Zwischen Fachmarkt- und Shoppingzentren: Hybride Malls sind auf dem Vormarsch. Christine Hager, Geschäftsführerin der redos retail GmbH, im Interview.

Christine Hager, Geschäftsführerin der redos retail GmbH. Foto: Redos
Umbau bei laufendem Betrieb: Der Kaufpark Eiche in Berlin verwandelt sich in eine hybride Mall. Foto: Redos
Modern und hell mit zentralem Foodcourt: So attraktiv präsentiert sich zukünftig der Kaufpark. Foto: Redos

Experten gehen davon aus, dass das Interesse an hybriden Malls kontinuierlich zunimmt und sie zukünftig viele reine Fachmarktcenter ablösen werden. Redos Real Estate mit Sitz in Hamburg hat in einem Marktreport die Assetklasse hybride Center beleuchtet. „Handelsimmobilien HEUTE“ sprach mit Christine Hager, Geschäftsführerin der redos retail GmbH.

Hybride Malls sind im Vergleich zu Shopping- und Fachmarktcentern eine vergleichsweise junge Assetklasse, die aber stark im Aufwind ist. Was macht sie für Investoren attraktiv?

Christine Hager: Hybride Malls reduzieren nicht nur die Unsicherheit im stationären Handel, sondern bieten auch neue Marktchancen. Zum einen ist die Besuchsfrequenz in hybriden Centern aufgrund der starken Nahversorgungsorientierung vergleichsweise hoch, mitunter sogar höher als in klassischen Einkaufszentren, zum anderen sorgt die optische Aufwertung der Standorte für eine erhöhte Akzeptanz bei Kunden, Besuchern, Mietern und nicht zuletzt bei den Kommunen.

Dank ihrer vergleichsweise hohen Raumleistungen pro Quadratmeter bieten hybride Malls ein höheres Mietertragspotenzial als klassische Fachmarktstandorte. Gleichzeitig sind die Managementkosten nicht so hoch wie in Shoppingcentern. Während die Nettoanfangsrendite von Prime Shoppingcentern laut Immobilienberater CBRE derzeit bei 4,1 Prozent liegt, bewegen sich Prime hybride Malls bei einer Nettoanfangsrendite von fünf Prozent.

Lässt sich diese Entwicklung in Zahlen oder in einem Trendbarometer belegen?

Christine Hager: Verbindliche Definitionen oder gar Statistiken über die Verbreitung hybrider Malls in Deutschland existieren zwar nicht. Denn Zahlen werden für diese vergleichsweise junge Assetklasse von den Maklerhäusern noch nicht systematisch erfasst. Man weiß aber, dass allein im vergangenen Jahr der Anteil hybrider Malls an allen Einzelhandels-Neueröffnungen seit 2008 bei beachtlichen zwölf Prozent lag.

 

Sie gehen davon aus, dass durch den hohen Revitalisierungsbedarf im Segment Fachmarktzentrum die Zahl der hybriden Betriebstypen in den nächsten Jahren weiter steigen wird. Wo liegen die Vorteile des Formats?

Christine Hager: Hybride Malls bewegen sich auf der Schnittstelle zwischen klassischen Fachmarktzentren und modernen Shoppingcentern. Gleichzeitig profitieren sie von den Standortvorteilen der Fachmarktzentren: Sie liegen oftmals am Stadtrand und gelten als zentrale Anlaufstelle für Versorgungseinkäufe in der Region. Dementsprechend stark werden sie von Kunden frequentiert.

Warum sind gerade Mittelstädte gute Standorte für hybride Malls?

Christine Hager: Mittelstädte sind konsumstark, mit klassischen Shoppingcenterflächen oftmals aber noch unterversorgt. Hier bietet der deutsche Einzelhandelsimmobilienmarkt eine sehr gute Ausgangsbasis, um eine regional ausdifferenzierte Anlagestrategie zu verfolgen.

Wie sieht der ideale Mietermix aus?

Christine Hager: Entscheidend ist vor allem, dass der Branchen- und Mietermix standortadäquat ist. Als ein sicherer Frequenzbringer gilt allerdings noch immer der periodische Bedarfsbereich. Der Anker „Lebensmittel-Vollsortimenter“ sollte idealerweise durch einen ausgewogenen Sortimentsmix aller Branchen unterschiedlichster Größenordnung ergänzt werden. Eine Schlüsselrolle spielen hierbei große Textilanbieter wie H&M, C&A, TK Maxx, Adler und viele mehr. Mit einem attraktiven Mix aus Anbietern aus dem täglichen Bedarfsbereich, die eine Grundfrequenz am Standort sicherstellen, und zugkräftigen Angeboten aus dem aperiodischen Segment ist der Grundstein für ein erfolgreiches Center gelegt. Um den Erlebniswert eines Centers zu erhöhen, kommt dem Ausbau des Gastronomie-Anteils eine nachhaltige Rolle zu.

Welche Maßnahmen führen Sie zur Steigerung der Aufenthaltsqualität durch?

