Interviews

Torben Döring

Das E-Center in Vreden: Auf einer Verkaufsfläche von 2800 Quadratmetern erwartet die Kunden eine Auswahl von über 30.000 Artikeln.

Visualisierung: Nattler Architekten Essen

Torben Döring ist erfahrener Stadtplaner und aktuell Geschäftsbereichsleiter Bau – Expansion – Immobilien bei der L. Stroetmann Unternehmensgruppe aus Münster, die regionaler Großhandelspartner der EDEKA Nordwest ist. HI HEUTE-Chefredakteur Thorsten Müller sprach im Rahmen unseres soeben erschienenen neuen Digitalmagazins LEH-Radar mit ihm unter anderem darüber, wie sich die Ziele von Städten und Kommunen mit den Zielen von Projektentwicklern verbinden lassen. 

HI HEUTE: Sie begleiten Handelsimmobilien sowohl als Projektentwickler als auch als Betreiber. Wie verändert diese Doppelrolle Ihren Blick auf die Entwicklung neuer Vollsortimenter?

Torben Döring: Das kann manchmal schon einen Spagat erfordern. Der größte Unterschied ist die Perspektive, aus der wir unsere Standorte von Anfang an entwickeln: Wir entwickeln den Standort „von innen heraus“. Für uns steht nicht die maximale Rendite im Vordergrund, sondern ein möglichst idealer und funktionsfähiger Standort für uns als Lebensmittelhändler. Neben der Perspektive als Betreiber nehmen wir hier auch die Kundensicht ein und möchten bei unseren Projektentwicklungen Märkte schaffen, die für unsere Kunden ein möglichst großes Einkaufserlebnis bieten. Unsere Projektentwicklungen müssen am Ende selbstverständlich auch wirtschaftlich darstellbar sein. Zudem ist für uns die Einbindung in den Ort und auch die Kooperation mit den Entscheidungsträgern vor Ort von hoher Bedeutung. Wir sind nach der Fertigstellung des Marktes nicht weg, wir bleiben als Betreiber des Marktes selbst immer eng mit dem Ort verbunden. Unsere Nachbarn sind unsere ersten Kunden, daher gehen wir auch bereits in der Projektanbahnung direkt auf sie zu. Wir freuen uns darauf, unsere Nachbarn als unsere Kunden im Markt begrüßen zu dürfen. Als Marktbetreiber wir sind fester Bestandteil des Lebens vor Ort und bringen uns dort aktiv in die Gemeinschaft ein. Wir verstehen unsere Standorte als attraktive Orte und Mittelpunkte der Kommunen in denen wir handeln.

HI HEUTE: Was sind für Sie als Betreiber die entscheidenden Standortfaktoren?

Torben Döring: Vorausgesetzt, das Einzugsgebiet und die vorhandene Wettbewerbsstrukturen erfüllen unsere Anforderungen, sind die wesentlichen Standortfaktoren weiterhin die berühmten drei L: Lage, Lage, Lage… Aus dem Blickwinkel des Betreibers ist die verkehrliche Erreichbarkeit eines Standorts DER entscheidende Faktor. Zu einer idealen Erreichbarkeit zählt eine sehr gute fußläufige und bei uns im Münsterland selbstredend auch eine sehr gute Erreichbarkeit mit dem (Lasten-)Fahrrad. Daneben ist ein für den Standort angemessenes ebenerdiges Stellplatzangebot Grundvoraussetzung für einen funktionsfähigen Lebensmittelmarkt. Nehmen Kunden für den samstäglichen Besuch in der Innenstadt ohne Weiteres das Stellplatzangebot in Parkhäusern und Tiefgaragen wahr, gilt dieses gerade nicht für den Lebensmitteleinkauf. Für unseren Kunden müssen der Einkauf und das Parken möglichst bequem sein. Wenn das Stellplatzangebot eines Standorts überwiegend ober- oder unterirdisch organisiert ist, ist das ein eindeutiger Standortnachteil. Auch hier kommt dem „Blickwinkel“ des Kunden auf den Standort eine hohe Bedeutung zu. Für uns als Lebensmittelhändler ist eine gewisse bauliche Flexibilität am Standort von entscheidender Bedeutung. Handelsimmobilien müssen leben und sich entwickeln können. Unsere Kunden erwarten von uns immer ein attraktives und modernes Einkaufserlebnis, daher müssen wir uns immer an aktuelle Trends anpassen können. Dies ist übrigens - neben der Wirtschaftlichkeit - ein entscheidendes Argument, weshalb Mixed-Used-Immobilien für den Lebensmitteleinzelhandel nicht ideal sind. Durch Fremdnutzungen in Obergeschossen werden die baulichen Entwicklungsmöglichkeiten stark eingeschränkt.

HI HEUTE: Wie lassen sich die Ziele der Kommunen und die Ziele der Projektentwickler möglichst vereinen?

