Interviews

Michael Garstka, Geschäftsführer LIST Develop

Foto: LIST

Multi-Use-Projekt von LIST in Emden

Quelle: LIST

LIST-Großprojekt in Rostock

Quelle: LIST

Der Oldenburger Projektentwickler LIST Develop (LIST Gruppe) hat sein Angebot vor einigen Jahren erweitert und tritt zusätzlich als Service Developer auf. Geschäftsführer Michael Garstka: „Wir glauben, somit eine noch bessere Marktabdeckung zu erreichen und unserer Klientel genau die Immobilien anzubieten, die sie benötigt – unabhängig davon, ob es sich um Wohnnutzung, gewerbliche Nutzung oder gemischt-genutzte Immobilien handelt.“ HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller traf ihn zu einem Interview in der Essener LIST-Niederlassung.

HI HEUTE: Welche Wahrnehmung hatten Sie bislang von 2024? Wie sind Sie in das Jahr gestartet und wie hat es sich danach für Ihr Unternehmen entwickelt?

Michael Garstka:  Angefangen hat es mit vielen Unbekannten. Das Jahr war geprägt von der Hoffnung, endlich wieder die so wichtigen Leitplanken für unsere Branche zu finden. Zu viele Rahmenbedingungen haben sich in den letzten Jahren zu schnell geändert – und das macht einfach sehr vielen Unternehmen derzeit zu schaffen. Ich rechne aber damit, dass wir sie spätestens im Laufe des kommenden Jahres gefunden haben dürften und wir dann endlich wieder zu unserem gewohnten Geschäft übergehen können.

HI HEUTE: Was heißt das ganz konkret hinsichtlich Ihrer aktuellen Projekte und Ziele?

Michael Garstka: Wir haben eine Reihe von Projekten in Angriff genommen, aber einige stecken auch – als Konsequenz der derzeit allgemein angespannten Wirtschaftssituation – in einer Überplanungsphase, von der wir noch nicht genau sagen können, wie lange diese anhalten wird. Natürlich versuchen wir alle umzusetzen, aber dann unter neuen Parametern.

HI HEUTE: Können Sie sowohl für das Festhalten als auch für das Überplanen jeweils ein Beispiel nennen?

Michael Garstka: Ein Projekt, von dem wir – trotz aller Herausforderungen – sehr überzeugt sind und die Realisierung mit Hochdruck vorantreiben, ist das gemischte Quartier in hervorragender Lage der Osnabrücker Innenstadt. Hier werden wir bis Ende 2025 ein Budget-Hotel (172 Zimmer), kombiniert mit rund 100 Serviced-Apartments, dazu Gastronomie und natürlich auch Einzelhandel, zur erfolgreichen Eröffnung führen. Als LIST Gruppe sind wir hier nicht nur für die Entwicklung und Planung, sondern auch für den Bau verantwortlich. Deshalb ist für uns auch eine Taxonomie- und ESG-konforme Realisierung auf höchstem Qualitätsniveau obligatorisch und im Grunde bereits verinnerlicht. Wir verzichten inzwischen vollständig auf fossile Brennstoffe, setzen vermehrt auf entweder Fernwärme, Wärmepumpen oder Photovoltaik.

Sehr erfreulich ist hier auch, dass sich alle Mieter deutlich sowohl zum Standort als auch zu unserem gesamten Vorhaben bekennen. 

Schwieriger stellt sich die Situation bei unserem geplanten Stadtteilzentrum in Wolfsburg dar. Wir haben hier zwar bereits alle Mieter zusammen und auch der B-Plan liegt vor, aber die Nutzung der Obergeschosse ist gegenüber unserer ursprünglichen Planung vor der Corona-Pandemie so nicht mehr aufrecht zu erhalten. Wir werden nun andere Nutzungen in unsere Überplanung mit einbeziehen, und wenn wir uns auf einen erfolgversprechenden Weg verständigt haben, dann auch die Realisierung wieder aufnehmen.    

