic Development M & A.

Aktuelle Marktanalysen haben einmal mehr gezeigt, dass Fachmarktzentren sowohl für Mieter als auch Investoren attraktiv sind. Dennoch hinken viele marode Objekte dem Trend hinterher. Lässt sich der Sanierungsbedarf von Bestandsobjekten in Prozentzahlen ausdrücken?

Jörg Wege: Mit dem Thema Revitalisierung haben wir uns ausführlich in unserem Marktbericht aus dem Jahr 2014 „Fachmarktzentren in Deutschland. Wettbewerbsfaktor Revitalisierung.“ beschäftigt.

Gemäß der dort publizierten Untersuchung der GfK haben 33 Prozent der Fachmarktzentren einen Revitalisierungsbedarf, weitere 33 Prozent sind modernisierungsbedürftig.

Revitalisierungsbedarf ergibt sich nicht nur aus dem Gebäudezustand. Die möglichen Gründe für Revitalisierung sind vielschichtig. Es gibt verbraucherbezogene Faktoren, die Revitalisierungsbedarf aufzeigen, beispielsweise der Branchen- und Mietermix. Wenn sich große Abweichungen zwischen dem Bedarf der Zielgruppen und dem Besatz eines Centers zeigen, ist ein Center unter Umständen revitalisierungsreif, auch wenn der Gebäudezustand noch in Ordnung ist.

In den vergangenen Jahren haben sich die Ansprüche der Kunden und das Einkaufsverhalten geändert. Wie schätzen Sie die weitere Entwicklung ein?

Jörg Wege: Die Orientierung an den Wünschen der Verbraucher war schon immer das A und O für das erfolgreiche Betreiben von Handelsimmobilien. Mit zunehmendem Wettbewerb in Kombination mit kürzeren Veränderungszyklen und schneller fortschreitender Technisierung wird dies umso wichtiger. Wenn man die Zielgruppen und ihre Bedürfnisse nicht genau kennt und sein Handeln nicht konsequent daran ausrichtet, wird man über kurz oder lang mit einem Center Probleme bekommen. Auch ein scheinbar bzw. formal guter Mieterbesatz alleine macht kein gutes Asset aus. Nur die Deckungsgleichheit von Kundenwünschen und Branchen-/Mietermix sorgt für ein profitables Asset. Gerade bei den vielen Transaktionen von Fachmarktzentren ist eine sorgsame Prüfung vor einer Akquisition wichtig, um ein gutes Investment zu tätigen.

Die Anforderungen an Fachmarktzentren sind stark gewachsen. Aufenthaltsqualität, architektonische Gestaltung, Services – in diesen und anderen Bereichen wird heute seitens der Konsumenten mehr Wertigkeit erwartet. Die Entwicklung ist gut mit der des Discounthandels vergleichbar: Ladenbau, Warenpräsentation und Atmosphäre sind wesentliche Differenzierungsmerkmale geworden. Preisführerschaft alleine ist für die Verbraucher kein hinreichendes Kriterium mehr. Preiswert soll der Einkauf sein, aber bitte in ansprechender Form. Als Maßstab gelten im Lebensmittelbereich die Vollsortimenter mit ihren Konzepten. Aldi, Lidl und Co. ziehen da kräftig nach. Moderne Fachmarktcenter stellen sich ähnlich auf. Der Mitte März eröffnete Einkaufspark Duckwitz in Bremen ist dafür ein gutes Beispiel. Moderne und ansprechende Architektur, guter Branchen- und Mietermix mit den aktuellen Ladenbaukonzepten, Markenkonzept, zeitgemäße Gastronomiekonzepte, Innengestaltung auf Basis des lokalen Themas Kogge, breite Parkplätze – das und mehr ist notwendig, um ein kundenorientiertes Fachmarktzentrum zu entwickeln und zu betreiben.

 

Welche Rolle spielt in diesem Zusammenhang der demografische Wandel?

Jörg Wege: Das ist pauschal nicht zu beantworten. Es kommt sehr auf regionale und lokale Entwicklungen an. Für Fachmarktzentren ist die Veränderung der Alterspyramide durchaus positiv, da diese Center mit ihren Stärken wie Ebenerdigkeit, Barrierefreiheit, Alles unter einem Dach, kostenlose Parkplätze und vielem mehr bei Best Agern und jungen Familien gleichermaßen punkten.

