HI-HEUTE-Exklusiv-Interview mit Gerhard Lehner, Managing Director bei Savills Investment Management

Gerhard Lehner, Managing Director bei Savills Investment Management. Foto: Savills IM

Gerhard Lehner ist Managing Director und Head of Investment & Fund Management bei Savills Investment Management in Deutschland (Savills IM) und besitzt 21 Jahre europäische Investment-Erfahrung. Er verwaltet mit seinem Team verschiedene pan-europäische Fonds mit Fokus auf Gewerbeimmobilien, hauptsächlich für deutsche Institutionen, und ist Mitglied in den europäischen Investmentkomitees bei Savills IM. Im Interview mit HI-HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller verrät er unter anderem, worauf sein Unternehmen im immer härter werdenden Wettbewerb zunehmend achtet.

 

HI-HEUTE: Wenn Sie zurückblicken auf das nun fast beendete Jahr 2017, was stand - mit Blick auf ihr nationales Geschäft – dabei im Mittelpunkt und welche Bedeutung hat für Sie der deutsche Markt aktuell?

Gerhard Lehner: Dieses Jahr ist eingebettet in eine Historie von Fonds, die wir über einen längeren Zeitraum aufgelegt haben. Mit dem deutschen Geschäft wurde diesbezüglich 2006 begonnen. Ich selbst bin 2008 dazu gestoßen, als der erste Fonds an den Start ging. Das war der European Commercial Fund, ein Fonds, der das Ziel hatte, deutsche Investoren für europäische Gewerbeimmobilien (Retail, Office und ein bisschen Logistik) zu finden. Das ist uns dann auch ziemlich schnell gelungen. Mit den Jahren kamen dann weitere Fonds dazu, z.B. ein reiner europäischer Retail-Fonds, dann ein deutscher Retail-Fonds. Vor zwei Jahren schließlich gesellte sich dann auch noch ein Logistik-Fonds dazu. Auch gelang es uns, zudem einige attraktive Einzelmandate zu bekommen - sowohl von einem großen Versorgungswerk als auch von einem großen Family-Office.

So konnten wir letztlich sehr schnell wachsen, haben heute europäisch rund 50 Investoren im Portfolio und für diese in den letzten zehn Jahren in Deutschland und anderen europäischen Ländern fast vier Milliarden Euro renditestark eingesetzt. Der deutsche Markt ist für uns dabei in Europa neben UK zum wichtigsten Markt überhaupt geworden.

HI-HEUTE: Wo liegen innerhalb Europas für Sie noch andere Investment-Schwerpunkte?

Gerhard Lehner: Italien und Frankreich sowie die nordischen Länder genießen bei uns ebenfalls hohe Wertschätzung. In letztgenannten sind wir vergleichsweise sogar außergewöhnlich stark aktiv. Wir legen jetzt einen zweiten Retail Fonds mit Skandinavien-Schwerpunkt auf – gerade mit vielen deutschen Investoren. Insgesamt verwalten wir 16 Milliarden Euro weltweit, davon sind rund 1,5 Milliarden in Deutschland.

HI-HEUTE: Das sind stolze, eindrucksvolle Zahlen ...

Gerhard Lehner: Schauen Sie, allein für den European Commercial Fund – 2008 mein damals erstes großes Fonds-Projekt bei Savills IM – sind bis heute über 800 Millionen Euro zusammengekommen und er läuft sehr stabil. Natürlich gibt es seit zwei, drei Jahren auch vermehrt Herausforderungen. Auch wir haben zu spüren bekommen, dass die Märkte ständig weiter anziehen. Dennoch ist es uns immer gelungen, gute Objekte zu vernünftigen Preisen zu kaufen. In diesem Jahr aber ist das Geschäft sowohl mit Blick auf interessante Objekte als auch auf den noch weiter verstärkten Wettbewerb mit anderen Fondsmanagern noch härter geworden. Kurz gesagt: Es gibt immer weniger attraktive Immobilien, um die sich dann immer mehr Investoren reißen – und die Renditen liegen halt auch nicht mehr da, wo sie mal lagen.

HI-HEUTE: Sicherlich ist der Markt brutal geworden, aber Ihr „Timing“ hat doch bislang wunderbar gepasst, oder?

Gerhard Lehner: Gut war für uns, dass wir Anfang der Zehner-Jahre – zu Zeiten der Finanzkrise – günstig einkaufen konnten. Davon profitieren wir natürlich heute, indem wir jetzt auch nach attraktiven Verkaufsmöglichkeiten Ausschau halten können. Als Fondsmanager muss man ja auch mal das, was man in den Bewertungsbüchern als Gewinn gesehen hat, realisieren. Am Ende zählt schließlich nur das, was tatsächlich an Ertrag bei den Investoren ankommt.

