Revitalisierungen

Die Realisierung großer Handelsimmobilien ist seine Welt. Alwin Lindemann bringt so ziemlich alles mit, was ein Top-Manager für diese Aufgabe benötigt. Erst machte der gelernte Kaufmann eine klassische Warenhauskarriere bis hin zum Geschäftsführer, dann avancierte er zum Projektleiter für die Umstrukturierung von Warenhäusern. Über 20 Jahre Erfahrung eignete er sich in der Entwicklung, der Realisierung und dem Betrieb von Shopping Centern an – und das bei den beiden Marktführern dieser Spezialimmobilie. Hier half er auch beim Aufbau und Leitung eines Geschäftsbereiches für die Revitalisierung von Shopping Centern. Seit drei Jahren arbeitet er nun als selbstständiger Unternehmensberater (HIB - Handelsimmobilien Beratung & Management GmbH) und Eigentümervertreter im Bereich der Handelsimmobilien für verschiedene Fondsgesellschaften in Deutschland und in der Schweiz. HI-Heute fühlte ihm auf den Zahn, worauf es heutzutage bei Revitalisierungen ankommt und ob der angebliche Boom wirklich ein solcher ist.

 

Revitalisierung wird gern auch als Königsdisziplin einer Umgestaltung bezeichnet. Was unterscheidet sie zum Beispiel von einer Umstrukturierung?
Alwin Lindemann: Bei einer Umstrukturierung werden lediglich die Besatzstrukturen optimiert, das heißt die Mietflächenzuschnitte und der Branchenmix an die aktuelle Nachfrage angepasst. Dies geht häufig mit einem kleinen Facelifting der Mall einher. Eine Revitalisierung dagegen ist notwendig, wenn dem Center tatsächlich wieder „neues Leben“ eingehaucht werden soll. Oftmals wurden dabei über Jahre die notwendigen Investitionen geschoben und eine zu hohe Leerstandsrate hingenommen. Die Revitalisierung ist dann das letzte Mittel, um verlorengegangenes Terrain zurück zu holen. Daher greift die Revitalisierung in der Regel auch tief in die bauliche Substanz ein, verändert Laufwege und Erschließungen und hat als Ziel, einen vollkommen neuen Marktauftritt zu erreichen. Warum sind Revitalisierungen überhaupt erforderlich? Was wurde von den Eigentümern bzw. Betreibern zuvor falsch gemacht?
Alwin Lindemann: Der Wert der Handelsimmobilie bemisst sich nicht nur an den aktuellen Mieterträgen. Vielmehr ist die dauerhafte und in die Zukunft gerichtete Sicherung der Erträge durch rechtzeitige Nachinvestitionen zu berücksichtigen. Die Investitionszyklen des Einzelhandels bleiben bei vielen Eigentümern unberücksichtigt. Eine gestern noch interessante und hochattraktive Einkaufsmeile erscheint in unserer schnelllebigen Zeit bereits heute altbacken oder nicht mehr zeitgemäß. Gleichzeitig ändert sich der Anspruch der Konsumenten an eine moderne und interessante Einkaufsstätte. Alleinstellungsmerkmale werden nicht erarbeitet, die Attraktivität nicht gesteigert  und so schnappt die Austauschbarkeitsfalle gnadenlos zu. Man hört immer wieder vom großen Revitalisierungsbedarf, speziell bei Shopping Centern? Wenn das so ist, warum passiert dann eigentlich diesbezüglich so wenig?
Alwin Lindemann: Die Bestandshalter erkennen oft viel zu spät die Notwendigkeit einer Revitalisierung. Leerstandsraten im einstelligen Bereich werden oftmals als vorübergehende Objektschwäche interpretiert. Die weitere Entwicklung wird vollkommen unterschätzt. Wenn zeitversetzt die Gesamtattraktivität leidet und die Kunden dem Objekt den Rücken zukehren und schlussendlich fernbleiben ist die Überraschung meist groß. Das Problem ist: Einen bereits verlorenen Kunden zurückzuholen, ist sehr schwer. Das Risiko einer Nachinvestition erscheint zu groß und in der Folge wird das Objekt - und damit das Problem - mit erheblichem Preisabschlag verkauft. Eigentümer sind manchmal sehr zurückhaltend, gerade dann, wenn Ihre Immobilien noch gute Gewinne bringen. Was würden Sie denen entgegnen?