Wie können Fachmarktzentren dem veränderten Konsumverhalten Rechnung tragen?

Jörg Wege: Das erreicht man nur durch kontinuierliches, kundenorientiertes Management, zum Beispiel durch Anpassen im Branchen- und Mietermix bei der Nachvermietung, verbesserte und maßgeschneiderte Serviceangebote, Weiterentwicklung der Aufenthaltsqualität und vieles mehr. Ganz wichtig: Auch Fachmarktzentren müssen als Marken behandelt und geführt werden. Konkret bedeutet das: Man muss für eindeutig definierte Zielgruppen ein Leistungsversprechen abgeben, das dann konsequent eingehalten und mit einer entsprechenden, integrierten Kommunikation positioniert wird. Ein wichtiger Aspekt dabei ist, ein Center klar zu positionieren und zu profilieren. Aufgrund des hohen Wettbewerbs der Einkaufsstätten fordern Verbraucher, schnell erkennen zu können, was ihnen ein Center bietet – und was nicht. Wer das nicht macht, klaut den Verbrauchern Zeit, fällt damit negativ auf und aus der Auswahl heraus.

Welche Voraussetzungen muss eine Handelsimmobilie mitbringen, damit eine Revitalisierung infrage kommt?

Jörg Wege: Sie muss das Potenzial haben, nach einer Revitalisierung profitabel zu sein. Wenn der Wert einer Immobilie durch eine Revitalisierung nicht erhalten oder bestenfalls gar gesteigert werden kann, wird man sich mit dem Thema nicht mehr beschäftigen. Der Werterhalt ist in der aktuellen Marktlage ein wichtiges Ziel, denn die Preise für gute Fachmarktzentren ziehen immer noch an. Letztlich hängt eine Realisierungsentscheidung allerdings einzig von den Zielen des Eigentümers ab.

Welche Faktoren sind wichtig, um Fachmarktzentren auf lange Sicht fit für die Zukunft zu machen?

Jörg Wege: Abstrakt formuliert ist die strikte Kundenorientierung der Schlüssel zum Erfolg. Eigentümer und Betreiber müssen sich kontinuierlich mit den Zielgruppen und ihren Bedürfnissen beschäftigen. Handelsimmobilien müssen auf sie ausgerichtet werden, daran führt bei der Wettbewerbslage überhaupt kein Weg vorbei. Im Bereich der Konsumgüter gilt das schon seit vielen Jahren. Umgesetzt und auf die Zielgruppen abgestimmt werden muss man dann alles, zum Beispiel Breite und Tiefe des Handels- und Gastronomieangebots, Erreichbarkeit, Services, Architektur, Barrierefreiheit, Aufenthaltsqualität, Markencharakter.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Revitalisierung in Angriff zu nehmen?

Jörg Wege: Das richtet sich immer nach den lokalen Gegebenheiten. Spätestens wenn die relevanten Kriterien, an denen wir uns orientieren, zu 40 bis 50 Prozent erfüllt werden, ist es höchste Eisenbahn, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen. Denn Planungsvorläufe und vor allem eventuell notwendige planungsrechtliche Schritte benötigen oft mehrere Jahre Vorlauf. Welche grundlegenden Kriterien das sind, haben wir in dem oben erwähnten Marktbericht publiziert.

Inwieweit werden Mieter in den Prozess einbezogen? Hat eine Revitalisierung in der Regel Auswirkung auf bestehende Mietverhältnisse oder das Shopping-Konzept?

Jörg Wege: Die Mieter sind am frühestmöglichen Zeitpunkt einzubeziehen. Schließlich sind sie ein wesentlicher Baustein des neuen Produkts. Da sich zum Beispiel die Flächenanforderungen von Mietern ändern, muss ein Betreiber sich darüber informieren, um entsprechende Anpassungen am Bau und an der Technik vornehmen zu können. Zudem bietet eine Revitalisierung meist auch die Chance, den Branchen- und Mietermix umfassend an die Bedürfnisse der Zielgruppen anzupassen. Auch das ist frühzeitig zu managen.

