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13. Juni 2024

Multi-Chef Zimmermann: „Qualität ist unser Leitmotiv“

HI HEUTE-EXKLUSIVINTERVIEW MIT DEM NEUEN GESCHÄFTSFÜHRER, DER VON UNION INVESTMENT KAM
Jörg-Michael Zimmermann, Geschäftsführer von Multi Germany
Foto: Multi
Multi across Europe
Grafik: Multi

Jörg-Michael Zimmermann ist seit über einem halben Jahr der neue Geschäftsführer von Multi Germany. Zuletzt war er Head of Asset Management bei Union Investment, davor bei Commerz Real und ECE tätig. HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller sprach mit ihm in der Düsseldorfer Niederlassung des Unternehmens über seine ersten Erfahrungen sowie seine aktuellen Aufgaben bei dem Shopping-Center-Spezialisten, dessen internationale Zentrale in Amsterdam angesiedelt ist.

HI HEUTE: Herr Zimmermann, Sie sind als neuer Deutschland-Chef Anfang November zu Multi gewechselt. Inzwischen liegt der Großteil des ersten Halbjahres 2024 hinter Ihnen. Wie fällt Ihr persönliches Fazit für die Anfangszeit aus?

Jörg-Michael Zimmermann: Sehr positiv. Wir haben ein sensationelles Team, das vom ersten Tag an mitgezogen hat. Gemeinsam haben wir Ideen entwickelt, wie wir uns als Multi Corporation in Deutschland weiterentwickeln wollen, und diese Ideen werden schrittweise umgesetzt. „Qualität“ ist unser Leitmotiv. Wir wollen in allen Disziplinen exzellent sein und besten Service bieten. Es ist einiges in Bewegung gekommen und es macht sehr viel Spaß, das zu steuern und zu begleiten. Eigentlich alle unserer Kernbereiche – Center Management, Leasing, Property- und Finance sowie Technical Management – haben wir personell aufgestockt. Wir haben tolle Kolleginnen und Kollegen hinzugewonnen und insgesamt eine wirklich starke Mannschaft.

HI HEUTE: Demzufolge haben Sie das Unternehmen schon ziemlich gut kennengelernt. Wo sehen Sie Multi im Konzert der verschiedenen Anbieter im Markt für Property Management Dienstleistungen in Deutschland?

Jörg-Michael Zimmermann: Wir kombinieren auf einzigartige Weise lokale Expertise und Marktkenntnis mit allen Vorteilen einer großen internationalen Marke. Multi ist in 15 Ländern aktiv. Jedes Land ist sehr autark, kann aber zu jeder Zeit auf umfangreiche Services der Zentrale in Amsterdam zurückgreifen. Ein Beispiel hierfür ist der Service unserer Inhouse Architekten TT Design, einem der führenden Büros in der Branche.

Diese Kombination ist der Grund dafür, dass wir von Investoren und Auftraggebern als strategische Partner ausgewählt werden. Wir können für international aufgestellte Investoren in den Ländern tätig werden, in denen sie investiert sind. Der Vorteil für beide Seiten ist, dass man sich kennt und nicht immer wieder „das Rad neu erfinden“ muss.

HI HEUTE: Wie wird und bleibt man Ihrer Meinung nach einer der Top-Dienstleister in diesem Bereich?

Jörg-Michael Zimmermann: In erster Linie über Qualität, Verlässlichkeit und Termintreue. Dafür braucht es die richtigen Menschen und die richtigen Prozesse. Innovation ist ein weiterer Faktor. Es geht immer mehr um optimale Nutzung der großen Datenmengen. Entscheidend ist, wie Daten aufbereitet, analysiert und interpretiert werden und wie die Informationen dann zu sinnvollen und zielführenden Maßnahmen in den Centern umgesetzt werden. Die Vermietung ist und bleibt ein Kernbereich. Diese Disziplin ist schon seit Langem eine Stärke von Multi. Trotzdem haben wir unser Team auch hier nochmals aufgestockt und die Vermietungserfolge an vielen Standorten können sich sehen lassen.

HI HEUTE: Ist es denn so, dass die Auftraggeber bereit sind, eine sehr gute Leistung auch entsprechend zu honorieren? Oder drückt der starke Wettbewerb im Markt die Preise? Sie kennen die Investorenseite aus Ihrer persönlichen Historie heraus ja sehr gut.