HI-HEUTE: Aber natürlich kommt es auch immer auf die eigene Managementqualität und Unternehmensstruktur an. In diesem Zusammenhang war ja auch Ihre Übernahme der SEB Asset Management im Jahr 2015 nicht unwichtig.

Gerhard Lehner: Das war in der Tat ein strategisch wichtiger Schritt. Wir konnten so in verhältnismäßig kurzer Zeit einen großen Wachstumsschritt machen. Inzwischen haben wir Büros in Hamburg, Frankfurt und München. Was auch aufgrund der föderalen Struktur in Deutschland wichtig und richtig ist. In Frankreich dagegen braucht man im Grunde mit Paris nur einen Standort.

HI-HEUTE: Was waren denn 2017 Ihre deutschen Erfolge?

Gerhard Lehner: Uns ist primär wichtig, kontinuierlich gute Arbeit für unsere Investoren abzuliefern. Wir schielen nicht auf die spektakulären Transaktionen, sondern auf Fonds und Immobilien, die über einen langen Zeitraum gesicherte Rendite bringen. Wir haben große Portfoliotransaktionen für die in Auflösung befindlichen SEB Publikumsfonds getätigt. Zudem haben wir dieses Jahr einige Objekte für unsere Investoren erworben – darunter attraktive Einzelhandelsimmobilien in den Niederlanden. Und natürlich wollen wir noch mehr kaufen. Wir schauen diesbezüglich auch weiterhin auf gute Gelegenheiten – auf Objekte mit stabilen Mieteinnahmen und Wachstumspotenzial. Der Münchener Markt ist aktuell, aufgrund der für uns günstigen Mietpreissituation, sehr interessant. Da steckt wieder richtig „Musik“ drin. Auch war die Auflage des Logistik-Fonds ein höchst sinnvoller Schritt, da dieser für Investoren in der aktuellen Situation des stationären Einzelhandels eine ideale Ergänzung darstellt, um sich breit diversifiziert aufzustellen.

HI-HEUTE: Wie sehen Sie die Entwicklung des E-Commerces?

Gerhard Lehner: Er wird das stationäre Geschäft noch deutlich mehr herausfordern. Wenn es wirklich stimmen sollte, dass auch im Lebensmittelbereich statt jetzt ein bald vier oder fünf Prozent des Umsatzes über das Netz gemacht werden, wird demnächst auch mancher Supermarkt Probleme bekommen. Das heißt für uns beim Ankauf noch mehr auf das Umfeld zu achten. Gleiches gilt für unser bevorzugtes Segment der Fachmarktcenter. Der Standort spielt auch hier eine immer wichtigere Rolle und muss über ein ökonomisch, demoskopisch und infrastrukturell geeignetes Einzugsgebiet verfügen.

HI-HEUTE: Wenn man all diese Punkte zusammen betrachtet, besteht dann nicht die Gefahr, dass die Risiken für den Investor immer größer werden?

Gerhard Lehner: Ja, das ist richtig. Aber es gibt in unserem Business einige, die das Risiko bewusst suchen, obwohl sie wissen sollten, dass der Einzelhandel kein Selbstläufer ist. Wer denkt, dass man allein durch einen Austausch des Centermanagers zum Erfolg kommt, der irrt gewaltig. So einfach ist der Markt heutzutage einfach nicht mehr. Für Investments im Einzelhandel, die stabile Erträge erwirtschaften, bedarf es detailliertem Know-how der Makro- und Mikromärkte sowie Asset Management-Kompetenz, um Potenziale zu heben.

HI-HEUTE: Was ist denn innerhalb Ihres Managements das Erfolgsrezept?

Gerhard Lehner: Wir haben kleine, aber sehr effektive Teams. Es sind gewissermaßen Unternehmen im Unternehmen, die die Eigendynamik und Eigenverantwortung stark fördern.

 

HI-HEUTE: Wie sieht Ihre Strategie für 2018 aus? Wird sich gegenüber 2017 überhaupt etwas nennenswert verändern?

Gerhard Lehner: Wir bleiben unserer Strategie treu und wollen weiter wachsen. Wir werden weiter Immobilien kaufen und verkaufen und einige neue Fonds auflegen. Zum Beispiel planen wir die Auflage eines weiteren paneuropäischen Fonds, der voraussichtlich in Gewerbeimmobilien in den Sektoren Einzelhandel, Büro und Logistik investieren soll.