Interviews

Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter IRE|BS Immobilienakademie

Foto: IREBS

Im Rahmen unseres jüngsten Digitalmagazins „What's new in 2026?" führte HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller ein Interview mit Prof. Dr. Tobias Just, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter der IRE|BS Immobilienakademie.

HI HEUTE: Welche besonderen Erfahrungen und Erkenntnisse aus den letzten Monaten nehmen Sie mit ins neue Jahr, die uns allen vielleicht ein bisschen zuversichtlich stimmt?

Prof. Tobias Just: Die zentrale Erfahrung ist, dass die konjunkturelle Erholung dieses Mal deutlich langsamer verläuft als nach der Finanz- und Wirtschaftskrise, und dass dies mehr Unternehmen in der Immobilienwirtschaft einsehen. 

Abwarten als Strategie funktioniert nicht, sondern es muss energisch an Gebäuden, an Verträgen, an Geschäftsmodellen, an Finanzierungskonzepten, an Mitarbeiterqualifikationen gearbeitet werden, und es ist ein höheres Maß an Analysefähigkeit und Umsetzungsbereitschaft notwendig. Dies mag auf den ersten Blick weniger zuversichtlich wirken als es gemeint ist. Die Zuversicht ist damit verbunden, dass die Akteure in Wirtschaft und Politik ins Handeln kommen, weil sie aktiv sein müssen. Die Zuversicht schöpfe ich also daraus, dass der Erfolg auf harter Arbeit gründet und nicht auf Finanzierungswagnissen.

HI HEUTE: Schauen wir primär auf Ihre Arbeit bei der IREBS: Was waren für Sie die Höhepunkte in 2025?

Prof. Tobias Just: Wir haben viele analytisch und inhaltlich bemerkenswerte Projekte angeschoben oder abgeschlossen. Ich möchte hier zwei herauspicken, die innerstädtische Bezüge aufweisen: Zum einen arbeiten wir an einer Forschungsreihe zu Mixed-Use Gebäuden. Gemeinsam mit Daniel Oeter und Kim Schwilp habe ich den Erfolg und Verbreitungsgrad von gemischten Gebäudenutzungen analysiert. 

Wir wollen verstehen, wie sich Städte ändern, wie gemischte Gebäude im urbanen Kontext wirken und ob damit ein Renditeverlust verbunden ist. Dies ist gerade auch für Handelsimmobilien wichtig, weil hier häufig Umnutzungskonzepte anstehen. Zum anderen habe ich mit Hannah Salzberger untersucht, wie sich unsere Städte mit Blick auf verstärkte Home-office-Nutzungen unterscheiden und wie sich hier Lagequalitäten durchsetzen. In der Weiterbildung haben wir neue Studienformate ausprobiert, um z.B. das Thema Künstliche Intelligenz mit einem innovativen Seminaransatz in die Branche zu tragen. 

Eines meiner persönlichen Highlights war sicherlich, dass ich einen Vortrag im großen Festsaal des Schlosses Schönbrunn in Wien halten durfte. Immobilien sind eben deutlich mehr als nur umbauter Cashflow.

HI HEUTE: Können Sie uns auch schon einige der feststehenden Veröffentlichungen und Veranstaltungen für 2026 nennen, die besondere Aufmerksamkeit verdienen?

Prof. Tobias Just: 2026 werde ich zusammen mit KollegInnen gleich drei Bücher herausgeben: Eines zum türkischen Immobilienmarkt, das ich zusammen mit der Universität Ankara konzipiert habe, eines zusammen mit Wolfgang Schäfers aus Regensburg und Bing Wang von MIT Sloan zu Innovationsthemen in der Immobilienwirtschaft und dann die neue Auflage des Immobilienökonomie-Lehrbuchs, mit dem Karl-Werner Schulte vor drei Jahrzehnten die Disziplin der Immobilienökonomie prägte und das wir nun im IREBS-Kollegenkreis neu herausbringen werden. 

Noch gespannter schaue ich auf die Publikationen, an denen ich mit meinen Doktoranden arbeite und dir wir bei internationalen Journals eingereicht haben. Hier steht die Publikation nicht fest, da es ein strenges Referee-Verfahren gibt, und wahrscheinlich ist auch der Leserkreis kleiner, doch die Themen sind wichtig: Es geht um Immobilienindizes, Stadttypologien, Immobilienaktiencluster und eben soziale Infrastruktur. Gerne berichte ich zu einem anderen Zeitpunkt ausführlicher zu den einzelnen Themen, viele haben direkte oder indirekte Implikationen für Innenstädte und damit auch für Handelsimmobilien.  

