Transaktionen

Der Retail-Investmentmarkt blickt nach elf Monaten auf eine sehr gute Zwischenbilanz zurück und schon jetzt zeichnet sich ab: 2018 wird eines der umsatzstärksten Transaktionsjahre des Jahrzehnts sein. HI HEUTE führte dazu ein Interview mit Alexander Hoffmann, Geschäftsführender Gesellschafter bei der IPH Transact GmbH.

 

HI HEUTE: Werden die Investoren im nächsten Jahr eine Atempause einlegen? Alexander Hoffmann: Wenn die „Story“ der Handelsimmobilie stimmt, wird es auch 2019 eine starke Nachfrage geben. Der Markt ist nach wie vor liquide und gerade deutsche institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen sind trotz historisch niedriger Renditen weiter an guten Handelsimmobilien-Investments interessiert. Ich habe keine Anhaltspunkte dafür, dass sich dies im kommenden Jahr ändert. Allerdings wird der Selektionsprozess weiter zunehmen. In der Vergangenheit sind die Einzelhandelsmieten, zumindest an den guten Standorten, stetig gestiegen. Jetzt, da der E-Commerce immer weiter zulegt, geraten sie erstmals unter Druck. Das erschwert die Einschätzung der Ertragsperspektive für die Investoren deutlich. Die niedrigen Renditen werden entsprechend nur dann akzeptiert, wenn ein langfristig positives oder zumindest stabiles Ertragsszenario realistisch zu erwarten ist. Gibt es daran berechtigte Zweifel, wird von diesem Investment entweder komplett Abstand genommen oder das drohende langfristige Abschlagspotenzial wird im Kaufpreis entsprechend eingepreist. Wir erleben aus diesem Grund auch immer wieder, dass Einzelhandelsimmobilien keinen Käufer finden, weil die Kaufpreisvorstellung des Verkäufers nicht im ausreichenden Maße die langfristigen Risiken des Investors widerspiegelt. HI HEUTE: Welche Trends lassen sich auf der Käuferseite beobachten? Alexander Hoffmann: Von neuen Trends würde ich nicht sprechen, aber zwei Dinge haben meiner Einschätzung nach bei den Investoren deutlich an Gewicht gewonnen: Standortqualität und Drittverwendungsfähigkeit. In der Vergangenheit wollten Käufer mit einer Handelsimmobilie vor allem die Mietverträge erwerben. Bei sehr langen Laufzeiten mit einem bonitätsstarken Unternehmen hat man schon mal im Einzelfall nicht so kritisch auf den Standort und die Drittverwendungsfähigkeit geschaut. Angesichts der Verdrängungstendenzen des E-Commerce kann sich jedoch niemand mehr ganz so sicher sein, ob sein jetziger Mieter auch in fünf oder zehn Jahren noch wettbewerbsfähig ist. Das heißt, die Investoren wollen heute stärker als in früheren Zeiten wissen, wie beispielsweise ein mögliches Nachvermietungsszenario aussehen könnte. Damit wir uns nicht falsch verstehen, lange Mietvertragslaufzeiten mit Topunternehmen werden nach wie vor geschätzt und haben grundsätzlich positiven Einfluss auf den erzielbaren Kaufpreis. Aber die langfristige Standortqualität, die Nachvermietungsmöglichkeiten und die sinnvolle Drittverwendungsmöglichkeit der Immobilie stehen deutlich stärker im Fokus.Zudem ist die richtige Positionierung der Handelsimmobilie extrem wichtig. HI HEUTE: Was heißt das genau? Alexander Hoffmann: Sowohl das Konzept als auch das Sortiment sollten also möglichst passgenau auf die Bedürfnisse der Menschen im relevanten Einzugsgebiet zugeschnitten sein. Ein Beispiel: Gibt es im Umfeld eines Shopping Centers überwiegend Bildungsbürgertum mit hoher Kaufkraft, dann ist zu erwarten, dass z.B. individualisierte, hochwertige Gastronomiekonzepte besser funktionieren als eine „Pommesbude“. Oder wenn sie ein Einzugsgebiet mit überwiegend älterer Bevölkerung haben, dann benötigen sie mit Sicherheit keinen hohen Anteil an Young Fashion. Alles nicht wirklich neu, aber die Sensibilität für die absolute Notwendigkeit einer bedarfsgerechten Positionierung hat deutlich zugenommen. Einkaufszentren, die wie früher, egal an welchem Standort, zu 85 % bis 90 % den gleichen Mieterbesatz haben und auch mehr oder weniger gleich aussehen, langweilen den heutigen Kunden zutiefst. Wer es nicht versteht, „Tailor-made“-Lösungen anzubieten, wird bereits jetzt und zukünftig noch verstärkt keine Chance haben. HI HEUTE: Wie meinen Sie das, können Sie ein Beispiel dafür nennen? Alexander Hoffmann: Eine langfristig erfolgversprechende Positionierung zu finden, ist eine komplexe Angelegenheit, die sowohl von der methodischen Herangehensweise als auch bezüglich der Intensität der Untersuchungen herausfordernd ist, um die richtigen Schlüsse zu ziehen. Zudem müssen Investitionskosten immer im gesunden Verhältnis zum zukünftigen Ertrag stehen. Meine Kollegen der IPH Handelsimmobilien und IPH Centermanagement sind täglich mit diesen Themen befasst und wissen am besten davon zu berichten. Für mich ist aber eines klar: Es gibt zwar allgemeine Trends, etwa den Trend zu „Außer-Haus-Verzehr“. Das heißt aber nicht zwangsläufig, dass ein vergrößerter Food-Court bereits spürbar die Attraktivität eines jeden Centers steigern muss. Gegebenenfalls ist das Geld des Eigentümers besser investiert, wenn eine effektiv vorhandene Sortimentslücke mit einem attraktiven Anbieter geschlossen werden kann – um nur ein Beispiel zu nennen.

