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Die Preise für Einzelhandelsimmobilien sind auf einem Allzeithoch. Grund ist der Mangel an attraktiven Produkten. Nach wie vor stehen die Top-7-Städte im Fokus aller Investoren. Ausländische Anleger zieht es dabei vor allem nach Berlin und München. Dort allerdings gibt es so gut wie keine Objekte mit überzeugender Rendite mehr. Die Lösung: In B- und C-Städte ausweichen. Wobei diese Begriffe in die Irre führen können. Denn ob ein Objekt attraktiv ist oder nicht, hängt immer vom Einzelfall ab und nicht allein von der Stadt, in der es liegt. Das beweist auch das „Sidewalk“-Portfolio, dessen Verkauf von BMO Real Estate Partners an AEW Europe wir kürzlich vermittelt haben. Es sind eine Vielzahl von Qualitätsfaktoren, die ein heterogenes Portfolio attraktiv machen.

 

Natürlich spielt der Standort eine Rolle. Aber: Deutschland hat längst nicht nur Top-7-Städte mit 1A-Lage zu bieten. Ganz im Gegenteil. Bundesweit gibt es zahlreiche strukturstarke Mittel- und Kleinstädte, die aus Anlegersicht großes Potenzial haben – vor allem in den alten Bundesländern. Auch deshalb ist die Kategorisierung in A-, B- und C-Städte mitunter wenig sinnvoll. Wir sprechen lieber von A-, B- oder C-Immobilien. Städte wie Schwäbisch-Hall mit knapp 40.000 Einwohnern können für Investoren weitaus interessanter sein als etwa Mülheim an der Ruhr mit rund 170.000 Einwohnern. Das zeigt auch das Beispiel Sidewalk: Ein Großteil der 20 Einzelhandelsimmobilien liegt in kleineren Städten in Bayern und Baden-Württemberg.

Neben der Lage sind auch der richtige Mietermix und der bauliche Zustand der Objekte für einen hochwertigen Portfoliodeal wie Sidewalk ausschlaggebend – genau wie die Frage, welches Risiko-Rendite-Verhältnis sich durch eine Revitalisierung und Wertoptimierung für die Investoren realisieren lässt. Deutschland ist ein eher konservativer Markt. Der Einzelhandel hat es nicht einfach. Die Kunden sind tendenziell eher kritisch und bei neuen Trends zurückhaltend. Und dennoch: Auch in Deutschland muss Einkaufen heute ein Erlebnis sein. Die Konsumenten erwarten mehr als ein reines Produktangebot. Erst eine hohe Aufenthaltsqualität gepaart mit einem attraktiven Shopping-Erlebnis und einer strategischen Vernetzung von stationärem und Online-Handel sorgen für eine gute Kundenbindung – und damit dafür, dass sich ein Einzelhandelsstandort langfristig etabliert.

Welche Städte sind gute Einzelhandelsstandorte? Und wo ist die Nachvermietbarkeit hoch? Auf der Suche nach einer interessanten Anlageoption sind diese Fragen für einen Investor entscheidend. Grundsätzlich gilt heute: Je mehr Informationen über ein Objekt zur Verfügung stehen, desto größer ist die Sicherheit für den Kaufinteressenten. Dazu trägt auch ein gut strukturiertes Asset Management auf Verkäufer-Seite bei. Die Anleger analysieren das Angebot genau und legen daher großen Wert auf eine saubere, umfängliche Datenaufbereitung. Gut gepflegte Datenräume schaffen Vertrauen. Zumal die Risikobereitschaft der Anleger im schwierigen Marktumfeld spürbar zurückgegangen ist. Die Details werden mittlerweile ganz genau unter die Lupe genommen. Nicht nur bei einzelnen Objekten, sondern vor allem auch bei großen Portfolien.

 

In den vergangenen Jahren hat sich ein deutlicher Trend zu größeren Transaktionsvolumina abgezeichnet. Auch deshalb ist die Due Diligence heute viel umfangreicher – sowohl in technischer als auch in juristischer Hinsicht. Ankaufs- und Verkaufsprozess sind stark professionalisiert worden. Das wirkt sich auch auf die Arbeit des Maklers aus. Wer einen Verkauf wie die Sidewalk-Transaktion im dreistelligen Millionenbereich begleiten will, muss nicht nur den Markt in- und auswendig kennen. Käufer und Verkäufer wissen schließlich genau, was sie wollen und was nicht. Darüber hinaus muss sich der Makler heute auch juristisch einbringen. Und: Er muss das notwendige Fingerspitzengefühl für die Befindlichkeiten auf beiden Seiten mitbringen. Das heißt vor allem Vertrauen schaffen und Sicherheit vermitteln.