Christine Hager: Die Ladenstraßen werden teilweise oder ganz überdacht, die architektonische Gestaltung wird ansprechender, die Aufenthaltsqualität verbessert. Sitzgelegenheiten in öffentlichen Bereichen in Kombination mit einem integrierten Markthallenkonzept laden die Kunden zum längeren Verweilen ein.

Eine zentrale Aktionsfläche für Events oder ein Foodcourt tragen ebenfalls dazu bei, die Verweildauer des Kunden zu erhöhen. Aber auch ein professionelles Centermanagement, wie es in Shopping-Centern schon etabliert ist, ist in Fachmarktzentren unentbehrlich, um beispielsweise Events oder gemeinsame Werbeaktionen der Mieter zu organisieren.

Außerdem investieren wir in die Barrierefreiheit, um auch ältere Käufergruppen zu erschließen. Zum einen müssen dafür die Flächen der Lebensmittelhändler entsprechend konzipiert sein, die Gänge müssen beispielsweise genug Platz für Rollatoren bieten und übersichtlich sein. Auch die Anfahrtsmöglichkeiten sowie die Events und Marketingaktionen im Center müssen auf die älteren Zielgruppen zugeschnitten sein.

In der Regel stoßen hybride Malls bei Bürgern und Kommunen auf weniger Widerstände als die klassischen Formate, was weniger Schwierigkeiten bei Genehmigungsverfahren zur Folge hat. Woran liegt das?

Christine Hager: Aufgrund der ausgeprägten Nahversorgungsausrichtung profitieren sie bereits heute von hohen Frequenzen und gelten für Kunden und Kommunen als etablierte Standorte. Die Akzeptanz der Standorte ist insofern bereits gegeben, neue Architektur- und Gestaltungskonzepte werden gern angenommen und befürwortet.

Warum entscheiden sich immer mehr große Modemarken für die Ansiedlung in hybriden Malls, und welche Rolle spielt dieser Trend für die Entwicklung des Formats in sich?

Christine Hager: Im Vergleich zu den Top-Lagen vieler Innenstädte finden die großen Modemarken in hybriden Malls passende Flächen zu attraktiveren Konditionen. Das gibt ihnen die Chance, weiter zu expandieren. Mit einem Anteil von 37 Prozent am gesamten Flächenumsatz war die Textilbranche laut JLL im vergangenen Jahr Spitzenreiter unter den Mietern im Einzelhandel. Mittlerweile suchen viele Marken, die bisher nur in Innenstädten zu finden waren, wieder zunehmend größere Flächen in einer Spanne von 3.000 bis 5.000 Quadratmetern, die nur vereinzelt in klassischen Centern, dafür aber in hybriden Malls zu finden sind.

 

Wie funktionieren Center-Management und Marketing?

Christine Hager: Ein professionelles Centermanagement, wie es in Shopping Centern etabliert ist, ist auch in hybriden Malls unentbehrlich, um nicht nur einen reibungslosen Betrieb, sondern auch den kompletten Marketing- und Werbeauftritt inklusive Öffentlichkeitsarbeit des Standortes zu organisieren.

Wie viele Fachmarktzentren haben Sie in den vergangenen Jahren in Hybrid-Malls umgewandelt? Welche Erfahrungen haben Sie gemacht?

Christine Hager: Wir haben mit unseren Standorten Havelpark Dallgow in Berlin, Kaufpark Nickern in Dresden und Kaufpark Eiche in Berlin mehrere etwas in die Jahre gekommene Center übernommen, die allesamt über sehr gesunde Strukturen hinsichtlich Einzugsgebiet, Mieterbesatz und Umsatzleistungen verfügen. Die Umstrukturierung des Kaufpark Eiche zu einer hybriden Mall ist im Frühjahr dieses Jahres begonnen. Die Akzeptanz bei Kunden, Mietern und Kommunen ist allseits gegeben, sodass wir sehr positiv in die Zukunft blicken.

Nennen Sie bitte Beispiele für Hybrid-Malls – und was sie auszeichnet.

Christine Hager: Der Kaufpark Eiche wird derzeit im laufenden Betrieb umgebaut und 2017 neu eröffnet. Mit der Umstrukturierung erfolgt ein Ausbau der Flächen größer 1.000 Quadratmeter und des kleinteiligen Shopbesatzes kleiner 500 Quadratmeter, während die Mittelflächen etwa auf heutigem Niveau bleiben. Die ehemals außen liegenden Mieteinheiten werden durch eine Ladenstraße mit dem heutigen Kernbereich des Centers verbunden. Das Herzstück bildet ein zentraler Foodcourt. Zukünftig verfügt das Center damit über drei statt einem Haupteingang. Bestehende Ankermieter wie Kaufland, TK Maxx, Toys “R“ Us, Media Markt, aber auch C&A sowie Adler bleiben an Bord. Insgesamt wollen wir das Angebot jedoch nachhaltig verbessern, um verstärkt jüngere Zielgruppen zu gewinnen. Das Einzugsgebiet im Kaufpark Eiche beläuft sich auf eine halbe Million Einwohner im 30-Minuten-Radius, die Besuchsfrequenz ist hervorragend.

Erstellt von Susanne Müller