Torsten C. Wesch, Geschäftsführer redos institutional, im Interview mit HI-HEUTE

Der Kaufpark Eiche wird derzeit von Redos bei laufendem Betrieb zu einem Hybrid-Center weiterentwickelt. Fertigstellung: 2017. Foto: Redos
Torsten C. Wesch, Geschäftsführer redos institutional GmbH. Foto: Redos Retail

Das Hamburger Unternehmen redos ist fokussiert auf Fachmarktcenter, die bei vielen Investoren noch begehrter sind als klassische Shopping Center. Auch auf die neu hinzugekommenen Hybrid-Center, als Mischung zwischen beiden Gattungen, trifft dies zu. Inzwischen zeigen sogar klassische High Street-Mieter für solche Standorte Interesse. Dennoch hat sich auf dem Markt sehr viel getan und auch die Blickweise der potenziellen Investoren ist eine andere geworden bzw. wird sich in naher Zukunft auch noch weiter verändern. HI HEUTE sprach dazu mit Torsten C. Wesch, Geschäftsführer redos institutional.

Herr Wesch, der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist in letzter Zeit deutlich in Bewegung geraten. Welche Trends sehen Sie derzeit beim Anlageverhalten der Investoren?

Torsten C. Welsch:
Ohne Frage ist der Anlagedruck institutioneller Investoren derzeit sehr hoch. Der einzige limitierende Faktor am Investmentmarkt ist das geringe Produktangebot. Das betrifft vor allem das Core-Segment. Vor allem deutsche Anleger, die bisher sicherheitsbewusst agierten, gehen deshalb dazu über, mit mehr Risiko zu investieren. Das betrifft sowohl die Wahl der Lagen als auch die Zusammensetzung der Assetklassen innerhalb der Portfolios.

 

Wie sind die Portfolios nach Assetklassen zusammengesetzt?
Thorsten C. Wesch: Die Portfolios, die aktuell auf den Markt kommen, sind nicht mehr so homogen zusammengesetzt, wie noch vor einigen Jahren. Sie bestehen nicht mehr nur ausschließlich aus Discountern oder Fachmarktzentren. In diesen Portfolios befinden sich immer öfter unterschiedliche Risikoklassen, was den großflächigen Einzelhandel betrifft.


Die Anleger sind also bereit größere Risiken einzugehen?
Torsten C. Wesch: Was wir im vergangenen Jahr vermehrt festgestellt haben, ist eine Zunahme an Portfoliotransaktionen. Dieser Trend wird sich fortsetzen. Vor allem sicherheitsbewusste deutsche Institutionelle prüfen diese Portfolios. Dabei geht es auch darum, ob die Homogenität der Portfoliozusammensetzung noch ausreichend ist, um langfristig zu investieren. Der Asset Manager nimmt daher eine immer wichtigere Rolle ein. Er entwickelt die mittel- bis langfristige Strategie und hat somit großen Einfluss auf den Anlageerfolg.

Verfolgen deutsche institutionelle Investoren die gleiche Investitionsstrategie wie internationale Investoren? Diese galten bislang als deutlich risikoaffiner.

Torsten C. Wesch:
Nein, obwohl deutsche Anleger künftig andere Risikoparameter ansetzen, handelt es sich bei diesen Investments um langfristige Engagements mit einer Laufzeit von rund zehn Jahren oder darüber hinaus. Dies unterscheidet sie von ausländischen Investoren, die in ihren Businessplänen eher von drei bis sieben Jahren ausgehen.
Kommen auch Fachmarktzentren in Frage, die schon in die Jahre gekommen sind und revitalisierungsbedürftig sind oder werden diese Objekte von den deutschen Investoren eher gemieden?

Torsten C. Wesch:
Das entscheidende Kriterium für ein Investment in ein Fachmarktzentrum ist eher die Frage, ob der Verkäufer nicht nur die Immobilie anbietet, sondern auch ein schlüssiges Konzept anbieten kann, wie das Objekt optimal repositioniert werden kann. Auch die Klärung des möglicherweise veränderten Baurechtes muss von ihm vorab geklärt werden. Ziel muss es sein, dass Investoren, die langfristig denken, maximale Planungssicherheit bekommen. Sind diese Voraussetzungen gegeben, lassen sich deutsche Investoren auch auf ältere Fachmarktzentren mit erkennbarem Potenzial ein.

 

Redos hat in seinem Portfolio auch sogenannte „hybride“ Malls – gewissermaßen eine Mischung aus klassischem Shopping Center und Fachmarkt Center. Ist das ein neuer Trend?
Torsten C. Wesch: Wir gehen aber davon aus, dass das Interesse an hybriden Centern weiter anhalten oder sogar zunehmen wird. Das Format wirft höhere Renditen ab als Shopping Center oder High-Street-Immobilien. Hybride Malls bieten langlaufende Mietverträge und profitieren davon, dass kaum noch Genehmigungen für neue Häuser erteilt werden. Aufgrund ihrer wenig online-affinen Sortimente sind sie zudem weit weniger von der Herausforderung durch den E-Commerce betroffen. All das macht sie für immer mehr Investoren so attraktiv.

Erstellt von Thorsten Müller