 

HI HEUTE: Was müssen großflächige Handelsimmobilien mitbringen, um 2019 als gutes Investment zu laufen? Alexander Hoffmann: Großflächige Einzelhandelsimmobilien sind dann für die Investoren attraktiv, wenn von einer langfristigen stabilen Ertragssicherheit ausgegangen oder diese Situation durch geeignete Maßnahmen geschaffen werden kann und die Rendite das Chance-Risiko-Verhältnis adäquat abbildet. Das gilt damals wie heute. HI HEUTE: Trotzdem dürfen Investoren beispielsweise beim Mieterbesatz ihre Vorlieben haben. Alexander Hoffmann: Seit einigen Jahren ist festzustellen, dass Konzepte aus dem Nahversorgungsbereich, also in erster Linie Lebensmittelmärkte, besonders in der Gunst der Investoren stehen, weil sie davon ausgehen, dass auch der zukünftige E-Commerce-Anteil in diesem Segment relativ gering bleiben wird. Im Fachmarktbereich ist daher die Kombination aus einem Vollsortimenter mit einem Discounter und einem Drogeriemarkt am begehrtesten und erzielt die höchste Nachfrage. Fehlt der Lebensmittelanker, ist ein Fachmarktzentrum nur mit einer deutlich erhöhten Rendite zu verkaufen. Nicht nur bei meist dezentralen Fachmarktzentren, sondern auch bei innerstädtischen Shopping Centern wird inzwischen ein großer Supermarkt als Frequenzbringer meist mehr geschätzt als das klassische Mode- oder Kaufhaus. Ich mache das Investmentgeschäft nun seit rund 20 Jahren und kann mich erinnern, dass Lebensmittel in früheren Jahren eher als ergänzendes Sortiment in einem Einkaufszentrum verstanden wurden und Mode der absolut dominierende Faktor war. So ändern sich die Zeiten! HI HEUTE: Sie wollten aber doch auch noch über das Thema Warenhaus sprechen, oder? Geben Sie dem Betriebstyp noch eine Chance?

Alexander Hoffmann: Zunächst einmal wünsche ich der Deutschen Warenhaus AG viel Erfolg, auch im Interesse der zahlreichen Mitarbeiter. Fakt ist, dass sich die Immobilien meist in absoluten Toplagen befinden und somit allein vom Standort betrachtet eine Chance haben, ein begehrter und nachhaltiger Einzelhandelsstandort zu bleiben. Ich denke, dass analog zur bedarfsgerechten Positionierung von Shopping Centern auch Warenhäuser Konzept, Flächenbedarf und Sortiment individuell und standortbezogen anpassen müssen. Der Betriebstyp Warenhaus kann grundsätzlich überleben, wird zukünftig aber standortspezifisch noch größere Unterschiede aufweisen. Das könnte bedeuten, dass an einigen Standorten vielleicht nur noch ein reduziertes Kernsortiment auf verkleinerter Fläche angeboten wird und die freiwerdenden Flächen ganz oder teilweise durch smarte City-Logistik-Konzepte genutzt werden.