Torben Döring: Eines unserer Erfolgsgeheimnisse ist die offene und konstruktive Diskussion mit den Entscheidungsträgern vor Ort. Wir verstehen uns als Stadtentwickler und Partner der Kommunen – die Ansiedlung von Lebensmittelmärkten funktioniert nach unserem Selbstverständnis nur Hand in Hand mit den kommunalen Vertretern. Hierzu treten wir frühzeitig in den Dialog mit Verwaltung und Politik, um gemeinsam Stadtstrukturen zu stärken. Wir sind auf der einen Seite westfälisch beharrlich, was unsere Anforderungen an den Standort angeht, aber auch kompromissbereit, um die Anforderungen der Entscheidungsträger vor Ort bei unserer Standortentwicklung zu berücksichtigen. Gute und später auch erfolgreiche Standorte können nur im Dialog mit den Entscheidungsträgern vor Ort entwickelt werden und nicht in der Konfrontation. Der Weg zum Ziel ist dabei oftmals leider ein Marathon… hier würden wir gerne öfter die Standorte in einem kurzen und schnellen Sprint gemeinsam mit den Entscheidungsträgern vor Ort entwickeln. Beiden Seiten hilft es, zu versuchen, die Perspektive des jeweils anderen einzunehmen, um die jeweiligen Interessen besser nachvollziehen zu können. Wir empfehlen den Entscheidungsträgern vor Ort, auch mal eine andere Perspektive einzunehmen. Dann fallen manche Entscheidungen anders aus oder sind mit weniger Diskussionen zu erreichen. Bei alldem gilt es zu beachten, dass die Immobilie und auch der Lebensmittelmarkt an sich wirtschaftlich tragfähig zu betreiben sein muss. Die hohe Preissensibilität der Kunden, die steigenden Energiekosten, die hohen Baukosten, die zu steigenden Mieten führen, setzen den Betreiber des Lebensmittelmarktes stark unter Druck. Umso wichtiger sind der ideale Standort und auch die ideale Immobilie. Eine attraktive Nahversorgung ist einer der entscheidenden Faktoren bei der Wohnortwahl. Das gilt unabhängig davon, ob wir eine Standortentwicklung in einem Stadt(teil)zentrum, einer Kleinstadt oder einer Gemeinde im ländlichen Raum voranbringen. Insofern liegen die Ziele vom Lebensmitteleinzelhandel und der Kommunen nicht grundsätzlich auseinander. Die Frage ist nur, ob beide Seiten auch den gleichen Weg zum Ziel wählen.

HI HEUTE: Wo erleben Sie in der Praxis die größten Herausforderungen bei der Entwicklung neuer Nahversorgungsstandorte – und wie können Kommunen, Eigentümer und Handelsunternehmen gemeinsam Lösungen finden?

Torben Döring: Die Standortentwicklung des Lebensmitteleinzelhandels in Deutschland wird durch die rechtlichen Rahmenbedingungen sehr stark begrenzt. In sämtlichen landesplanerischen und regionalplanerischen Plan- und Gesetzeswerken sind Zielstellungen zur Steuerung des Einzelhandels enthalten. Es ist absolut richtig und wichtig, „Wildwuchs“ auf der grünen Wiese zu vermeiden, aber die gesetzlichen Rahmenbedingungen müssen auch an die aktuellen Marktanforderungen angepasst werden. Ein Gedanke am Rande: Dem Onlinehandel und den Lieferdiensten werden keine entsprechenden rechtlichen Grenzen bei der Standortwahl gesetzt, obwohl dessen Auswirkungen auf die Verkehrs- und Lärmsituationen oder den örtlichen Einzelhandel in Teilen noch weitaus größer sind. Der so genannte Turbo für den Wohnungsbau ist in aller Munde. Wir begrüßen die Initiative des Gesetzgebers zur Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren ausdrücklich. Wir würden uns aber wünschen, dass dieser Bauturbo auch für gewerbliche Immobilien Anwendung finden würde. Die Anforderungen an Gutachten im Plan- und Genehmigungsverfahren werden immer größer und die entsprechenden Zeiten der Bearbeitung länger. Es gilt, wirkungsvolle Maßnahmen auf der Gesetzgebungsebene zu finden, die die Planungs- und Genehmigungszeiten massiv verkürzen. Nur um eine „typische“ Entwicklungszeit einmal aufzuführen: Wir reden von einer „schnellen“ Entwicklung, wenn von Grundstückskauf bis zur Markteröffnung ein Zeitraum von fünf Jahren vergeht… die eigentliche Bauzeit nimmt hierbei oftmals kein ganzes Jahr ein. Der Lebensmitteleinzelhandel dient insbesondere der Gewährleistung der wohnortnahen Grundversorgung in den jeweiligen Gemeinden. Hilfreich wäre es, wenn die Kommunen dann in diesem Themenfeld einen größeren Gestaltungsspielraum erhalten würden, ohne durch überörtliche oder gar landesplanerische Vorgaben zu sehr in ihrer kommunalen Gestaltungsfreiheit begrenzt zu werden. Insofern sollten bei der Bewertung von Standorten im LEH insbesondere die konkrete örtliche Situation betrachtet werden und keine allgemeinen überörtlichen Regelungen.

HI HEUTE: Blicken wir voraus: Wie wird sich die Nahversorgungsimmobilie verändern und welche Eigenschaften werden erfolgreiche Standorte künftig auszeichnen?

Torben Döring: Unser Credo ist schon immer, dass wir nur die besten Standorte in dem jeweiligen Ort entwickeln und betreiben möchten. Dies gilt mit Blick nach vorne umso mehr. Durch die steigende Konkurrenz des Online-Handels wird sich auch die Standortstruktur im Lebensmitteleinzelhandel verändern. Wir sind uns aber sicher, dass die besten Standorte in einer Gemeinde auch langfristig erfolgreich betrieben werden können. Die Menschen brauchen auch eine Einkaufsstätte vor Ort. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund der aktuellen gesellschaftlichen Entwicklungen. Unsere Standorte stellen mehr als einen reinen „Einkaufsort“ dar, sondern sie sind idealerweise attraktiver Ortsmittelpunkt. Ein Standort muss aber nicht nur von der Lage her der beste Standort sein, sondern er muss auch von den Kunden entsprechend wahrgenommen und auch von den Betreibern entsprechend bespielt werden. Insofern fühlen wir uns hier sehr zukunftsfähig aufgestellt, weil wir genau diese Sichtweisen von Anfang an bei unseren Projektentwicklungen mitdenken.