HI HEUTE: Wie beurteilen Sie derzeit die fachliche Qualität der in der Handelsimmobilienwirtschaft tätigen Mitarbeitenden? Sind diese für die vielen digitalen Anforderungen überhaupt ausreichend geschult?

Prof. Tobias Just: Insgesamt ist das Ausbildungsniveau in der Immobilienwirtschaft, und damit auch in der Handelsimmobilienwirtschaft, in den letzten zwei Jahrzehnten, in denen ich in der Immobilienaus- und -weiterbildung tätig bin, spürbar gestiegen. Die Anforderungen sowie die technischen Unterstützungstools auch. 

Die Welt entwickelt sich rasch weiter, und dies führt zu einem seltsamen Spannungsverhältnis. Die MitarbeiterInnen können immer mehr und dennoch wird der Qualifizierungsbedarf nicht kleiner, sondern eher größer. Und weil sich gleichzeitig in der Grundausbildung Akzente verschieben, wächst meiner Ansicht nach der Bedarf an Abstraktionsfähigkeiten, generalistischer Perspektive und Kommunikationsfähigkeiten. Wir müssen gleichzeitig die neuen KI-Tools können und müssen gerade weil wir sie nutzen in der Lage sein, auf einer höheren Abstraktionsebene die Ergebnisse angemessen zu bewerten und nicht zu viel Vertrauen entgegen zu bringen. Dies stellt nicht nur die MitarbeiterInnen, sondern auch die Ausbilderinnen vor Herausforderungen, denn die Balance zwischen neuen Techniken und alten Kompetenzen verschiebt sich täglich – und nicht immer in eine Richtung.  

HI HEUTE:  Wo liegen aus Ihrer Sicht die größten Defizite in Unternehmen rund um den Einzelhandel, und haben Sie andererseits auch nicht zu unterschätzende Stärken?

Prof. Tobias Just: Es gibt ja das fast schon ermüdende Diktum, dass „Handel immer Handel im Wandel“ sei. Dies ist angesichts der vielen Verwerfungen eine Stärke, weil der Handel seit Jahrzehnten an Veränderungen gewöhnt ist, sich entsprechend in einer stetigen Veränderung befindet. Dies erfordert ein hohes Maß an Flexibilität. Unternehmen, die diese Elastizität mitbringen, sind resilient. 

Eine Schwäche entsteht also genau dort, wo man sich dem notwendigen Wandel widersetzt, regulatorischen Schutz fordert, der nur ein Stundung der notwendigen Anpassung wäre. Hier sehe ich als Schwäche die Kleinteiligkeit der Branche. Dies ist nicht nur bei der technologischen Anpassung ein Problem, sondern auch für die Transformation der Städte, weil es zu viele, und dann mitunter entgegengerichtete Partikularinteressen gibt, die Wandel erschweren. Doch weil eine lebendige Innenstädte gerade auch einen vielfältigen und lebhaft-durchmischten Handel braucht, ist eine Lösung in der Kombination von kleinteiligen Nutzungen und mehr Verantwortung auf einer höheren Managementebene. Das ist leicht gesagt, viel schwerer umgesetzt, sonst wären BIDs erfolgreicher.  

HI HEUTE: Was meinen Sie, wird 2026 die größte Herausforderung für die Handelsimmobilienwirtschaft darstellen und worin würden Sie als Experte einen Weg sehen, diese zu meistern?

Prof. Tobias Just: Die größte Herausforderung wird darin liegen, dass der gesamtwirtschaftliche Schwung fehlt, zusätzliche Impulse durch Zuwanderung abebben und wir in einem Stimmungstief versacken, das dann auch die Konsumlaune trübt. Gleichzeitig kann die (nationale) Politik angesichts der großen geopolitischen Herausforderungen eher symbolische als echte Flankierung beim Transformationsprozess der Städte geben. 

Dies ist keine neue Herausforderung, sondern letztlich dieselben wie 2024 und 2025. Hier müssen die Antworten auf kommunaler Ebene gefunden werden. Wir brauchen dann nicht nur Experimentierfreude, sondern auch eine Plattform, damit die vielfältigen regionalen Experimente analysiert werden können, sodass die erfolgreichen angepasst kopiert werden können und die nicht erfolgreichen vermieden.