HI-HEUTE-Exklusiv-Interview mit André Zücker, Geschäftsführer KGAL Investment Management

André Zücker, Geschäftsführer KGAL Investment Management. Foto: KGAL

André Zücker, Jahrgang 1974, ist seit dem 01. März 2015 Mitglied der Geschäftsführung der KGAL Investment Management GmbH & Co. KG und in dieser Position verantwortlich für den Bereich Real Estate. Zudem ist er innerhalb der KGAL Investment Management GmbH & Co. KG für die Bereiche IT und Sales zuständig. HI-HEUTE-Chefredakteur, Thorsten Müller, führte mit ihm ein Interview und erfuhr dabei, welche neuen Wege sein Unternehmen geht und was es mit dem Begriff „Walkability“ auf sich hat.

 

HI-HEUTE: Wie bewerten Sie aktuell den deutschen Markt und wie wichtig ist er Ihrem Unternehmen?

André Zücker: Der deutsche Markt ist weiterhin ganz stark auf unserem Radar, zumal wir hier auch am stärksten aktiv sind. Allerdings hat sich unsere Sichtweise in den letzten Monaten – eigentlich schon im letzten Jahr – ziemlich verändert. Das hat natürlich auch mit internationalen Entwicklungen und der Strategie der KGAL zu tun. Core-Objekte in Core-Lagen sind meist überteuert und für einen konservativen Investor nicht mehr wirklich empfehlenswert. Wir schauen daher grundsätzlich auf das Risikorendite-Profil. Opportunitäten gibt es ja durchaus – und genau diese gilt es zu finden. Unser Blick fällt aber ohnehin nicht auf bestimmte Länder, sondern vielmehr auf Städte. Der konkrete Standort und sein Umfeld spielen die entscheidende Rolle.

HI-HEUTE: Was genau ist für Sie hier wichtig?

André Zücker: Wo sitzen die klugen Köpfe und die Talente? Wo sind die Start-Ups? Und wo wollen die zukunftsorientierten Unternehmer hin? Das alles sind Fragen, die uns jetzt und zukünftig sehr beschäftigen. Als Dienstleister stellen wir ja in gewisser Weise nur die „Hülle“ für bestimmte Gewerbe zur Verfügung. Dafür spielen aber genau diese Punkte eine Rolle und sorgen für Ergebnisse, die dann nachhaltig sein können.

HI-HEUTE: Welche Immobilientypen interessieren Sie denn besonders?

André Zücker: Primär die Themen Arbeiten, Einkaufen und Wohnen, aber auch Dienstleistung. Beim Handel fokussieren wir uns eindeutig auf Fachmarkt- und Hybridzentren. Wenn wir was machen, wollen wir hier auch zu den Besten gehören. Das klare Bekenntnis zu diesem Segment hat uns bislang gute Erfolge gebracht.

HI-HEUTE: Ist der Markt denn nicht mittlerweile zu begehrt geworden und damit zu umkämpft?

André Zücker: Absolut. Die Preise, die momentan aufgerufen werden, mahnen uns zur besonderen Vorsicht. Und parallel wachsen die Ansprüche an Architektur und Aufenthaltsqualität, denn es gibt auf diesem Feld hierzulande einen großen Nachholbedarf. Schaut man nach Österreich, wo wir seit vielen Jahren sehr aktiv sind und 14 Center haben, erkennt man schnell, wie weit Deutschland hier im Moment noch hinterher hinkt und von Österreich noch lernen kann.

HI-HEUTE: Was nehmen Sie sich für 2018 vor?

André Zücker: Wir wollen im nächsten Jahr – neben der Konzentration auf unsere laufenden Fonds - weiter unser neues Konzept forcieren, das sich mit der Entwicklung von stark wachsenden Innenstädten wichtiger Cities beschäftigt. Es geht konkret darum, wie und wodurch Städte wachsen und welche Auswirkungen das hat. Wir nehmen uns in diesem Zusammenhang viel Zeit für Research und wissenschaftliche Studien, um das Zusammenspiel von Wohnen, Arbeiten und Leben („Work-Life-Balance“) zu ergründen und herauszufinden, wo das am besten funktioniert bzw. zukünftig funktionieren kann.

HI-HEUTE: Was heißt das für Ihr Auswahlverfahren ganz konkret?

André Zücker: Wir schauen in jüngster Zeit bezüglich Projektentwicklung und/oder Erwerb von multifunktionalen Handelsimmobilien verstärkt auf Stadtteilzentren in guten Lagen. München-Pasing, wo wir am Bahnhof noch vor der Entstehung des Einkaufszentrums Pasing Arcaden ein Dienstleistungszentrum realisiert haben, ist hier für uns als wichtiges  Erfolgsbeispiel zu sehen. Solchen Projekten und Standorten gilt immer mehr unser Interesse. 

HI-HEUTE: Wie aber genau stellen Sie fest, wie attraktiv ein Standort ist?

André Zücker: Hier bestimmt in unserem Hause ein neues Schlagwort das Vorgehen. Es heißt „Walkability“, ein Begriff, der aus den USA kommt und uns durch eine amerikanische Mitarbeiterin erreicht hat. Sie begeisterte damit schnell unsere Geschäftsführung und seitdem beschäftigen wir uns mit ihm. Walkability heißt übersetzt Fußläufigkeit und macht im Grunde selbsterklärend deutlich, worum es geht. Zeit wird immer kostbarer. Wenn wichtige Aufenthaltsorte des Lebens schnell, nämlich am besten zu Fuß, erreichbar sind, hat der Einzelne am Ende mehr Lebensqualität und verfügbare Zeit.

HI-HEUTE: Was könnte das für Folgen haben?

André Zücker: Eine reine Mietberechnung in Euro pro Quadratmeter wird bald der Vergangenheit angehören. Das Umfeld eines Wohn- oder Büroobjekts wird den Preis verstärkt mitbestimmen. Und das nach einer Kennziffer, die bereits heute in den USA Anwendung findet: der sogenannte „Walkscore“. Manhattan in New York beispielsweise hat durchgängig einen Score von über 90 (von maximal 100) und gilt somit als „very walkable“.  Den Walkscore kann man natürlich auch auf spezielle Objektadressen herunterbrechen. Wir glauben, dass Walkability als  Bemessungsgrundlage international Beachtung finden wird und wollen sie daher schon früh in unsere strategischen Geschäftspläne mit einbeziehen.

 

HI-HEUTE: Klingt spannend, zumal ja Unternehmen inzwischen immer größere Probleme haben, gute Fachkräfte zu finden. 

André Zücker: Oh ja. Dieses Jahr tut’s einigen richtig weh. Man muss sich heute als Personalchef vor allem die Frage stellen: Was kann ich meinen Mitarbeitern Besonderes bieten? Und da ist natürlich ein Standort, der in unmittelbarer Nähe  auch das Wohnen und tolle Einkaufs- und Freizeitangebote möglich macht, ein ganz dicker Pluspunkt.

HI-HEUTE: Wie sehen Sie Ihre aktuelle Entwicklung, vor allem mit Blick auf 2018?

André Zücker: Unsere Transaktionen sind andere geworden als noch in 2016. Wie bereits gesagt, schauen wir mehr auf Stadtteilzentren mit hohem Walkscore und weiterhin sehr stark auf Fachmarktzentren, die ebenfalls top angebunden sind. Es geht uns dabei einerseits um den Erwerb  solcher Immobilien, aber durchaus auch um Projektentwicklungen.