Alwin Lindemann: Das sich dieses Verhalten als sehr kurzsichtig darstellt. Die großen und erfolgreichen Player in der Centerwelt zeigen es doch deutlich auf: Eine rechtzeitige Investition in einem neuen Marktauftritt, in eine größere Angebotsvielfalt oder in eine kundenorientierte Centerstrategie sichert langfristig den Erfolg der Immobilie. Für diese Betreiber ist die Revitalisierung oder Umstrukturierung kein lästiges Übel, sondern ein rechtzeitig geplanter Baustein zum weiteren Erfolg. Mieter aus dem Einzelhandelsbereich zu finden ist in jüngster Zeit sicher nicht leichter geworden. Das Internet hat sicher entscheidenden Anteil an dieser Entwicklung. Wie muss denn eine große Handelsimmobilie konfiguriert bzw. auch platziert sein, damit die Rechnung für den Revitalisierungsinvestor trotzdem aufgeht?
Alwin Lindemann: Machen wir uns nichts vor. Der Handel erlebt derzeit seinen größten Umbruch seit Einführung der Selbstbedienung. Aber wie in der Vergangenheit, wird er seine Mittel und Wege finden, in dem veränderten Markt zu bestehen. Für die Handelsimmobilie wird erfolgsentscheidend sein, die eigenen Stärken gegenüber dem Online-Handel auszuspielen. Der Wunsch des Kunden, Dinge die man kaufen will, vorher anzufassen, anzuschauen oder anzuprobieren, muss in den Vordergrund gerückt werden. Und dabei sollte die Online-Welt nicht verteufelt werden, sondern all ihre Möglichkeiten konsequent zum eigenen Erfolg nutzen. Denn in der Kombination dieser beiden Möglichkeiten ist der reine Online-Anbieter zunächst unterlegen. Die Handelsimmobilie kann dort punkten, wo die Emotionen beim Kunden angesprochen werden. Heute entscheiden Erlebniswerte und Wohlfühlqualitäten über den Erfolg einer Einkaufsstätte. Kundenhinwendung und Serviceorientierung unter Berücksichtigung des demografischen Wandels sind das Erfolgsrezept der Zukunft. Wie sehen Sie den Revitalisierungsbedarf bezogen auf sämtliche Handelsimmobilientypen?
Alwin Lindemann: An erster Stelle bei den Shopping Centern. Hier spielt hinein, dass gerade in den 90-ern eine Vielzahl von Einkaufszentren in den neuen Ländern entstanden sind, die heute bereits stark revitalisierungsbedürftig sind. Nun werden sie zudem von den Wanderungsbewegungen getroffen, die die Situation verschärfen. Fachmarktzentren sind dagegen nahversorgungsorientiert aufgestellt. Dieser Bereich wird auch perspektivisch nicht so sehr vom Online-Handel tangiert. Dennoch muss auch diese Betriebsform den gestiegenen Kundenerwartungen entsprechen und darf den richtigen Zeitpunkt nicht verpassen. Bei den Warenhäusern müssen wir damit leben, dass der Verfallsprozess in den Klein- und Mittelstädten weiter anhalten wird. Lediglich in Großstädten werden sie ihre Daseinsberechtigung noch erhalten. Die ehemaligen Flaggschiffe in den Innenstädten werden sukzessive einer neuen Nutzung zugeführt werden. Ihnen kommt für die Nachnutzung zugute, dass die jeweilige Lage der Warenhaus-immobilie in der Regel die 1-A-Lage im Stadtgebiet definiert und diese Lage auch für die Nachverwertung hochinteressant ist.

