HI HEUTE-Interview mit Veronika Tomas-Kelava, Teamleiterin Retail Services bei Engel & Völkers Commercial Berlin

Veronika Tomas-Kelava, Teamleiterin Retail Services bei Engel & Völkers Commercial Berlin. Foto: Engel & Völkers

Auf den Berliner Einkaufsstraßen ist wieder mehr los als 2020, aber viel weniger als noch vor der Pandemie. Das hat eine Messung von Passantenzahlen in Berlin bestätigt. Veronika Tomas-Kelava, Teamleiterin Retail Services bei Engel & Völkers Commercial Berlin, geht in einem Interview mit HI HEUTE auf mögliche Nutzungsänderungen in den Berliner 1-a-Lagen und die Bedeutung der Kieze ein.

 

HI HEUTE: Einer Passantenfrequenzmessung von Engel & Völkers Commercial zufolge gab es in Berlin in fast allen 1-a-Lagen eine durchgehend negative Entwicklung, was die Frequentierung angeht. Woran liegt das?

Veronika Tomas-Kelava: Das liegt eindeutig an der aktuellen Pandemielage und daraus resultierend am Homeoffice und Homeschooling, am stärkeren Onlinehandel und an der Gefahr einer Ansteckung. Coronabedingt fahren die Menschen weniger in die Innenstädte zur Arbeit und arbeiten vermehrt von zu Hause aus. Ihr Bewegungs- und Aktionsraumradius verkleinert sich auf den unmittelbaren Bereich um ihren Wohnsitz, sprich ihren „Kiez“. Auch Schüler und Studenten halten sich weniger in der Innenstadt auf, „bummeln“ weniger und fahren weniger Bus und Bahn.

HI HEUTE: Welche Folgen hat die gesunkene Passantenfrequenz für die Mieten, die Immobilien und die Nutzungsverteilung in den relevanten Berliner Lagen?

Veronika Tomas-Kelava: In 1-a-Lagen wie Friedrichstraße, Schloßstraße und Wilmersdorfer Straße gibt es vermehrt Leerstände sowie zu erwartende Vakanzen. Gleichzeitig finden Veränderungen im Einzelhandel statt, die langfristige Auswirkungen haben werden. Viele Händler, überwiegend klassische Retailer, reduzieren ihre Verkaufsflächen. In erster Linie geht es um die Flächenoptimierung – wobei der Fokus verstärkt auf die Nutzung des Erdgeschosses gelegt wird. Eine Nutzung über mehrere Ebenen wird nur noch selten präferiert beziehungsweise bei Neuanmietungen vereinbart. Zudem kommt es zu einer Verschiebung der Nachfrage, da vermehrt krisenresistente und sogenannte systemrelevante Konzepte wie Lebensmittler und Drogerien in die Toplagen rücken – zu günstigeren Mietkonditionen, dafür aber mit längeren Mietlaufzeiten. Nahversorger sind mittlerweile bereit, in solchen Lagen höhere Mieten zu bezahlen, allerdings nicht die aktuellen Marktpreise oder die auf Vor-Corona-Niveau. Im Gegenzug bieten sie solvente, krisensichere und langfristige Mietverträge.

HI HEUTE: Welche Chancen für alternative Nutzungen gibt es?

Veronika Tomas-Kelava: Einerseits und aus der Not geboren sind Anpassungen an der Nutzung der Objekte zu erwarten. Aufgrund der Flächenreduzierungen verbleibt der Retail im Erdgeschoss beziehungsweise maximal noch im Untergeschoss, da eine separate Anbindung an das Untergeschoss und die Sichtbarkeit dieser Flächen eine Herausforderung darstellen. Die oberen Etagen, vor allem in der ersten und vereinzelt auch in der zweiten Etage, werden dort, wo es die Gebäudestruktur zulässt, von Retail- zu Büroflächen umgewandelt. Dies ist vermehrt sowohl bei Einkaufszentren als auch in den klassischen Retaillagen zu beobachten. Allerdings sind die Büromietpreise und die Nachfrage in den vergangenen Jahren in Berlin stark gestiegen, sodass der Mietausfall bei der Retailflächen-Reduktion durch Umnutzung auf Büro teilweise aufgefangen wird.