HI HEUTE: Auf welche Assetklassen werden Sie dann setzen?

Michael Garstka: Primär muss immer die Wirtschaftlichkeit sichergestellt sein. Daher muss in diesen unsicheren Zeiten noch mehr als früher genauestens geprüft und kalkuliert werden. Die jüngsten Baukosten- und Zinsentwicklungen haben alle Beteiligten nachdenklich und zurückhaltend gemacht. Demzufolge muss vor der Entscheidung für eine bestimmte Assetklasse, eine detaillierte Risikoabwägung vorgenommen werden. Dank unserer jahrzehntelangen Erfahrung und detaillierter Marktkenntnis sind wir in einer guten Position, für jeden Standort die individuell passende Lösung in den passenden Assetklassen zu finden. Hier kommen uns auch die Synergien zwischen den Gesellschaften der LIST Gruppe zugute, sodass wir die bestmögliche Projektentwicklung realisieren können. Und im Bereich des Service Developments auch gemeinsam mit unseren Auftraggebern die ideale Lösung finden. Grundsätzlich sehen wir auch in Zukunft die Entwicklung von Mixed-Use-Immobilien als einen sinnvollen Weg.

HI HEUTE: Wie sehen Sie überhaupt die Situation bei den Lebensmittlern – sind sie weiterhin der Fels in der Brandung, was die Projektrealisierung angeht?

Michael Garstka: Klar ist, dass wir weiter auf sie setzen – egal, ob es sich um klassische Verbrauchermärkte, Discounter oder City-Konzepte handelt. Ähnliches gilt auch für den Drogeriebereich. Bei Mixed-Use-Projekten, die für uns und viele andere Projektentwickler mittlerweile eher die Regel sind, sind sie in der Tat ein wichtiger Anker, der auch für die Frequentierung eine wichtige Rolle spielt. Aber wir haben auch festgestellt, dass die Händler, was die Flächengrößen angeht,  sehr viel flexibler geworden sind.

HI HEUTE: Was hat sich sonst noch verändert? 

Michael Garstka: Die Banken und Endinvestoren haben sich inzwischen auf den Assetklassen-Mix eingestellt. Das war ja lange Zeit schwierig, als es nur sortenreine Projekte gab. Dennoch sind ihre Anforderungen an Entwickler aber auch nicht niedriger geworden.

Immer mehr kommt es bei der Realisierung nicht nur auf Beharrlichkeit und Zuverlässigkeit, sondern auch auf Fantasie und Fingerspitzengefühl, was die Standortauswahl und den Mieter-Mix angeht. Und: Nicht zu unterschätzen ist das Zusammenspiel mit den Eigentümern.  

HI HEUTE: Was heißt das nun für die Zukunft?

Michael Garstka: Zu viele spekulative Projekte, bei denen man noch keinen zukünftigen Eigentümer sicher hat, können in diesen herausfordernden Zeit ein Unternehmen in ernste Schwierigkeiten bringen. Da muss man dann schnellstmöglich gegensteuern, bevor es zu spät ist. Man muss sich ganz genau überlegen, was man will und dann auch irgendwann den Zeitpunkt finden, sich zum Projekt mit Herz und Hand zu bekennen.

HI HEUTE: Was tut Ihr Unternehmen, um sich für die kommenden Jahre so stabil wie möglich zu positionieren.  

Michael Garstka: Wir haben schon vor über zwei Jahren unsere Transformation gestartet, in dem wir als Firmen-Gruppe entschieden haben, wieder stärker als ein Unternehmen zu agieren. Das heißt verschiedenste Leistungen, wie Planen, Bauen und Steuern, aus einer Hand anzubieten – und das auch als General-Dienstleister für Dritte zu einem Fix-Preis. Firmen mögen es, wenn Sie es im Arbeitsprozess mit möglichst nur einem Ansprechpartner zu tun haben. Wir sind uns sicher, Service-Development wird zu einem wichtigen Baustein unserer Zukunft!