Alexander Hoffmann, geschäftsführender Gesellschafter der IPH Transact GmbH im Exklusiv-Interview mit HI-HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller über aktuelle Markttrends

Alexander Hoffmann (IPH Transact). Foto: IPH

Alexander Hoffmann ist geschäftsführender Gesellschafter der Münchener IPH Transact GmbH, die innerhalb des BBE/IPH Firmenverbunds exklusiv für den Investmentbereich zuständig ist. Im Investmentmarkt für Handelsimmobilien ist er seit 1998 tätig, war bis 2008 Mitglied der Geschäftsleitung von Kemper’s München, dem seinerzeit marktführenden Unternehmen für HI-Vermittlung in Deutschland. 2008 gründete Hoffmann mit einem Partner die Primestate Immobilien & Consulting GmbH. Das Unternehmen konzentrierte sich gleichfalls auf Vermietung und Verkauf von Handelsimmobilien und fungiert seit Ende 2014 als Mitgesellschafter der IPH Transact GmbH. HI-HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller sprach mit ihm über aktuelle Markttrends.

 

Wie ist ihr momentaner Gesamteindruck der Handelsimmobilienbranche, wo sehen Sie die aktuellen Schwerpunkte des Transaktionsmarktes?

Alexander Hoffmann: Der Markt ist bei allen Handelsimmobilientypen sehr aktiv, vom Stand-alone-Supermarkt bis hin zum 1A-Geschäftshaus. Insbesondere Fachmarktzentren aller Größenordnungen stoßen auf starkes Investoreninteresse. Meinem Eindruck nach hat sich die Nachfrage nach guten Handelsimmobilien im Vergleich zum Vorjahr nicht wesentlich verändert. Sie bleibt auf einem sehr hohen Niveau. In manchen Bereichen, wie bei Nahversorgungs- und Fachmarktzentren, ist sie noch einmal leicht gestiegen.

Was ist mit Veränderungen?

Alexander Hoffmann: Ich sehe sie darin, dass Investoren, noch stärker als zuvor, einen möglichst sicheren Cashflow suchen, der eine stabile, wenn auch zunehmend niedrigere, Rendite bringt. Man hat sich daran gewöhnt, dass selbst im Fachmarktzentrumsbereich eine Bruttorendite von 5,5 bis 5 Prozent zur Normalität wird. Im Münchner Umland sind wir sogar signifikant darunter. Da werden Sie unter dem Zwanzigfachen kaum mehr einkaufen können. Zumindest bei neuwertigen Nahversorgungs- und Fachmarktzentren mit guter Standortqualität.

Worauf achten Sie in Ihrem Unternehmen speziell, wenn es um den Transaktionsmarkt geht? Ist ein Typ wichtiger als der andere?

Alexander Hoffmann: Wir sind den Fachmarkt- und Einkaufszentren traditionell verbunden, vor allem, weil wir, gerade was die typische Mieterschaft sowie die Objekte und deren Entwicklung betrifft, eine große und lange zurückreichende Expertise haben. Das trifft sich auch gut mit der aktuellen Nachfrage,

Kann ich mir gut vorstellen. Wenn sie eine Tabelle machen würden, welche wären die, die an vorderster Stelle stehen würden?

Alexander Hoffmann: Nahversorgungs- und Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker sind am stärksten nachgefragt, vor allem gut positionierte. Die, die in demografisch schwachen Gebieten liegen oder ein zukünftig nicht mehr zeitgemäßes Flächenlayout aufweisen, haben deutlich weniger Nachfrage, und können entsprechend nur zu einer höheren Rendite einen Käufer finden. Nach wie vor besteht auch eine hohe Nachfrage nach dem 1A-Geschäftshaus in Groß- und Mittelstädten in der Fußgängerzone. Das Angebot allerdings ist extrem rar. Bei diesem Segment darf man nicht vergessen, dass viele Objekte in privater Hand sind. Es gibt natürlich wenige Gründe für einen privaten Eigentümer, sich von einem guten Geschäftshaus zu trennen. Das war schon immer so, ist aber im jetzigen Niedrigzinsumfeld noch extremer. Die Angebotssituation ist also in Relation zur Nachfrage verschwindend gering.

Welche Botschaften können Sie unseren Usern noch mit auf den Weg geben?