Jörg-Michael Zimmermann: Das ist wirklich eine gute Frage. Ich nehme wahr, dass viele Auftraggeber verstehen, dass gute Leistung auch einen Preis hat. Insgesamt hat sich das Verständnis zwischen Auftraggebern und Dienstleistern positiv entwickelt. In Pitches gewinnt oft nicht der billigste Anbieter, sondern derjenige, der überzeugend darstellt, dass er sich bestmöglich um die ihm auf Zeit anvertraute Immobilie kümmern wird. Für uns als Property- und Asset Manager geht es bei jedem Auftrag auch darum, zusätzliche Ertragspotenziale für den Auftraggeber zu identifizieren und zu realisieren. Das Gleiche gilt bzgl. Reduzierung der Eigentümerkosten. Wenn man als Property Manager hier erfolgreich ist, kann man etwas höhere Fees leicht rechtfertigen, die sich durch die entsprechende Wertsteigerung der Immobilie für den Eigentümer sogar refinanzieren. Natürlich gibt es einen funktionierenden Wettbewerb im Markt und der drückt die Preise. Aber, wie gesagt, i.d.R. ist nicht der Preis das alleinige Kriterium.

HI HEUTE: Bei Shopping Centern ist die große Wachstumswelle Vergangenheit. Es besteht vielfach Revitalisierungsbedarf und durch den Wegfall zahlreicher Warenhäuser auch Umnutzungsinteresse. Wie sieht da Ihre Betrachtung aus?

Jörg-Michael Zimmermann: Für uns sehen wir das als Chance. Wir sind mit TT Design und mit unserer Expertise vor Ort sehr gut aufgestellt, um solche Projekte aufzusetzen und von A bis Z durchzuführen. Entscheidend für die konkrete Ausgestaltung eines Projekts ist die Objektstrategie des Eigentümers. Gibt es ein kurzfristiges Verkaufsszenario, so entwickeln wir manchmal nur die Konzepte, und diese werden dann mit veräußert. Oder es werden nur gezielte „Look and Feel“ Maßnahmen umgesetzt. Große Refurbishmentprojekte werden oft von Eigentümern mit einer langfristigen Haltestrategie gefordert.

HI HEUTE: Transformation ist ein großes Schlagwort, das nahezu alle Unternehmen derzeit umtreibt. Was bedeutet das für Multi und die Centerarbeit, vor allem in Bezug auf Themen wie Digitalisierung (incl. KI) und für den Bereich ESG?

Jörg-Michael Zimmermann: Wir haben eine eigene PropTech Abteilung, in der wir, als Beispiel, die „Multi-Mall-App“ entwickelt haben. Diese App ist bereits in einigen Ländern im Einsatz. Sie ist ein gutes Tool im Bereich Kundenbindung und Informationsgewinnung. Weiteres Beispiel: Wir arbeiten mit Systemen zur Verbrauchsdatenerfassung als Basis für Maßnahmen zur Verbesserung unserer CO2-Bilanz. Green Leases sind inzwischen Standard und werden übrigens auch von der Mieterseite nicht nur akzeptiert sondern gefordert. Trotzdem ist die Sensibilität für diese Themen bei Investoren unterschiedlich ausgeprägt. Einige sind im Hinblick auf notwendige Investition sehr zurückhaltend. Andere hingegen achten sehr darauf, wie sie ihre Strom- und Energieverbräuche immer weiter reduziert bekommen und die Klimaziele erreichen können.

HI HEUTE: Denken Sie, dass Shopping Center grundlegende Veränderungen brauchen, um nachhaltigen Erfolg zu haben, oder geht es mehr um kontinuierlich gutes Management?

Jörg-Michael Zimmermann: Es geht um beides und es kommt auf die Spezifika jedes einzelnen Standortes an. Insgesamt sehen wir mehr „mixed use“ als früher. Einige Standort benötigen radikale Maßnahmen wie z. B. die Umnutzung einer kompletten Ebene. Beispiel hierfür ist das Forum Mülheim, wo im Obergeschoss statt Einzelhandel ein großes Ärztezentrum entsteht und zu einem echten Mehrwert für das Center wird. Der Einzelhandel wird nun im Erdgeschoss gebündelt und profitiert in diesem Fall auch – und zwar von der sehr hohen Frequenz in diesem Bereich.

HI HEUTE: Welche konkreten Aufgaben und Ziele haben Sie sich noch für dieses Jahr vorgenommen?

Jörg-Michael Zimmermann: Intern wollen wir unsere Entwicklung weiter vorantreiben. Personal und Prozesse sind hier die Stichworte. Wir werden unsere IT-Landschaft zielgerichtet ausbauen und nutzen, und zum Beispiel neue Wege zur KPI-Ermittlung beschreiten. In den Centern wollen wir die laufenden Projekte pushen und innerhalb der freigegebenen Budgets termingerecht abschließen. Last but not least wollen wir weiter wachsen. Wenn sich Gelegenheiten ergeben, werden wir uns um zusätzliche Mandate bewerben.

HI HEUTE: Und was planen Sie darüber hinaus?

Jörg-Michael Zimmermann: Privat habe ich mir vorgenommen, Düsseldorf und die Umgebung besser kennenzulernen. Gerade jetzt im Sommer gibt es hier noch viele von mir nicht entdeckte Highlights, da bin ich mir sicher.


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