Ein exklusiver Gastbeitrag für HI HEUTE von Martin Czaja, Vorstand der BEOS AG

Martin Czaja, Vorstand der BEOS AG

Geht es um frische Lebensmittel, ist der Transport auf der letzten Meile anspruchsvoller als in anderen Bereichen der City-Logistik. Das Warenvolumen wächst kontinuierlich und damit auch die Zahl der Lieferfahrten. Schließlich bestellen immer mehr Kunden bei Lieferdiensten wie Amazon Fresh, REWE Lieferservice, Bringmeister und ähnlichen Anbietern. Die Umsatzprognosen für den Online-Lebensmittelhandel weisen stetig nach oben. Den Endkunden werden immer exaktere Liefertermine als Serviceleistung zugesichert, inzwischen gehört ein Zwei-Stunden-Fenster zum Standard. Um diese Versprechen einhalten und die Kunden langfristig zufriedenstellen zu können, bedarf es geeigneter Logistikzentren als Ausgangsbasis. Was nach einer Binsenweisheit klingt, wird in den zunehmend verdichteten urbanen Räumen zu einer nicht zu unterschätzenden Herausforderung.

 

Revitalisierungsobjekte mit Standortvorteil

Die Lage des jeweiligen Objekts ist für Frischelogistiker entscheidend. Bestandsimmobilien haben im Vergleich zu Neubauflächen zwar häufig einen Standortvorteil. Ihre ursprünglichen Nutzungen stehen jedoch in der Regel modernen Logistikkonzepten im Wege.  Zur praktikablen Alternative für Frischelogistiker werden sie erst durch entsprechende Revitalisierungsmaßnahmen. Dabei ist meist neben einer Kernsanierung auch eine Umstrukturierung erforderlich, um die Flächen an die Marktgegebenheiten anzupassen.

Diese Immobilien stammen häufig aus den 1970er oder 1980er Jahren und sind oftmals organisch in die Städte hineingewachsen oder befinden sich zumindest in unmittelbarer Nähe des Stadtgebiets. Neuentwicklungen auf der grünen Wiese können hingegen nur deutlich weiter entfernt vom Zentrum – und damit vom Endverbraucher – realisiert werden. Zwar lässt sich bei revitalisierten Objekte nicht immer eine hundertprozentige Neubauqualität abbilden, doch der Lagevorteil kann dies kompensieren: Der Logistiker hat die Möglichkeit, die letzte Meile gewissermaßen zu verkürzen. Darüber hinaus müssen Frischelogistiker trotz der komplexen Standards in Sachen Lagerung und Hygiene auf einer solchen Bestandsfläche keinerlei Kompromisse eingehen. Schließlich lassen sich Revitalisierungsobjekte – ebenso gut wie Neubauten – mit modularen Kühlzellen ausstatten.

Ein Beispiel für ein solches Revitalisierungsprojekt ist der Europort in Kelsterbach bei Frankfurt am Main in direkter Flughafennähe. Dieser wurde vom Selbstnutzerobjekt zum modernen Gewerbe- und Logistikpark umfunktioniert und dient inzwischen unter anderem dem REWE Lieferservice als Auslieferungsstützpunkt für die Metropolregion Frankfurt.

Neubauflächen im Bestand

Aufgrund der hohen Nachfrage nach modernen Logistikflächen und der wachsenden Grundstücksknappheit in den Städten gehen Immobilienentwickler inzwischen dazu über, bebaute Areale nachzuverdichten. Schließlich wurde bei den Entwicklungen in vergangenen Jahrzehnten häufig nicht auf Flächeneffizienz geachtet, weshalb in der Regel unbebaute Teilbereiche existieren. Frischelogistiker können dadurch sowohl vom Standortvorteil als von Neubauqualität profitieren.

 

Dies geschieht beispielsweise am Dock 100 in Berlin-Tegel, das Teil des historischen Borsig-Areals ist: Das Areal wurde in den vergangenen Jahren kontinuierlich erweitert – beispielsweise im Jahr 2015 in Form eines 16.000 Quadratmeter großen Cubes mit Büro- und Logistikflächen. Das Gelände wird unter anderem vom Online-Lebensmittelhändler Amazon Fresh genutzt, um die Bundeshauptstadt mit einem Warenangebot vom frischen Granatapfel bis hin zur ganzen Tiefkühlente zu versorgen.

Erstellt von Martin Czaja, Vorstand der BEOS AG