 

Und wie realistisch ist die Umsetzbarkeit? Welcher Typ hat Ihrer Meinung nach die besten Chancen?
Alwin Lindemann: Die besten Chancen haben die Shopping Center und Fachmarktzentren. Größere oder kleinere Modifikationen reichen bei diesen Typen aus, um den jeweiligen Kunden nicht nur heute, sondern auch morgen an den einmal gewählten Einkaufsort zu binden. Es tut mir weh, das sagen zu müssen: Die Warenhäuser haben in Ihrer heutigen Form keine Daseinsberechtigung mehr. Bei den Entscheidungskriterien der Kunden können sie heute weder im Angebot noch beim Preis, weder in der Beratungsqualtät oder im Service noch mit Emotionen punkten. Das klassische Warenhaus ist ein Auslaufmodell. Diese Handelsimmobilie kann nur durch neue Konzepte revitalisiert werden. Woran kann man bei einer Revitalisierung am meisten sparen?
Alwin Lindemann: Zunächst müssen wir davon ausgehen, das jeder Eigentümer einer Handelsimmobilie seine Nachinvestition in der Höhe sehr kritisch hinterfragt. Er will immer nur das unbedingt Notwendige ein- und umsetzen. Ihn allein von dieser Notwendigkeit zu überzeugen ist bereits sehr schwer. Aber um die Frage konkret zu beantworten: Das, was außerhalb der Wahrnehmungsfähigkeit der Konsumenten liegt, ist am ehesten verzichtbar. Es sollte grundsätzlich nur dort investiert werden, wo beim Kunden etwas Positives bewirkt wird. Denn nur der Kunde entscheidet letztlich über den Fortbestand der Immobilie. Welche Revitalisierungen aus der jüngsten Zeit gefallen ihn persönlich am besten?
Alwin Lindemann: Ein gutes Beispiel einer gelungenen Revitalisierung habe ich kürzlich in Ludwigsburg gesehen. Das ehemalige Marstall-Center aus den 70-ern, ein unattraktiver und sehr in die Jahre gekommener Einkaufsort mit hoher Leerstandquote erhielt mit der Schließung der integrierten Karstadt-Filiale in 2010 seinen Todesstoß. Die äußerst komplizierte Besitzerstruktur wurde durch die Kommune gelöst, indem der Erwerb der Einzelhandelsflächen durch eine eigens gegründete städtische GmbH erfolgte. Zeitgleich wurde ein namhafter Centerentwickler für die Projektentwicklung und dem späteren Ankauf gefunden. Bereits im Herbst 2015 eröffnete dann ein vollkommen neu gestaltetes und hochattraktives Center mit über 70 Mietpartnern seine Pforten. Mit einer Investitionssumme von ca. 100 Mio. Euro wird sich das neue Center auch gegenüber den Konkurrenten in und um Ludwigsburg bzw. der nahegelegenen Großstadt Stuttgart problemlos behaupten und gute Erträge einfahren. Galt es in der Vergangenheit – gerade für Klein- und Mittelstädte – den Expansionswillen von Entwicklern und Einzelhändlern in die richtigen Bahnen zu lenken, wird es in Zukunft schwierig, überhaupt noch Investitionen für eine attraktive Innenstadt zu generieren. Ludwigsburg gilt für mich daher als Paradebeispiel einer gelungenen Stadtentwicklung. Wann meinen Sie, wann wird die Revitalisierungswelle in Deutschland so richtig offenkundig werden. Noch in diesem Jahrzehnt?
Alwin Lindemann: Auch im Handelsimmobilienbereich liegt die Zukunft im Bestand. Neue Standorte sind in Deutschland kaum noch zu finden. Bestehende gute Lagen bieten zudem die besten Chancen für eine erfolgreiche Revitalisierung in der Zukunft. Bereits vor fünf Jahren war jedes zweite Shopping Center in Deutschland mehr oder weniger stark revitalisierungsbedürftig. Und der Revitalisierungsstau wird von Jahr zu Jahr größer. Ein erster Sinneswandel bei den Eigentümern ist bereits erkennbar. Kurzum: In diesem Jahrzehnt wird noch sehr viel passieren. Da bin ich mir sicher!