Interviews

Lucas Wilbers, Head of Asset Management bei Redevco Deutschland

Foto: Redevco

Mit einem betreuten Immobilienvermögen in Höhe von rund zehn Milliarden Euro zählt Redevco zu den größeren privaten Adressen am europäischen Immobilienanlagemarkt. Das Unternehmen will sich als Investmentmanager für Kapitalpartner weiter etablieren. Kern der Expansionsstrategie sind weiterhin auch Handelsimmobilien. Im letzten Jahr erfolgte mit der Übernahme des  auf großflächige Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Hamburger Investment- und Asset Managers redos ein Ausbau der Präsenz auf dem deutschen Markt. Hier interessiert sich das Unternehmen unter anderem für Asset-Management-Mandate mit Blick auf Fachmarktzentren. Auch weil diese zunehmend Modernisierungsbedarf haben und so etwas Chancen ermöglicht. HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller sprach dazu mit Lucas Wilbers, dem Head of Asset Management.   

HI HEUTE: Obwohl die viel diskutierten Folgen der Corona-Pandemie dem Onlinehandel weiteren Auftrieb verschafften, erfreuen sich einzelne Segmente des stationären Handels unverändert großer Beliebtheit bei der Kundschaft. Dazu gehören vor allem die Fachmarktcenter. Warum ist das noch immer so? 

Lucas Wilbers: Sie galten lange Zeit als Lieblinge der Investoren, dank langfristiger Mietverträge mit solventen Filialisten, vergleichsweise wenig Management-Aufwand und relativ hohen Renditen. Doch manche Beobachter fanden das Konzept „veraltet“, weil es den Vorstellungen moderner und urbaner Gesellschaften, die bewusst auf das eigene Auto verzichten, zu widersprechen schien. Aktuell zeigt sich, dass dem doch nicht so ist. Im Gegenteil: Gerade jetzt können Fachmarktcenter mit ihrem Warenangebot und Einkaufserlebnis mancherorts genau die Lücke füllen, die das geschlossene Kaufhaus in der Innenstadt hinterlässt.

HI HEUTE: Nennen Sie uns doch mal eine überzeugende Stärke des Fachmarktcenters. 

Lucas Wilbers: Weil es ja weiterhin zahlreiche Menschen gibt, die beim Einkaufen nicht auf ihr Auto verzichten wollen oder können, finden sie in Fachmarktzentren einen bequem erreichbaren Ort, der Geschäfte des täglichen Bedarfs mit Spezialgeschäften kombiniert. Wegen ihres höheren Flächenbedarfs durch Mieter aus den Segmenten Bau- und Gartenfachmärkten sind diese Menschen auf große Flächen mit guter Straßenanbindung und ausreichenden Parkmöglichkeiten angewiesen; Möbel lassen sich schließlich schlecht mit der Straßenbahn transportieren.

Mit großen Supermärkten, Drogeriemärkten, Textil- und Schuhfachmärkten, , Bau- und Gartenmärkten, Restaurants sowie Gesundheitsangeboten sind viele Nahversorgungs- und Fachmarktzentren heute heimliche Kundenmagneten mit einer sehr dynamischen Besucherfrequenz. Dies liegt indirekt auch an der Digitalisierung: Anders als beim Onlinehandel sprechen Fachmarktzentren jene Kunden an, die ihre Ware direkt nach dem Kauf erhalten wollen, persönliche Beratung bei Bedarf suchen und schätzen und dafür nicht in die Innenstädte mit hohen Parkgebühren fahren wollen. Strategisch günstig gelegene Fachmarktzentren, oft in dicht besiedelten Ballungsräumen mit hoher Kaufkraft, sind schneller als innerstädtische Boutiquen und Flagship-Stores erreichbar, bieten gratis Parkmöglichkeiten und obendrein noch eine größere Vielfalt und Auswahl an.

HI HEUTE: Was schätzen Investoren sonst noch?