Gibt es Strategien, um Mietern den Kampf gegen E-Commerce zu erleichtern?

Jörg Wege: Attraktive Handelsstandorte, die die Markenführung der Mieter unterstützen und den Verbrauchern die gewünschten Vorteile bieten, sind ein gutes Mittel, die Mieter zu unterstützen. Die Debatte um E-Commerce reduziert Handel immer wieder nur auf einen technischen Vorgang. Einkaufen von zu Hause und Lieferung nach Hause seien doch unschlagbar – so die Argumentation. Wenn das so wäre, hätten schon klassische Versandhändler den stationären Handel verdrängen müssen. Haben sie aber nicht. Denn Einkaufen ist mehr als nur eine technische Verrichtung. Der Mensch ist ein soziales Wesen, das Zeit in Gemeinschaft mit anderen Menschen verbringt. Dafür möchte er Orte haben, an denen er sich wohl fühlt. Viele Menschen wollen Waren erleben, prüfen, anfassen, sich beraten lassen und mit anderen Menschen darüber austauschen. Auch das bieten Einkaufsstätten ihnen in besserem Maße als Portale im Internet. Als Eigentümer und Betreiber von Einkaufzentren diesen Aspekten Rechnung zu tragen heißt, den Handel wirksam zu unterstützen. Davon abgesehen, sind 246 der 250 umsatzstärksten Händler auf der Welt stationäre Händler, nur zwei sind reine Onlinehändler. Ferner sind 39 der 50 umsatzstärksten Onlinehändler stationäre Händler. In anderen Worten: E-Commerce und stationärer Handel gehören zusammen und ergänzen einander. Die Verbindung der Vorteile beider Welten im Sinne der Verbraucher ist die aktuelle Herausforderung für Händler und Betreiber von Handelsimmobilien.

Welche neuen Vermarktungsmöglichkeiten sehen Sie für die Zukunft? Bietet sich beispielsweise eine Nutzung der Mall oder auch von Flächen außerhalb des eigentlichen Komplexes als Aktionsareal an?

Jörg Wege: Die von Ihnen genannten Flächen können gut für Kurzzeitvermietungen genutzt werden. Die Verbraucher profitieren dann von Zusatzangeboten und der Abwechslung, die Eigentümer von zusätzlichen Mieterträgen. Aktionen in Fachmarktzentren sollten immer etwas mit dem Produkt Fachmarktzentrum zu tun haben, beispielsweise durch Warenkompetenzaktionen wie Schlemmermärkte oder saisonale Angebote wie Erdbeer- und Spargelverkauf. Ist ein Baumarkt Mieter, kann man Themen wie Gartensaison oder Grillen nutzen. Geliehenes Interesse zum Beispiel durch eine Ausstellung über Dinosaurier ist zumindest in Fachmarktzentren nicht zielführend. Solche Maßnahmen haben kein gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Nennen Sie bitte Beispiele für gelungene Revitalisierung in Ihrem Beritt – und was daran bemerkenswert ist.

 Jörg Wege: Erstes Beispiel aus den letzten Jahren sind die Developments mit der METRO PROPERTIES im Kurpfalz Center Mannheim, Indupark Center Dortmund und Einkaufspark Duckwitz Bremen, die ein durchaus bemerkenswertes Merkmal verbindet: Alle drei waren vorher Stand-Alone-SB-Warenhäuser mit klassischer Vorkassenzone, die zu modernen Fachmarktzentren entwickelt wurden. Alle drei wurden auf den erkannten Bedarf im jeweiligen Einzugsgebiet hin entwickelt und erfolgreich positioniert. Aller drei sind erfolgreiche Handelsstandorte.

Ein anderes Beispiel ist der Ostsee Park Rostock. 1994 als klassisches Fachmarktzentrum eröffnet, hat er sich inzwischen über mehrere Umstrukturierungen und Erweiterungen zu einem fachmarktorientierten Shopping Center (Hybride Mall) entwickelt. Erst Mitte März eröffnete auf der Fläche des ehemaligen Praktiker Baumarkts eine Filiale von Modepark Röther. Dadurch hat sich das Modeangebot des Ostsee Parks fast verdoppelt.

 

Erstellt von Susanne Müller