Alexander Hoffmann: Meine Aussage ist im Grunde genommen, dass Investoren heute insbesondere nachhaltig stabilen Cashflow einkaufen. Nachhaltiger Cashflow ist King. Das liegt auch daran, dass die Objekte mit hohem Eigenkapitalanteil erworben werden; bei Core-Produkten oft 50 Prozent und mehr. Da tragen Investoren natürlich ein entsprechendes Risiko. Es wird genau hingeschaut: Bleibt der Cashflow auch bei einer Nachvermietung zumindest stabil? Gibt es Potenzial für einen Rückschlag, weil die Mieten tendenziell unter Druck stehen? Im Geschäftshausbereich in Klein- und Mittelstädten kann man fast pauschal sagen, dass die Mieten sinken werden, insbesondere an den Rändern der 1a-Lage. Und wenn sie ein komplettes Shoppingcenter kaufen, werden alle erfolgsrelevanten Einflussfaktoren genau überprüft. Neben einer detaillierten Analyse von Mietern und Mietertrag untersuchen wir mit unseren selbst entwickelten und in der Praxis erprobten Instrumenten alles, was für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie wichtig ist.

Wo sehen Sie bei den Transaktionsgeschäften mit Blick auf die zunehmende Digitalisierung und dem Konflikt Online vs. Offline die größten Risiken? Sie hatten ja das Mietthema angesprochen, das immer schwieriger wird. Wo liegen hier die größten Probleme und Risiken?

Alexander Hoffmann:  Betroffen vom zunehmenden Onlinegeschäft sind vor allem Kleidung und Schuhe - besonders die mittelständischen, inhabergeführten Konzepte in Klein- und Mittelstädten. Wenn Sie in eine Stadt der Größenordnung 10.000 bis 30.000 Einwohner fahren, ist mit dem bloßen Auge erkennbar, dass Leerstände zunehmen. Aus Investorensicht ist es so, dass davon ausgegangen wird, dass ein Konzept wie z. B. Zara oder H&M aufgrund seiner Attraktivität im stationären Bereich und seiner Verzahnung mit dem Online-Bereich weiterhin eine gute Rolle spielen wird. Bei anderen Konzepten - Namen will ich bewusst nicht nennen - hat man durchaus seine Zweifel, ob die in drei, vier, fünf Jahren tatsächlich noch am Markt erfolgreich tätig sind. Das ist auch eine Ursache für die große Nachfrage nach Nahversorgungs- und Fachmarktzentren, die allgemein als langfristig relativ sicherer stationärer Handel angesehen werden. Wir gehen davon aus, dass der Onlineanteil im Nahversorgungsbereich selbst langfristig nicht über 10% steigen wird, während im Textilbereich schon heute bereits 23% der Umsätze online getätigt werden. Ein weiterer Grund für die heutige Attraktivität von Nahversorgungs- und Fachmarktzentren aus Investorensicht liegt im zunehmend restriktiven Baurecht für großflächigen Einzelhandel begründet.  Das Substitutionsrisiko des Standortes wird dadurch verringert.

Wechseln wir mal kurz zum Thema Gastronomie. Wie sehen Sie da die Entwicklung?

Alexander Hoffmann: Das ist ein ganz wichtiges Thema. Man merkt es jetzt schon, dass durch den Wegfall der kleinformatigen Textil- oder Schuhhändler inzwischen sehr oft mit Gastronomiekonzepten nachvermietet wird. Ich halte das für eine der wichtigsten Branchen der Zukunft im stationären Bereich, weil die Kunden im Außer-Haus-Verzehr hohe Ausgaben tätigen und diese weiterhin stärker steigen werden als die im Einzelhandel. Neben dem Computer auf der Couch zu Hause, genießen die Leute doch noch gastronomisches Angebot in der Stadt. Ganz egal, was Sie betrachten: Eine attraktive Innenstadt braucht ein attraktives gastronomisches Angebot. Shopping Center genauso. Das wurde inzwischen von Allen erkannt und Alle arbeiten intensiv an Gastronomiekonzepten, die für die Leute attraktiv sind, die Aufenthaltsqualität und damit die Aufenthaltsdauer und den Umsatz steigern.

Ein neuer Trend sind Pop-up-Stores oder kombinierte Angebote in Läden, die früher vielleicht ein großer Textilhändler genutzt hat, und wo sich jetzt vielleicht Konzepte zusammentun und dadurch für zusätzliche Attraktivität sorgen. Da wird teilweise Textil und Gastronomie kombiniert, oder On- und Offlinesachen, da gibt es inzwischen ja einige interessante Angebote in den größeren Fußgängerzonen. Können Sie das aus Ihrer Erfahrung bestätigen oder sind das eher Ausnahmefälle?

 

Alexander Hoffmann: Ich denke, dass die festen Strukturen etwas aufgelöst werden. Den Kunden geht es um den gesamten Eindruck und um die gesamte Attraktivität. Wenn jetzt ein Einzelhändler im Textilbereich zusätzlich gute Gastronomie anbietet, kann ich da nur Vorteile erkennen. Es sind Synergieeffekte, die insgesamt die Aufenthaltsqualität im Laden erhöhen können und darauf kommt es im stationären Handel zukünftig verstärkt an.