Lucas Wilbers: Im Zuge der Zinswende sind ja jetzt auch die Einstiegspreise im Verhältnis zum Mietzins leicht gesunken, was sich in höheren Ankaufsrenditen widerspiegelt. Im Vergleich zu anderen Nutzungsarten fiel die Korrektur allerdings moderat aus, was den stabilen und teils steigenden Mietertragspotenzialen zu verdanken ist. Gerade im Vergleich zu anderen Handelssegmenten scheinen Fachmarktzentren im Moment also nachfragebedingt weiter wertbeständiger. Dies ist vor allem auf die geringere Risikoexposition zurückzuführen. Hinzu kommt aktuell aber noch etwas anderes: Viele Fachmarktcenter wurden rund um die Jahrtausendwende eröffnet, die ersten bereits in den 1970er und 1980er Jahren. Das heißt, sie nähern sich dem Ende ihres ursprünglich vorgesehenen Lebenszyklus. Und es gibt deutlich gestiegene Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Ein ESG-konformer Betrieb ist auch bei Mietern zunehmend ein Entscheidungskriterium.

HI HEUTE: Also geraten immer häufiger Sanierungen und Neupositionierungen in den Fokus, oder?

Lucas Wilbers: Das ist richtig, schließlich handelt es sich in dem meisten Fällen um etablierte Standorte, an denen Stammkunden ihre gewohnten Geschäfte antreffen. Diese „gewohnten“ Konsumentenströme sollten Investoren nutzen. Häufig bedarf es sowohl auf Vermietungs- als auch baulicher Seite gezielte Maßnahmen zur langfristigen Wertsicherung. Solche „Manage-to-Core“-Strategien versprechen oftmals höhere Renditepotenziale als der aufwendige Neubau auf der grünen Wiese.

HI HEUTE: Wie gehen Sie bei Redevco solche Refurbishments an?

Lucas Wilbers: Mit einem starken Team im Asset Management, das über Erfahrungen in der Transformation bestehender Flächen verfügt und bei Planung und Umsetzung auf ein bereits bestehendes Netzwerk zugreifen kann, sind effektive Maßnahmen gut umzusetzen. So lassen sich etwa Ladesäulen für die E-Mobilität als „einfache“ Maßnahme gut in bestehende Parkplatzanlagen integrieren. Auch bieten Fachmarktzentren grundsätzlich genügend Platz für Photovoltaik-Aufdachanlagen, die nicht nur einen nachhaltigen Betrieb des Zentrums ermöglichen, sondern sich in integrierten Konzepten mit der lokalen Infrastruktur, wie etwa Ladesäulen, koppeln lassen. Hier ist eine langfristige Planung, insbesondere mit Blick auf etwaig notwendige Dachertüchtigungen, entscheidend. Ganz wichtig bei allem ist aber immer auch der intensive Austausch und eine partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Mietern. Wir bewegen uns schließlich in einer Assetklasse, in der insbesondere die Handelsmieter viel eigene Technik mitbringen und Einsparpotentiale besonders an der Schnittstelle zwischen Mieter- und Vermieterzuständigkeit schlummern.

HI HEUTE: Welches konkrete Beispiel einer größeren Neugestaltung unterstreicht diese Wege?

Lucas Wilbers: Im Sommer konnten wir in Dortmund-Aplerbeck den Abschluss einer riesigen Neugestaltung feiern. Das Maßnahmenpaket mit einem mittleren zweistelligen Millionen-Volumen ermöglichte eine energetische Modernisierung der Liegenschaft auf KfW-55-Standard, eine zeitgemäße Anpassung und teilweise Umnutzung der bis 2022 vom Ankermieter Real genutzten Flächen sowie einen Teilabriss und Neubau eines Nebengebäudes. Neuer Ankermieter ist mit 7850 Quadratmetern Fläche ein EDEKA-Marktkauf, der sich enorm langfristig an den Standort bindet. Aus der Flächenrestrukturierung entstehen neue Mieteinheiten für unter anderem eine Apotheke sowie Nahversorger wie dm und Einzelhändler wie tedi, Ernstings, Woolworth, Action und Zoo & Co. Diese Angebote werden durch eine neue Mall nun wesentlich besser erschlossen.