Andererseits kommt es zunehmend zu neuen Flächenkonstellationen, sodass aus einer großen Retailfläche mehrere kleinere Flächen entstehen. Dabei reduziert sich das Mietausfallrisiko bei mehreren Nutzern im Vergleich zu einem Großmieter, und als weiteren positiven Effekt kann man einen höheren Mietzins pro Quadratmeter bei der Vermietung kleinerer Flächen erwarten. Allerdings muss man dies wiederum den dadurch anfallenden Umbaukosten und dem erhöhten Verwaltungsaufwand entgegensetzen.

HI HEUTE: Für welche Art von Unternehmen oder Nutzer bieten sich die Lagen nun an? Gibt es neue Umsatzbringer?

Veronika Tomas-Kelava:Die 1-a-Lagen bleiben und eignen sich nach wie vor als klassische Retaillagen mit entsprechenden Konzepten, die vor Ort auch weiterhin vorzufinden sind. Nichtdestotrotz ist die Tendenz zu erkennen, dass neue Konzepte und Nutzungen stärker in diese Lagen möchten. In erster Linie solche aus dem Sport- und Gesundheitsbereich. Das umfasst hochwertige Fitnessstudios und Outdoor-Konzepte genauso wie Tanz-, Yoga- und Pilates-Betriebe. Sportfachgeschäfte suchen die Nähe zu diesen und siedeln sich entsprechend dort an.

Touristische Destinationen, beispielsweise der M&M'S-Flagship-Store am Kurfürstendamm, aber auch Galerien und Museen suchen verstärkt in und um die 1-a-Lagen. Sie rechnen fest mit dem Ende der Pandemierestriktionen und der Rückkehr Berlins als touristischen Hotspot in Europa.

Auch Coffee-Shops und Gastronomieketten sind wieder verstärkt auf der Suche nach neuen Standorten. Delivery-Dienste, für die kurze Wege in zentralen Lagen vorteilhaft sind, rücken ebenfalls vermehrt in die Retaillagen und deren unmittelbare Umgebung.

 

HI HEUTE: Wo gibt es positive Trends, möglicherweise Lagen, die von Corona profitiert haben und dies weiterhin tun werden?

Veronika Tomas-Kelava: Kieze wie zum Beispiel die Bergmannstraße in Kreuzberg, der Akazienkiez in Schöneberg und der Kollwitzkiez in Prenzlauer Berg – um nur einige zu nennen – haben von Corona profitiert. Kieze sind die Gewinner der Pandemieentwicklung. Das liegt daran, dass viele Arbeitnehmer, Pendler, Schüler und Studenten durch das Homeoffice und Homeschooling während der Lockdowns auf den eigenen Kiez angewiesen waren und diesen neu entdeckt haben. Diese sind förmlich aufgeblüht, dem Einzelhandel und der Gastronomie geht es dort sehr gut. Während der Lockdowns hat man die lokalen Geschäfte unterstützt und dort bestellt.

 

HI HEUTE: Siedeln sich in den Stadtteilen und Kiezen eher große Ketten an, oder erleben wir eine Rückkehr zu regionalen Händlern?

Veronika Tomas-Kelava: Das ist wiederum abhängig von den jeweiligen Kiezen. Was man aber sagen kann, ist, dass in den Kiezen vermehrt wertige Konzepte gefragt sind. Das hängt einerseits mit der Besinnung der Menschen zusammen, sich etwas Gutes zu tun und hochwertigere Lebensmittel und Waren zu kaufen, andererseits mit dem gestiegenen Umweltbewusstsein und der gestiegenen Nachfrage nach regionalen und Fair-Trade-Produkten. Das spiegelt sich auch in der Ansiedlung der höherwertigen regionalen Händler in den Kiezen wider. Hierbei geht es vor allem um Gastronomie und Nahversorgung. Gleichzeitig sehen wir, dass viele trendige Onlinehändler, etwa aus dem Drogerie- und Kosmetikbereich, die in der Pandemie vom E-Commerce-Boom profitiert haben, den umgekehrten Weg gehen und in den Kiezen stationär werden.